11.3대책…“어떻게 대응할까”

강남3구 제외한 버블세븐 지역, ‘노려볼 만’

[프라임경제] 지난 3일 경제난국을 극복하기 위한 정부의 종합대책이 나왔다. 이중 부동산대책은 소형평형 의무비율 탄력 적용, 투기과열지구 해제 등을 골자로 하고 있다. 여기에 수도권 전매제한 완화를 기존 분양분에도 소급 적용할 예정이다. 한마디로 거래활성화에 초점을 맞추고 있다고 볼 수 있다. 

그렇다면 11.3대책 후 부동산시장은 어떻게 움직일까?

닥터아파트 이영진 소장에 따르면 가장 먼저 예상해 볼 수 있는 것은 재건축 아파트 값 반등이다. 10월 한 달 수도권 재건축 아파트값은 3.79% 떨어졌다. 이 수치는 2003년 10.29대책 이후 가장 최저치로 특히 강남권은 무려 4.46%나 하락했다.

그러나 이번 대책에서 소형평형 의무비율을 지역실정에 따라 85㎡이하를 60%이상으로 탄력 적용하기로 했다. 용적률도 관련법이 허용하는 한도(300%)까지 상향하고 초과 용적률의 30~50% 정도를 임대아파트가 아니라 보금자리주택으로 환수하는 방안이 곁들여졌다.

이로써 그동안 사업성이 부족해 지지부진했던 재건축단지들의 건설사 참여가 적극 유인됨에따라 사업진척을 기대할 수 있게 됐다. 현재 강남권에서 관리처분계획인가 이전으로 소형평형 의무비율이 적용되는 곳은 62개 단지에서 6만9,940가구에 이른다.

그러나 강남, 서초, 송파 3개구의 진입은 더 힘들어 질 것으로 예상된다. 이번 대책에서 강남 3개구는 투기지역 및 투기과열지구에서 해제되지 못했기 때문. 특히 LTV(주택담보대출비율)나 DTI(총부채상환비율)규제가 여전한 반면 이번 대책으로 강남권 재건축 대상 아파트를 중심으로 하는 가격상승이 예견되고 더불어 인근 아파트값 상승을 유발할 수 있기 때문이다. 그간 강남권 아파트값 하락으로 강남진입을 꿈꿔왔던 사람들에게는 별로 유쾌하지 못한 소식이다.

현재 시장은 정부 의도와 달리 냉담한 상황이지만 장기적으로 본다면 이번 대책으로 강남 3구를 제외한 지역의 거래활성화는 다소 도움을 줄 가능성도 있다. 강남권을 제외한 수도권 전지역의 투기지역 및 투기과열지구가 해제되면 LTV와 DTI가 각각 시세의 60%까지 가능하기 때문이다.
 
또한 수도권 투기과열지구가 전면적으로 해제(강남 3구 제외)됨에 따라 민간에서 분양가상한제가 적용되지 않는 분양단지는 사실상 계약과 함께 매매가 가능해짐에 따라 인기가 높아질 것으로 기대된다.

실제로 11월 용산구 신계동에서 공급하는 용산신계 e-편한세상의 경우 분양가상한제가 적용되지 않는 아파트다. 그리고 이번에 용산구는 투기과열지구에서 벗어나게 된다. 결국 11월 분양을 받게 된다면 계약 후 전매제한 기간없이 바로 매매가 가능한 셈이다.

그렇다면 이런 시장 분위기에서 내집전략은 어떻게 짜야할까?

이 소장은 우선 강남3구를 제외한 버블세븐 지역에서 주택을 구입하라고 전했다. 대상지역은 용인, 분당, 평촌, 양천구 목동 4곳. 이곳은 이미 가격이 많이 빠져 있는 상태로 실제 용인은 올 한해 평균 6.76%가 떨어졌으며 분당은 -6.75%, 평촌은 -3.34%, 양천구 목동은 -3.04% 순이다. 

가격이 다른지역에 비해 하락폭이 크고 대출규제도 풀린 만큼 내집마련하거나 중대형으로 갈아타기가 용이해졌다. 여기에 반등도 예상해 볼 수 있다. 재건축 아파트 값이 상승세로 반등하면 그 여파는 인근 지역으로 번져갈 것이고 중대형아파트가 가장 먼저 영향을 받을 수 있기 때문이다.

다음으로 투기과열지구에서 해제되는 곳 가운데 분양가상한제 적용을 받지 않는 주택을 분양받는 것을 꼽았다. 대출완화는 물론 전매금지에서 혜택을 보기 때문이다. 연내 수도권 투기과열지구에서 벗어나면서 분양가상한제까지 적용되지 않는 주택은 14곳에서 4,000여 가구에 이른다.

아울러 투기과열지구에서 풀리는 지역의 기존 분양권도 노려보라고 말했다. 이번 대책에서 분양권 전매제한 기간 완화 조치를 기존 분양분에도 소급 적용됐기 때문이다. 실제 지난 7월 미아뉴타운에서 공급된 미아뉴타운래미안2차 분양권의 경우 이번 투기과열지구 해제와 함께 구입이 가능하게 된 것이다.