[아하!] 올해부터 바뀌는 부동산 제도…세금·청약·전월세 등

분양권 주택으로 간주, 다주택자 5월 말까지 처분해야 양도세·종부세 부담 줄어

2021년 1월 서울 도시 풍경. = 김화평 기자

[프라임경제] 지난해 부동산 시장이 뜨겁게 달아오르면서 정부가 연이어 다양한 대책들을 내놨습니다. 2021년 신축년에는 그간 발표된 대책들이 본격적으로 시행되는 해인데요. 특히 △양도소득세·종합부동산세 강화 △특별공급 청약 소득요건 완화 △분양가상한제 아파트 당첨자 의무거주 등 꼭 기억해야 할 제도만 모아서 정리했습니다. 

◆'분양권' 주택 포함, 다주택·단기양도 중과세율 인상

먼저 이달 1일 이후 신규 취득한 분양권은 주택 수에 포함해 과세 여부를 따지게 됩니다. 이에 분양권도 다주택자 중과세율이 적용되는데요. 다만 1가구 1주택자가 이사 등의 목적으로 분양권을 취득한 경우에는 '일시적 2주택자'로 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 예컨대 분양권 취득 후 3년 이내 기존 주택을 팔거나, 신규 주택 완공 후 2년 이내 가구원 전부가 이사해 1년 이상 실거주하고 기존 주택을 양도하면 비과세 적용을 받는다는 것이죠.  

아울러 1주택자가 9억원 초과 고가주택을 양도할 때 적용하는 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가됩니다. 이에 따라 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 분리해 10년 이상 보유·거주할 때 각각 40%, 총 80%까지 공제받을 수 있습니다. 보유기간이 길어도 실제 거주한 기간이 짧으면 공제율이 줄어들기 때문에 거주기간도 챙겨야 절세할 수 있습니다. 

법인이 보유한 주택을 양도하는 경우, 작년까지 기본 법인세율(10~25%)에 추가세율 10%를 더해 과세했는데요. 이달부터는 추가세율이 20%로 인상되며 추가세율 적용 대상으로 입주권과 분양권도 추가됩니다. 

소득세 최고세율도 작년까지 과세표준 5억원 초과 시 42% 적용했지만, 10억원 초과 구간이 신설돼 올해부터 45%로 상향 조정됩니다. 

오는 6월부터는 1년 미만 단기 보유한 주택을 팔면 양도세 70%(기존 40%), 2년 미만 보유 시 60% 세율이  적용되면서 양도차익 대부분이 세금으로 환수될 예정입니다.

또 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율의 경우 기존에는 기본세율에 더해 2주택자 10%, 3주택 이상 소유자 20%를 중과했지만, 올해부터 각각 20%, 30%로 인상됩니다. 다주택자나 보유 기간이 짧은 주택 소유자는 5월 말까지 양도해야 인상 전 세율을 적용 받을 수 있습니다. 

◆'종부세'  다주택자 6월1일 전, 주택 처분해야 세 부담 적어

종합부동산세율도 최고 6%로 인상됩니다. 2주택 이하 보유자는 과세표준 구간별로 0.6~3.0%, 3주택 이상과 조정대상지역 2주택자는 1.2%~6.0%까지 적용됩니다. 다주택을 보유한 법인의 경우 종부세 최고세율(6%)이 적용되고, 6억원 공제가 폐지되면서 세 부담이 커질 전망입니다. 다주택자는 과세기준일인 6월1일 전에 주택을 처분해야 세 부담을 줄일 수 있습니다. 

한편 1주택을 공동 명의로 보유한 부부는 올해부터 고령자·장기보유 공제 혜택을 적용받을 수 있습니다. 종부세법 개정안은 부부 공동명의 1주택자가 1가구 1주택자로 신고하는 것을 허용하는데요. 기존처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받거나, 1가구 1주택자처럼 기본공제를 9억원으로 적용해 고령자·장기보유 공제를 받는 방법 중 하나를 선택할 수 있습니다. 1주택을 장기간 공동 보유한 부부의 경우 세액 공제 혜택이 최대 80%까지 확대돼 종부세 부담이 줄어듭니다. 

