[재테크칼럼] 상가 투자, 임차인 입장에서 생각해야

[프라임경제] 누구나 손쉽게 월세를 받고 싶은 욕망 때문일까. 부동산 투자 열기가 좀 처럼 식지 않는다. 특히 월세의 꽃이라 할 수 있는 상가투자는 다른 부동산 보다 많은 투자금이 필요함에도 그 열기가 언제 멈출지 예상하기 힘들 정도다.

상가투자는 다른 부동산 투자와 달리 시장조사가 까다롭다. 대부분의 투자자는 상가투자의 장점만 듣고 보려고 하기 때문에 면밀하게 체크해야 할 부분들을 놓쳐 낭패를 보는 사례가 너무 많다.

상가투자의 가장 큰 위험성은 누구나 알고 있듯 '공실'이다. 누구도 내가 투자한 상가가 공실이 될 수 있다는 예상을 하고 투자하는 사람은 아마도 없을 것이다. 오히려 월세를 받으면 월세로 이렇게 저렇게 사용하려고 계획을 세우는 것이 일반적이다.

그만큼 대부분의 투자자들은 상가투자의 위험성 준비에 대비하는 노력보다는 스스로 성공한 상가 투자의 환상에 도취되는 것이다.

때문에 정확한 시장조사 없이 부동산 관계자 말만 믿고 덜컥 계약을 하는 일이 종종 발생한다. 물론 좋은 위치의 점포를 구입하려면, 빨리 상가 계약을 해야 한다고 부추기는 부동산 관계자의 연출도 투자자의 판단을 흐리게 만드는 요소다.

상가 분양의 대부분은 활성화가 된 지역보다는 신도시 지역에 새로운 상가 단지를 만들어 분양하는 케이스가 가장 일반적이다.

그러므로 투자자는 완공 후 상가 모습을 예상하며, 또 활성화되는 상가를 생각하고 투자하는 것이 지금까지의 상황이었다.

부동산 관계자는 한 마디로 보이지 않는 상가를 그럴싸한 소설로 꾸며 상가투자를 결정하게 는 중요한 역할을 했다. 물론 대부분 상가 투자자는 시장조사를 철저히 무시하고 발이 아닌 귀로만 판단한다.

어떻게 하면 올바른 상가 투자를 할 수 있을까. 상가 투자에 앞서 꼭 기억할 것은 내가 가진 투자금으로 몇 층 상가를 분양받을 수 있는지를 알기 위해 각 층 분양가를 뽑아야 한다. 그리고 각 층에 어떤 업종이 들어 올 수 있는지 예측해야 한다.

근린생활시설 상가로 예를 든다면 부동산, 빵집, 커피숍, 휴대폰 판매점 등은 주로 1층에 입점할 것이다. 은행, 대형 미용실, 대형 식당 등은 주로 1층~2층을 연결해서 입점하거나 또는 2층에 들어간다. 또 내과, 소아과, 이비인후과 병원 등은 주로 3층 이상에 입점할 것이다.

이러한 예측은 상가 투자 시 가장 중요한 부분임에도 투자자는 신경을 쓰지 않는 것 같다. 구분 소유주는 상가에서 월세를 받는 것이 목적이지만, 상가 임차인은 상가에서 장사를 해 매출을 올려 수익을 발생시키는 것이 목적이다.

그렇기 때문에 투자자는 구분소유자 입장이 아닌 상가 임차인 입장에서 임차인이 수익을 올릴 수 있는 상가인지를 체크하는 것이 공실 위험요소를 줄이는데 가장 효과적인 방법이라 할 수 있겠다.

장기간 내수경기가 침체된 상황에서도 상가 분양시장은 오히려 투자 문의가 늘었다고 한다. 지금처럼 묻지마 식으로 상가시장이 형성된다면 결국엔 선의의 피해자는 투자자가 될 것이다.

준비 없이 전쟁터에 나가는 것과 철저한 시장조사 없이 상가 투자를 하는 것, 무엇이 다르겠는가.

허준열 투자코리아 대표