"2700억 안양물류센터 품었다" 코람코, 유상증자 없이 자산 확대

기존 자산 매각대금·공동 투자 활용…주주 지분 희석 없이 우량 물류자산 확보

안양물류센터 전경. Ⓒ 코람코

[프라임경제] '코람코 대표 상장리츠' 코람코라이프인프라리츠가 2700억원 규모 안양물류센터를 인수하며 물류자산 확대에 속도를 낸다. 특히 기존 자산 매각대금과 금융권 차입, 외부 투자자와의 공동 출자를 활용해 별도 유상증자 없이 대형 물류시설을 확보했다는 점에서 주목된다.

코람코라이프인프라리츠에 따르면, 27일 경기 안양시 동안구 관양동에 위치한 '안양물류센터'를 2700억원에 인수한다. 

이번 거래 특징은 신규 주식 발행 없이 인수자금을 마련했다는 점이다. 최근 일부 상장 리츠들이 신규 자산 편입 과정에서 유상증자를 추진하면서 기존 주주 지분 희석 우려가 제기되는 것과 대비되는 행보다.

전체 매매대금 2700억원 가운데 1980억원은 금융권 차입으로 조달했으며, 나머지는 자기자본으로 충당했다. 자기자본 투자에는 삼성증권과 우리투자증권이 함께 참여했다.

코람코라이프인프라리츠는 기존 자산 매각으로 확보한 자금을 재투자하고, 외부 투자자와 자본 부담을 분담하는 방식으로 신규 자산을 편입했다. 이를 통해 기존 주주 지분 희석을 방지하면서 투자 포트폴리오를 확대할 수 있을 것으로 분석된다. 

인수 대상인 안양물류센터는 연면적 약 9만5475㎡(2만8881평) 규모 도심형 물류시설이다. 지난 2023년 준공된 지하 2층~지상 8층 건물로 △전층 차량 접안시설 △9500㎾ 전력용량 △자동화 설비 등을 갖췄다.

서울 강남권과 인접한 입지 바탕으로 수도권 주요 소비지역을 연결하는 라스트마일 물류거점 역할을 수행하고 있다.

안정적 임대수익 구조도 강점으로 꼽힌다. 현재 임대율은 99.3%로, 사실상 공실이 없는 상태다. 임차인 가중평균 잔여 임대차기간(WALE)은 약 6.7년에 달한다.

주요 임차인은 쿠팡과 농심, 지오영, 용마로지스 등이다. 특히 쿠팡이 전체 임대면적 약 77.2%를 사용하고 있어 장기 임대차계약에 기반한 현금흐름을 기대할 수 있다.

매입가격은 연면적 3.3㎡당 약 935만원이다. 

코람코 관계자는 "서울 접근성과 시설 수준, 임차구조 등을 고려할 때 수도권 유사 물류자산 대비 가격 경쟁력을 확보했다"라고 평가했다. 

이번 인수는 수도권 물류센터 시장 '공급 감소'와 이어진다는 게 업계 분석이다. 

상업용부동산 솔루션 기업 알스퀘어에 따르면, 올해 상반기 수도권 물류센터 신규 공급량(약 17만5000평)은 2023년 상반기와 비교해 약 5분의 1 수준으로 감소했다. 상온 물류센터 공실률(12.3%) 역시 직전 반기보다 1.0%p 하락했다.

다만 금융비용 부담 및 지역별 수급 불균형이 여전한 만큼 입지 경쟁력과 안정적 임차구조를 갖춘 우량 자산 중심으로 투자 수요가 집중되는 양상이다. 코람코자산신탁은 시장 변화를 물류자산 확보 기회로 판단, 관련 투자를 확대하고 있다.

실제 오는 11월에는 CJ대한통운 등이 투자에 참여하는 리츠를 통해 약 6200억원 규모 '아레나스 양지' 물류센터 거래를 종결할 예정이다. '롯데 덕평 물류센터' 인수도 연내 마무리한다는 전략이다. 

한편 이번 거래 과정에서는 이해상충 가능성을 줄이기 위한 절차도 마련했다. 

안양물류센터 매도자가 코람코자산신탁이 설립한 '코크렙안양PFV'라는 점에서 글로벌 부동산 서비스기업 존스랑라살(JLL)을 매각 주관사로 선정해 공개 경쟁 입찰을 진행했다. 국내·외 원매자 5곳이 참여한 입찰 결과, 코람코라이프인프라리츠·삼성증권 컨소시엄이 우선협상대상자로 선정됐다.

이번 인수가 마무리되면 코람코라이프인프라리츠의 자산 구성에도 변화가 예상된다.

상장 초기 주유소 중심 포트폴리오를 물류·모빌리티·호텔·오피스 등으로 다변화하는 가운데, 주유소 비중은 약 30% 수준으로 낮아지고 물류자산 비중은 30%대로 확대된다. 특정 자산군에 집중된 임대수익 의존도를 낮추고, 안정적 현금흐름을 확보해 배당 안정성을 강화하겠다는 전략이다. 

김철규 코람코라이프인프라리츠 총괄운용역 부사장은 "안양물류센터는 수도권 도심 핵심 입지와 높은 임대율, 장기 임대차계약을 갖춘 희소 자산"이라며 "매입가격과 예상 현금흐름 면에서 높은 경쟁력이 잠재된 자산"이라고 설명했다.

그는 이어 "기존 자산 매각 대금과 삼성증권 공동 출자를 통해 주주 지분 희석 없이 신규 자산을 확보한 만큼 안정적 임대수익과 금융비용 관리를 통해 배당재원 확대와 주주가치 제고에 집중하겠다"라고 덧붙였다.