[2023 부동산 결산] 시장 침체와 부실시공 등 내·외부 요인 따른 '롤러코스터 행진'

반쪽자리 규제 완화와 가계부채 증가 등 당국 정책 부작용

지하주차장 붕괴 사고가 일어난 인천 검단신도시 모습. ⓒ 연합뉴스

[프라임경제] 올해 부동산 시장은 지난해부터 이어진 경기 침체로 그야말로 혼돈을 벗어나지 못했다. 

각종 정부 정책에 힘입어 안정화를 보이는 듯 했지만 여전히 롤러코스터에 대한 불안감을 감추지 못하고 있다. 실제 다수 분양 일정이 연기된 상반기와 달리 하반기에는 분양 밀어내기와 함께 분양가 상승기류에도 불구하고 수도권 중심으로 청약시장이 다소 부활하기도 했다. 

그럼에도 2023년 부동산 시장은 각종 사고와 의혹, 이외 여러 정책 등이 산재한 다사다난(多事多難)한 한해임에 분명했다. 

지난 5월 인천 신도시 LH 아파트 주차장 붕괴사고로 또 다시 부실 공사 여파는 관련 업계를 긴장시키기에 충분했다. 아울러 시장 회복을 위한 규제 완화 등 다양한 정책들은 긍정적 효과를 낳기도 했지만, 가계부채 증가와 같은 부작용을 초래하며 또 다른 시장 위기에 직면하고 있는 상태다. 

본지는 이처럼 바람 잘 날 없던 2023년 주택 시장 주요 이슈들을 알아봤다.

◆실거주 의무 폐지 등 부동산 규제 완화

정부는 올해 시작과 함께 시장 경착륙 방지를 위해 대다수 부동산 관련 규제를 완화하는 이른 바 '1.3 대책'을 추진했다. 강남3구(서초·강남·송파) 및 용산을 제외한 나머지 자치구 규제를 해제하는 동시에 △실거주 의무 폐지 △전매제한 완화 △중도금대출 보증 분양가 기준 해제 등 사실상 모든 규제를 해제한 것이다. 

다만 해당 대책과 관련해 적지 않은 우려의 목소리가 쏟아지기 시작했다. 시장 내 미분양 우려에 대한 방안으로 '다주택자'를 내세웠다는 점이다. 특히 무순위청약 자격요건 완화와 중도금대출 보증 한도에 있어 인당 한도가 사라지면서 다주택자 중심으로 주택 거래 활성화를 꾀한 것이다. 

올림픽파크 포레온 공사현장. ⓒ 프라임경제

당시 업계 관계자는 "전매제한 축소나 실거주 의무 해제 등은 실수요자들에게 있어 의미가 없다"라며 "반면 자금 여유가 있는 다주택자들은 이런 규제 완화에 힘입어 무순위 청약과 같은 분양시장 참여가 확대될 것"이라고 바라봤다. 

1.3 부동산 대책은 '국내 최대 재건축 단지' 둔촌주공, 즉 올림픽파크 포레온(1만2032가구, 입주 예정 2025년 1월) 완판을 이뤄내는 데 성공했다. 

전국 수요가 몰리며 뜨거운 관심 속에 분양을 마무리 지었다는 평가다. 특히 △전매 제한 축소 △실거주 의무 폐지 △주택담보대출비율(LTV) 확대 등으로 계약자들이 금융 부담 감소도 성공 분양 요인으로 꼽힌다.

하지만 정작 해당 계약자들은 입주를 불과 13개월 남겨두고 '1.3 대책' 부작용에 불안감을 감추지 못하고 있다. 

지난 4월 주택법 시행령 개정에 의해 아파트 분양권 전매제한이 완화되면서 해당 분양권 전매 제한이 15일부터 해제됐지만, 여전히 '실거주 의무 늪'에서 빠져나오지 못하고 있다. 만일 분양권 전매시 벌금 1000만원 상당 형사 처벌과 함께 주택을 한국토지주택공사(이하 LH)에 환매해야 하는 처지다. 

나아가 실거주 의무 폐지는 사실상 무위로 돌아갈 것이라는 게 업계 분석이다. 여야간 합의를 이루지 못하면서 해당 내용이 담긴 주택법 개정안이 올해 국회 국토교통위원회 국토법안소위원회(이하 법안소위)를 통과하지 못했기 때문이다. 

결국 올림픽파크 포레온을 포함해 실거주 의무 대상 계약자들의 피해는 불가피한 상황이다. 

◆'미분양 사태 대안' 특례보금자리론 흥행과 가계부채

정부가 고금리 기조와 더불어 수요자들의 대출 이자 부담을 덜어주기 위한 대책으로 특례보금자리론을 제시했다. 보금자리론과 적격대출을 1년간 한시적으로 통합·운영하는 정책 모기지 상품이다. 

특례보금자리론은 상대적으로 저렴한 금리와 함께 주택 가격이 9억원 이하이면 소득과 무관하게 최대 5억원까지 대출 가능하다는 게 가장 큰 장점이다. 더불어 중도상환수수료도 없고 총부채원리금상환비율(DSR)도 적용되지 않아 실수요자들에게 높은 관심을 받았다. 

