강남 재건축, 상∙하한가 격차 갈수록 커져…

[프라임경제]서울 강남권 재건축 단지의 상∙하한가 격차가 갈수록 커지고 있는 것으로 나타났다. 최근 경기침체가 가속화되면서 재건축 시장 역시 약세를 면치 못하는 가운데 저가매물 출시가 늘어 매도호가가 각양각색을 이루고 있는 것으로 분석된다.

실제로 이러한 가운데 같은 단지·면적대라 하더라도 상∙하한가 가격차가 최대 3억원까지 벌어진 것으로 조사됐다. 현재 재건축 시장은 사실상 평균시세의 개념이 모호한 셈. 이와 관련 부동산정보업체 스피드뱅크가 서울 재건축 3.3㎡(평)당가 변동률 추이를 살펴보니 최고치 시점은 △강남 4,322만원(2007년 2월 17일), 강동 3,286만원(2007년 1월 6일), △서초 3233만원(2007년 1월 6일), △송파 3,727만원(2007년 1월 13일), △서울전체 3,415만원(2007년 1월 6일)으로 2007년 초는 활황기였던 것으로 나타났다.

특히 2007년 초 최고격차 단지는 서초구 반포동 구반포주공으로 105㎡(32평형)가 2억6,000만원 선의 상∙하한가 격차를 보였으나, 현재 최고격차 단지는 동단지 204㎡(62평형)로 23억5,000만~26억5,000만원 선의 시세를 형성, 무려 3억원의 차이를 보이며 격차가 커졌다. 2억원 이상의 격차를 보이는 단지는 2007년 초 1개에서 최근 4개까지 늘어난 것으로 조사됐다.

최저격차에 관해 살펴봐도 2007년 초에는 상∙하한가의 차이가 없는 1,000만원의 격차 단지가 6개나 있는 것으로 나타났지만 현재는 송파구 가락동 가락시영2차 오직 1개 단지만이 1,000만원의 격차를 보였다.

이렇게 재건축 단지의 상∙하한가 격차가 벌어진 이유와 관련 스피드뱅크 김충범 연구원은 “급매물 출시로 시세 하한가가 크게 낮아졌기 때문이다”며 “미국발 금융위기로 극심한 경기침체가 이어지면서 재건축 시장의 향방이 불투명해진 가운데 저렴한 매물이 눈에 띄게 증가한 것”으로 분석했다.

즉 통상적으로 아파트 상∙하한가 격차가 로열층 여부, 향, 조망, 소음도 등에 따라 결정되는 점을 감안하면 이러한 요인이 크게 작용하지 않는 재건축 단지의 경우 그 원인도 사뭇 다른 셈이다. 특히 강남권 일대에 대규모 입주물량이 쏟아지고 있는데다 재건축 수익 상당부분을 환수하는 개발부담금제가 여전히 시행되고 있어 매도자들의 추가하락에 대한 불안감이 커지는 모습이다. 때문에 투매형태의 초급매물도 심심치 않게 출시되는 실정. 상한가가 꾸준히 내리고 있지만 상대적으로 하한가의 내림폭이 더 크다 보니 상∙하한가 격차는 더욱 벌어지는 추세다.

아울러 개별단지를 살펴보면 강남구 개포동 개포시영 62㎡(19평형)의 경우 상∙하한가 격차가 최고시점 3,000만원에서 현재 2억3,000만원선으로 훨씬 커졌다. 서초구 잠원동 한신4차도 109㎡(33평형)도 최고시점 4,000만원에서 현시점 1억9,000만원으로 격차가 다섯 배 가량 증가했다.

이와 관련 개포동 일대 K중개업소 관계자는 “최근 경기악화에 따른 부동산 침체로 재건축 역시 약세를 면치 못해 매도호가가 낮은 급매물이 많이 출시되는 추세다”며 “상한가의 경우 내림폭이 비교적 작은데다 가격이 낮게 출시되는 매물들이 늘면서 그대로 하한가로 고착화돼 시세의 폭이 넓어지는 것 같다”고 밝혔다.