[재테크칼럼] "내년 하반기부터 아파트 가격 하락"

[프라임경제] "아파트 매매가격은 앞으로 어떻게 되나. 지금처럼 계속 오를 수 있으니 사야 하는지 이제 하락 국면이라면 당장 팔아야 하나."

최근 필자에게 가장 많이 물어 보는 질문이다. 많은 사람들이 부동산 시장의 전망에 대해 궁금해 한다.

우선 필자의 대답을 듣기 전에 지역, 위치, 세대수 등 여러 변수에 따라 일단 엄청난 차이가 있다는 것을 먼저 말해두고 싶다. 시공사들도 내년부터 아파트 분양 공급량을 줄이는 것으로 내부적으로 가닥을 잡고 있다.

이에 따라 올해 하반기부터 남아 있는 아파트 분양을 내년 하반기 전까지 소진 시키느라 정신이 없다. 아파트 매매 가격도 이에 따라 밀접하게 변동할 것이다.

최근 몇 년 동안 시공사는 중소형 아파트 위주로 공급을 늘려 왔다. 즉, 최근 10년간 대부분의 새로 지은 아파트는 20~30평대 아파트라고 해도 과언이 아니다. 그러므로 만일 아파트 가격이 하락한다면, 가장 많이 올랐던 중소형에서 하락하는 폭도 가장 클 것이다. 시장경제원리에서 본다면 당연한 결과다. 바로 거품이 빠지는 상황이 되는 것이다.

이렇게 될 때, 문제는 대형 아파트가 아니고 중소형 아파트다. 앞으로 오를 때를 대비해 사 둔 투자자도 있겠지만, 대부분의 피해는 실 거주 목적의 서민층과 중산층에서 떠안게 될 것이다.

이런 일들은 비단 어제 오늘만의 일은 아닐 테지만 현실에 맞지 않는 부동산 정책을 우후죽순으로 내놓은 정부의 책임은 피해 갈 수 없을 것이다.

지금 이 순간에도 아파트를 사는 사람과 파는 사람은 상당수 있을 것이다. 그리고 몇 년이 지난 후 분명 누구는 웃게 되고, 누구는 울게 될 것이다.

그렇다면 도대체 왜 우리나라는 아파트의 가격 변동이 이렇게 심할까. 당연히 미래의 부동산 흐름을 가만히 앉아서 예측할 수만 있다면, 부동산 시장에 누구든 빚을 지고라도 뛰어 들어 '아파트 거래 가격이 하락한 시기에 매입하고, 상승한 시기에 매도'하면 이익을 본다는 것을 알 수 있다.

마치 현 상황을 보면 아무 것도 모르는 사람도 그렇게 하라고 조장하는 것처럼 느낀다. 실 거주 목적에 아파트를 사려고 했던 서민과 중산층조차 투기심리가 생길 수밖에 없는 분위기다.

이러한 문제가 앞으로 해결되지 않는 한 열심히 고생하며 내 집 마련하려는 사람에게는 사기를 떨어뜨리는 결과만 초래한다. 더 나아가 돌이킬 수 없는 경제적 피해까지 입히는 것은 명약관화다.

아파트도 상가나 일반 사무실처럼 전세가 아닌 월세로 전환되어 가고 있다. 비싼 월세를 지불하느니 이번 기회에 낮은 금리로 아파트를 장만해서 은행 대출이자를 내는 것이 어찌 보면 더 현명한 판단일지 모른다.

하지만 그것도 많은 상황 판단과 정확한 타이밍을 보고 내리는 결정이 필요로 한다. 월세가 부담돼 아파트를 매입 했는데 그 뒤 아파트 가격이 하락한다면, 오히려 비싼 아파트의 월세를 내는 판단을 하는 것이 훨씬 나았을 정도로 경제적으로 손해가 발생한다.

향후 아파트 수급과 부동산 정책 등을 종합한 전문가들의 공통된 의견은 내년 하반기 부터 대부분의 지역의 아파트 가격이 하락할 것이라는 예상이다.

팩트는 바로 여기에 있다. '아파트를 지금 사야할지, 좀 더 지켜보고 사야할지'는 부동산 시장 흐름에 지켜보고 결정해야 한다. 필자가 이전에도 언급한 것처럼 부동산은 '가장 싸게 사는 것이 무엇보다 가장 중요한 재테크 방법'이다.

꼭 투자 목적이 아니더라도 실 거주 목적으로 매입한 아파트 가격이 상승했다면 '꿩 먹고 알 먹는' 격이 아니겠는가.

또한 그동안 찬밥 신세를 면치 못했던 대형 아파트도 이 흐름 속에서는 주의 깊게 지켜 보자. 위에서도 언급했듯이 최근 몇 년동안 시공사는 대형 평수 아파트를 거의 공급하지 않았다. 소비자가 선호하지 않았기 때문이다.

몇 년전 아파트 미분양 및 하우스푸어로 사회 문제까지 거론됐던 아파트가 이제는 부동산 투자 종목 선호도에서 1위가 되어 버렸던 사실을 한 번 떠올려 보자.

소비자들의 홀대로 인해 대형 평수 공급이 전무한 지금 소비자의 수요가 몰리면 또 다시 시공사는 대형 평수 공급을 늘릴 것이다. 물론 새로 짓고 입주하는데에 걸리는 시간은 3년 정도는 소요할 것이다. 필자는 멀지 않은 미래에 그런 상황이 펼쳐진다고 자신있게 얘기할 수 있다.

'소 잃고 외양간 고치기'식이 아니라 시공사와 건설사들도 중소형, 대형 아파트 공급을 적절하게 조절해야 된다고 말해 주고 싶다.

정부의 정확한 부동산 정책과 시공사의 적절한 아파트 공급의 조화가 어느 때 보다 필요하다. 서민들의 꿈은 과거에도 현재에도 내 집 장만이라는 것을 정부와 건설사들은 생각해 주기를 바란다.

허준열 투자코리아 대표