코람코 "임대율 45%대에서 100%로" 자산가치 회복 전략

여주 센터, 저온시설 상온 전환 효과…수요 맞춘 개선·신규 임차인 유치 성공

로지스포인트 여주. Ⓒ 코람코자산운용

[프라임경제] 코람코자산운용이 공실 부담으로 가치가 하락한 물류센터를 인수한 뒤 약 10개월 만에 임대를 정상화했다. 저온 물류시설을 상온 창고로 전환하고 신규 임차인을 확보하는 등 시장 수요에 맞춘 자산 운용 전략이 성과로 이어진 것이다.

코람코자산운용에 따르면, 지난해 12월 인수한 경기 여주시 소재 대형 물류센터 '로지스포인트 여주' 임대율이 100%를 기록했다. 인수 당시 임대율이 약 45%대에 그친 점을 고려하면 10개월 만에 전체 임대공간을 채운 셈이다.

로지스포인트 여주는 2023년 준공된 연면적 약 13만1000㎡ 규모 신축 물류센터다. 지하 2층~지상 4층으로 조성됐으며, 영동고속도로 여주IC에서 약 2㎞ 거리에 위치한다. 약 6000평 규모 대형 바닥면적과 약 1만㎾ 전력용량을 확보해 자동화·풀필먼트 물류시설로 활용할 수 있는 여건을 갖췄다.

코람코가 해당 자산을 인수한 시점은 물류센터 공급 확대와 고금리 여파로 자산가격이 조정받던 시기다. 매도 측 유동성 부담으로 매물로 나온 상황에서 입지와 시설 경쟁력, 향후 임차 수요 등을 검토해 인수를 결정했다.

임대 정상화 핵심은 물류시장 수요에 맞춘 시설 전환으로 분석된다. 

인수 당시 로지스포인트 여주에는 CJ대한통운과 패션기업 비케이브가 입주했지만, 지하 2층과 지상 1층 저온시설 중심으로 상당한 공실이 남아 있었다.

코람코는 여주·이천권역에서 패션유통 및 제3자물류(3PL) 기업의 상온 물류 수요가 상대적으로 높다는 점에 주목했다. 이에 저온시설을 상온 창고로 전환하는 동시에 신규 임차인 확보에 나섰다.

지난 6월에는 지하 2층과 지상 1층에 위치한 저온시설 약 6만8467㎡를 상온 창고로 전환하는 공사를 마무리했다. 이를 통해 시설 활용 범위를 넓히고 잠재 임차인 수요층을 확대했다.

이후 롯데글로벌로지스를 신규 임차인으로 유치하면서 기존 CJ대한통운, 비케이브와 함께 주요 물류·유통기업 중심의 임차인 구성을 갖추게 됐다. 그 결과 인수 약 10개월 만에 임대율 100%를 달성했다.

이번 임대 정상화는 상온과 저온 물류센터 간 수급 차이가 뚜렷한 상황에서 이뤄졌다는 점에서도 주목된다.

상업용 부동산 서비스기업 젠스타메이트에 따르면 올해 2분기 수도권 상온 물류센터 공실률은 8.6%인 반면 저온 물류센터는 44.6%에 달했다. 저온시설 공실률이 상온시설보다 36.0%p 높은 수준이다.

이처럼 시설 유형에 따라 임대 수요가 차별화되면서 물류센터 입지·규모 외에도 실제 수요에 맞는 공간 구성과 활용 가능성이 자산 경쟁력을 좌우하는 요인으로 작용하고 있다.

코람코는 이런 시장 환경을 고려해 저온시설의 상온 전환을 추진했고, 임차인 확보를 통해 공실 부담을 해소했다. 임대율 상승에 따른 운영 안정성이 확보되면서 향후 자산가치 평가에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다.

코람코는 물류센터 외에도 오피스·호텔 등에서도 시설 개선과 운영 효율화를 통한 자산가치 제고 전략을 추진하고 있다.

대표 사례가 서울 도심 옛 씨티은행 사옥을 리모델링한 '케이스퀘어시티'다. 코람코자산신탁은 해당 건물 시설을 개선하고, 우량 임차인을 유치한 뒤 퍼시픽자산운용에 약 3070억원에 매각했다. 업계에서는 해당 거래를 통한 매각차익을 약 600억원으로 추산하고 있다.

호텔 부문의 경우 서울 을지로 2성급 U5호텔을 글로벌 브랜드 4성급 호텔 '머큐어 앰배서더 동대문'으로 전환했다. 객실 수를 기존 297실에서 336실로 확대하고, 전문 운영체계를 도입해 상품성과 운영 경쟁력을 높였다.

이런 전략은 부동산을 저렴하게 매입하는 데 그치지 않고, 보유 기간 중 임대 경쟁력과 수익성을 개선해 자산가치를 높이는 밸류애드(Value-add) 방식에 해당한다. 최근 상업용 부동산시장에서 자산별 임대 실적과 운영 성과에 따라 투자수익이 차별화되는 만큼 시장 수요를 분석하고 자산 활용도를 높이는 운용 역량도 중요해지고 있다.

윤장호 코람코자산운용 대표이사는 "로지스포인트 여주는 물류시장 침체기에 가격이 조정됐지만, 입지와 시설 경쟁력, 잠재 임차 수요를 분석해 가치 회복 가능성을 확인한 자산"이라며 "앞으로도 시장에서 저평가된 우량자산을 선별적으로 발굴하고, 섹터별 전문성 바탕으로 자산 잠재가치를 투자자의 실질적 수익으로 연결하는 데 집중하겠다"라고 말했다.