◆연봉 1억 넘는 맞벌이, 특별공급 신청 가능

지난해에는 청약가점 만점자가 심심찮게 등장해, 청약가점이 낮은 청년들의 걱정이 깊어지며 '청포자(청약포기자)'라는 신조어까지 생겼었죠. 올해는 신혼부부와 생애최초 특별공급의 소득기준이 대폭 완화되면서 조금은 희망이 생겼습니다. 

우선 민영주택의 신혼부부 특별공급(특공) 소득기준이 도시근로자 가구원수별 월평균소득 120%(맞벌이 130%)에서 140%(맞벌이 160%)로 늘어납니다. 세전 소득 기준으로 3인 이하 가구 경우 140%는 월 778만원, 160%는 월 889만원인데요. 월 889만원을 연봉으로 환산하면 1억688만원 수준입니다. 공공주택의 신혼부부 특공 소득기준도 130%(맞벌이 140%)로 완화됩니다.

생애최초 특공 소득기준도 변경되면서 민영주택은 160%, 공공주택은 130% 이하로 완화됐습니다. 

다만 기존 특별공급은 저소득층 등 거주 약자에게 원활한 주택 공급을 위한 제도인 만큼 공급대상 물량 중 70%는 기존 소득요건 위주로 '우선 공급'이 이뤄집니다. 나머지 30%는 우선 공급에서 탈락한 이들과 소득기준을 충족하는 이들을 대상으로 추첨제로 공급합니다. 

◆분양가상한제 아파트 '실거주 의무' 부여 

아울러 분양가상한제 아파트 당첨 시 실거주 의무가 부여됩니다. 분양가가 시세보다 얼마나 저렴한지에 따라 민간택지는 2~3년, 공공택지는 3~5년 의무적으로 거주해야 합니다. 만약 청약에 당첨됐다가 거주의무기간 중 이사해야 할 때는 한국토지주택공사에 우선 매각해야 합니다. 

의무 거주는 2월19일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용되는데요. 거주의무기간을 지키지 않을 경우, 1년 이하 징역 또는 1000만원 이하의 벌금이 부과됩니다. 또 거주사실에 대한 조사요청을 받을 경우, 기피하거나 허위 사실을 주장할 경우 300만원 이하 과태료가 부과됩니다.

내 집 마련을 계획 중이라면 7월부터 시작되는 3기 신도시 사전청약제를 눈여겨보셔야겠습니다. 2023년 본 청약 진행에 앞서 올해부터 내년까지 사전청약제가 실시되는데요. 오는 △7~8월 4300가구 △9~10월에는 5600가구 △11~12월에는 1만4500가구가 예정돼 있습니다. 

인천계양을 시작으로 △남양주왕숙 △고양창릉 △부천대장 △과천지구 등에서 차례로 진행될 예정입니다. 청약자격은 본 청약과 동일하고, 거주요건은 사전청약 당시 해당 지역에 거주 중이면 신청할 수 있으나 본 청약 시점까지 거주기간요건을 충족해야 합니다. 

◆오는 6월 전월세신고제 시행…임대차 3법 완성 

지난해 임대차2법인 전월세상한제·계약갱신청구권제 시행에 이어 6월부터 전월세신고제도 시행됩니다. 주택 전월세 계약 시 전반적인 계약사항(임대기간, 보증금, 임대료, 계약금, 잔금 납부일 등)을 임대차 계약 당사자가 30일 이내 시·군·구청에 공동으로 신고해야 하며, 신고 즉시 확정일자가 부여됩니다. 

이에 따라 임차인은 따로 확정일자를 받지 않아도 보증금을 보호받을 수 있게 되는데요. 반면 임대 소득세를 내지 않았던 임대인은 전월세 내용 공개로 세 부담이 늘어날 수 있습니다.