서울의 한 은행 앞에 붙은 특례보금자리론 관련 현수막. ⓒ 연합뉴스

주택금융공사(HF)에 따르면 1월30일 출시된 특례보금자리론은 불과 9일(7영업일)만에 누적 신청금액이 10조원을 돌파할 정도로 높은 인기를 끌었다. 이는 1년간 공급 목표(39조6000억원) 26.5%에 달하는 규모다. 

이처럼 특례보금자리론은 서민 내 집 마련 사다리 역할을 수행하면서 당국이 시도하는 고정형 주택담보대출 비중 확대에도 기여했다. 다만 당초 공급 계획을 초과(HF 11월30일 자료 기준 유효신청 42조7000억원)할 정도로 부동산 시장을 자극하면서 '가계대출 증가 주범'으로 지적되고 있다. 

실제 한국은행 자료에 따르면, 8월 말 기준 은행 가계대출 잔액은 1075조원으로 '잔액 기준 역대 최대치'를 경신했다. 나아가 지난 3월 이전만 해도 매월 5조원 가량 감소하던 증가폭도 △4월 2000억원 △5월 2조8000억원 △6월 3조5000억원 △7월 5조3000억원 △8월 6조2000억원으로 5개월 연속 증가세를 보이기도 했다.

가계대출 증가 요인이 '주택담보대출'이라는 판단한 당국은 결국 9월27일 이후 특례보금자리론 일반형(주택가격 6억원 초과 또는 부부합산 연소득 1억원 초과 대상)을 중단했다. 또 기존 주택을 3년 이내 처분하는 조건으로 신규주택을 구입하는 일시적 2주택자도 대상에 제외했다.

업계 관계자는 이와 관련해 "당초 특례보금자리론 판매 종료 예정 시기(2024년 1월 말)보다 4개월 당겨진 것"이라며 "이는 가계 부채 급증을 막겠다는 의도"라고 분석했다. 

◆재건축 규제 완화 '1기 신도시 특별법' 통과 

결국 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 1기신도시 특별법)이 지난 8일 국회 본회의에서 의결되면서 내년 4월경 본격 시행을 앞두고 있다. 

일산 후곡마을 10단지. ⓒ 프라임경제

해당 특별법은 윤석열 정부 '핵심 공약'으로, 지난 3월 송언석 의원(국민의힘 소속)이 해당 제정안을 대표 발의한 바 있다. 다만 국회 국토교통위원회 법안소위는 5월 말부터 세 차례에 걸쳐 심사했지만, 1기 신도시 등 특정 지역 및 수도권 특혜 논란이 제기되면서 합의를 이뤄내지 못한 바 있다. 

해당 법안에 따르면 조성된 후 20년 이상 된 100만㎡이상 택지를 대상으로 용적률 규제 완화, 안전진단 면제 등의 혜택을 부여한다. 낡은 신도시 아파트 용적률을 높이고 안전진단을 면제해 재건축 규제를 완화하는 것이 핵심이다. 

특별법 적용 가능 지역은 △분당 △일산 △중동 △산본 등 주로 1기 신도시다. 이외에도 수도권 택지지구 및 지방 거점 신도시 등 전국 51개(수도권 24개 지역) 지역 103만가구에 적용된다.

◆검단 신축 아파트 주차장 붕괴 사고와 무량판 포비아

인천 '검단신도시' 아파트 신축 현장에서 주차장 붕괴 사고가 4월29일 발생하면서 업계에 엄청난 파장을 야기했다. 다행히 인명피해는 없었지만, 완공 후에 일어났다면 많은 인명피해가 발생할 수 있는 사고였다.

사고 아파트는 2021년 9월 분양한 LH 공공분양주택(시공 GS건설)이다. 당초 입주 예정일은 2023년 12월. 

국토교통부(이하 국토부)가 7월5일 발표한 붕괴 요인은 △설계·감리·시공 등 부실로 인한 전단보강근 미설치 △붕괴구간 콘크리트 강도부족 등 품질관리 미흡 △공사과정에서 추가되는 하중을 적게 고려한 점 등을 지목했다.

AA13-1·2블록 입주예정자협의회가 GS건설과 LH 행태를 규탄하는 대규모 집회를 진행했다. ⓒ 입예협

시행사 LH와 시공사 GS건설은 지난달 20일 붕괴로 입주가 연기된 입주 예정자들에게 현금 1억4500만원 지원과 아파트 브랜드명 '자이'로 변경하는 보상안을 제시했다.

LH는 5년간 지체보상금 9100만원(이하 84㎡ 기준)을 잔금에서 공제하고 이중 5000만원을 선지급키로 결정했다. 이사비 500만원도 추가 지급한다. GS건설은 주거지원비 9000만원과 더불어 중도금 대출도 대위변제한다. 지원 대상은 총 1666가구다.

한편 해당 붕괴사고 여파는 만만치 않았다. 지난해 1월 발생한 광주 화정동 아이파크 붕괴 사고 불과 1년여 만에 또 다시 부실시공에 의한 유사 사고가 발발했다는 점에서 건설업계를 향한 국민들의 불신은 가중될 수밖에 없는 상황. 

