서울 오피스 시장, 시장불황 속 ‘활황’

세계 주요 도시들 중 가장 낮은 오피스 공실률, 0.3%에 그쳐

[프라임경제] 서울 지역 프라임 오피스 빌딩 공실률이 0.3%를 기록, 1997년 이후 가장 낮은 수치를 기록한 것으로 조사됐다.

영국계 종합 부동산 컨설팅 전문 기업 Savills Korea(대표이사 이호규)가 2008년 9월 기준 서울 소재 프라임 오피스 빌딩 중 임대를 하고 있는 81개 빌딩을 대상으로 오피스 동향을 조사한 결과, 서울 지역 프라임 오피스 빌딩 공실률은 0.3%를 기록했다.

◆3분기 여의도 임대율 100%, 도심·강남은 하락
2008년 3분기에 접어들어 금융위기로 촉발된 세계 경제의 전반적인 침체에도 불구, 서울 프라임 오피스 시장은 사상 최저의 공실률인 0.3%를 기록하며 아시아 지역에서도 가장 낮은 수준을 유지한 것으로 나타났다. 임대료 또한, 지난 7년 중 가장 높은 증가율을 보이며 전 세계적으로 찾아보기 힘든 활황세를 보였다.

실제로 지난 9월 프라임 빌딩들의 평균 공실률은 이전 분기에 기록한 0.6%에서, 절반 수준인 0.3%로 떨어지며 최저 기록을 다시 한번 바꾸었다. 이것은 세빌스 코리아가 1997년 시장조사를 시작한 이래 가장 낮은 수준이며, 아시아의 주요 어느 도시 공실률 보다 낮은 수준이다.

여의도는 3분기 연속 100% 임대율을 기록하였고, 도심 및 강남 지역의 평균 공실률은 각각 0.2 %와 0.6%로 떨어졌다. 3분기에 신규로 공급된 도심의 금호 아시아나 Main Tower(연면적: 6만701㎡)와 강남의 삼성전자 서초사옥(연면적: 19만6,507㎡)은 모두 사옥으로 100% 사용될 예정으로 임대시장의 공실률을 직접 높이지는 않을 것으로 보인다. 더불어, 5만1,000㎡에 달하는 여의도의 전경련회관이 재건축되고, 도심에서는 13만3,000㎡ 크기의 대우센터가 리모델링을 시작해 서울 프라임 오피스의 임대 가능 공간이 현저히 감소한 상태이다.

이에 Savills Korea 마켓리서치팀 홍지은 팀장은 “2009년 말 리모델링 공사가 완료되는 대우센터가 향후 18개월간 유일하게 서울에 공급되는 프라임 오피스 빌딩이라 볼 수 있으니 당분간 공실률 상승을 기대하기는 어려운 상황으로 보인다”고 분석했다.

◆전년동기대비 7.0% 임대료 증가…2001년 3월 이후 가장 빠른 증가율
프라임 빌딩의 신규 공급이 계속해서 부족한 가운데, 비교적 완만한 증가세를 보여오던 프라임 빌딩 임대료는 2008년 들어 빠르게 상승하기 시작해 2008년 3분기 서울 프라임 오피스 시장의 연 임대료 증가율은 7.0%에 이르며 2001년 3월 이후 가장 빠른 증가율을 기록한 것으로 조사됐다.

이 같은 상황에 홍 팀장은 “전 세계적인 신용 위기가 각국의 부동산 시장에 상당한 영향을 미치고 있는 가운데, 시장 관계자들은 아시아의 몇몇 주요 시장에서 공실률 급등과 임대료 및 부동산 가치의 급격한 하락을 전망하고 있다”며 “이러한 시장 상황 속에서도 서울 오피스 시장은 전례 없는 수준의 공급부족과 기존 건물들조차 리모델링 등으로 임대공간이 감소하여 서울 오피스 시장의 낮은 공실률 상황은 향후 2년 동안 지속될 것이다”고 내다봤다.

아울로 “서울 프라임 오피스 시장은 홍콩(55%) 및 도쿄(40%) 등과 비교하해 금융 및 보험 회사들이 30%로 상대적으로 낮은 비중을 차지하고 있다. 따라서 프라임 오피스 시장의 수요가 비교적 고르게 분산되어 있다고 볼 수 있고 금융시장의 위기로 프라임 오피스 수요가 당장 감소할 것으로는 보기 어렵다”고 전망했다.