해외부동산 펀드 '안전투자' 아니다…"원금 전액 손실 가능"

금감원, 해외부동산 공모펀드 관련 분쟁사례·유의사항 안내

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[프라임경제] 해외부동산 공모펀드가 ‘부동산 투자’라는 이유만으로 안전하다고 볼 수 없다는 금융당국의 경고가 나왔다. 원금 전액 손실이 발생할 수 있는 데다 배당 중단과 환매 제한 등 각종 위험이 존재한다는 분석이다.

금융감독원(이하 금감원)은 10일 해외부동산 공모펀드 관련 주요 분쟁사례와 투자자 유의사항을 안내했다.

금감원 관계자는 "투자대상이 부동산이라는 이유로 안전하다고 오인된다"며 "원금 전액 손실 사례와 관련 분쟁민원이 꾸준히 접수되고 있다"고 설명했다.

이어 "이에 해외부동산 공모펀드 관련 주요 분쟁사례를 토대로 투자자가 유의할 사항을 안내한다"고 강조했다.

금감원에 따르면 상당수 해외부동산 펀드는 현지 금융기관에서 대출을 받아 부동산을 매입하는 레버리지(지렛대) 구조로 운용된다. 이 때문에 부동산 가격이 소폭 하락하더라도 매각 과정에서 대출금을 우선 상환하면 투자자는 원금 전액을 잃을 수 있다.

이날 공개된 사례를 살펴보면 한 투자자는 A증권사 직원으로부터 "투자대상이 부동산이라 원금 손실 걱정 없이 안전하다"는 설명을 듣고 가입했지만 원금 전액을 잃었다.

수익 배당과 관련된 위험도 있다. 현지 대출약정에 따라 담보인정비율(LTV)을 초과하거나 공실률이 상승하는 등 특정 이벤트가 발생하면 임대수익이 대주에게 우선 귀속되는 일명 '캐시 트랩(Cash Trap)' 조항이 발동될 수 있다. 해당 조항이 적용되면 정기적으로 지급되던 배당금이 일시에 중단된다.

아울러 부동산 펀드는 만기 전까지 중도 환매가 제한되는 '환매금지형' 펀드로 설정되는 경우가 많다. 급한 자금이 필요해 환매를 요청하더라도 거절될 수 있다.

투자자들의 자금이 장기간 묶이는 것을 방지하고 최소한의 환금성을 확보하기 위해 증권시장에 상장된 펀드도 있다. 하지만 이들 펀드는 거래량이 부족해 사실상 매매가 어렵거나 펀드 가치보다 낮은 가격에 매도해야 할 수 있다.

펀드 만기가 도래하더라도 부동산 매각이나 청산 절차에 따라 투자금 회수가 늦어지는 사례도 빈번하다. 만기가 연장될 경우 임차인이 퇴거하거나 공실 위험이 커지면서 원금 손실로 이어질 수도 있다.

이같은 손실을 입고 불완전판매를 주장하더라도 투자자가 청약신청서 등에 '설명을 듣고 이해했음'을 자필로 기재했다면 구제받기 어려울 수 있다. 따라서 판매직원의 설명이 불충분하거나 이해되지 않았다면 자필 서명 전에 반드시 추가 설명을 요청해야 한다.

금감원 관계자는 "해외부동산 공모펀드는 원금 보전을 추구하거나 단기 자금을 운용하는 투자자에게는 적합하지 않다"며 "판매직원의 권유가 있더라도 투자기간과 감내 가능한 손실 수준 등을 스스로 점검한 후 가입 여부를 결정해야 한다"고 말했다.

이어 "금감원은 금융투자상품 관련 분쟁사례와 투자자 유의사항을 적시에 안내할 계획"이라며 "필요시 제도 개선을 통해 투자자 보호를 강화해 나가겠다"고 덧붙였다.