더불어 철근 누락 사태 원인으로 지목된 '무량판 구조'에 대한 포비아도 확산되기도 했다. 

무량판 구조는 '보' 없이 기둥만이 위층 수평 구조 '슬래브'를 지탱하도록 만든 건물 구조다. 상부 소음이 기둥을 통해 빠져나가 벽식 구조 대비 층간 소음이 덜하고 내구성이 뛰어나다는 게 장점으로 꼽힌다. 다만 하중을 지탱하는 보 없이 슬래브를 기둥만이 지탱하는 만큼 하중에 상당히 취약하다는 것이 가장 큰 약점이다. 

실제 국토부가 8~10월 전국 민간 무량판 구조 아파트 427개 단지를 조사한 결과, 철근 누락은 전무했다. 이와 달리 LH 무량판 아파트는 전체 102곳 가운데 22개 단지에서 철근이 빠진 것으로 나타났다. 

업계 관계자는 "검단 붕괴는 무량판 구조로 인한 사고가 아닌, 관리‧감독 부실 문제라는 점에서 이를 쇄신시켜야 한다"라고 지적했다. 

◆"역대급 줍줍" 두 가구 모집에 93만4728명 신청

지난 6월 서울 동작구 흑석동에 위치한 리버파크 자이에 '역대급 줍줍(무순위 청약)' 매물이 등장했다. 당시 '부동산 바닥론'이 확산되는 동시에 시세 차익 최소 5억원이 기대된다는 점에서 수요자들 관심이 집중된 바 있다. 

흑석 리버파크 자이 투시도. ⓒ GS건설

청약 시장에 등장한 리버파크 자이는 △전용 59㎡ 1가구(무순위 청약·옵션 제외) △84㎡ 1가구(계약 취소분·옵션 제외)다. 

무엇보다 분양가가 △59㎡ 6억4650만원 △84㎡ 9억6790만원으로, 초기 분양가(3.3㎡당 2813만원) 수준에 불과했다. 당시 59㎡·84㎡ 호가가 각각 13억원, 16억원대라는 점에서 5억원 이상의 차익이 기대됐다. 여기에 실거주 의무도 없고, 전매도 즉시 가능하다.  

실제 6월26일 이뤄진 청약 접수 결과 △전용 84㎡ 10만4924명 △59㎡ 82만9804명 총 93만4728명이 신청했다. 

업계 관계자는 "무순위 청약은 청약통장 및 주택 보유수와 관계없이 19세 이상이면 누구나 신청할 수 있다는 점에서 많은 지원자가 신청했다"라며 "84㎡의 경우 서울 거주 무주택자라는 제약이 있었지만, 높은 시세 차익이 기대됐던 만큼 10만명이 넘는 수요자가 집중됐다"라고 분석했다. 

◆양평 고속도로 사업 '특혜 의혹' 여전히 중단

20여년 가까이 양평 지역 숙원사업이던 '서울-양평 고속도로 사업'이 김건희 여사 특혜 의혹 여파로 여전히 갈피를 잡지 못하고 있다.  

국토부가 2017년부터 추진한 경기 하남시와 양평군을 잇는 '서울-양평 고속도로 사업'은 2021년 예비타당성조사(예타)를 통과, 양평 양서면을 종점으로 둔다는 계획으로 추진된 바 있다. 

원희룡 국토교통부 장관이 지난 7월27일 서울-양평 고속도로 대안노선 종점 인근을 방문해 현장을 점검하고 있다. ⓒ 연합뉴스

그러던 중 국토부는 5월 사업성 등을 고려해 예타를 통과한 노선 외 종점이 강상면으로 변경된 2개 대안 노선을 새롭게 제시했다. 사업 규모(29.0㎞)도 기존(27.0㎞)보다 2.0㎞ 늘어났다. 

민주당 등은 이에 대해 '국토부가 김건희 여사 일가에 특혜를 주고자 노선 변경을 시도했다'는 의혹을 제기했다. 노선 종점부가 김건희 여사와 김 여사 형제·자매, 모친 등이 소유한 토지와 불과 500m 거리로 바꿨다는 지적이다. 

국토부는 해당 의혹과 관련해 "변경 노선을 단일안으로 확정하고, 절차를 진행했다는 건 사실이 아니다"라며 "타당성조사 중에 검토된 복수안(대안·예타안)을 포함해 전략 환경 영향 평가서 초안을 마련해 공개(6월21일)했다"라고 해명했다. 

아울러 "양평군 제시안들은 관계기관 협의 과정에서 IC 추가 설치를 위한 노선들"이라며 "이를 기초로 △IC 설치 가능성 △예상 교통 수요 △환경 훼손 최소화 등 측면을 고려해 대안 노선을 마련했다"고 첨언했다. 

이런 해명에도 불구, 야당 등에서 불거진 '김 여사 특혜 의혹'이 진화되지 않고 오히려 나날이 확산되자 원희룡 장관이 "관련 사업 전면 백지화"라는 초강수를 꺼냈다. 

이후 해당 사업이 진행되지 않고 있는 가운데 원희룡 장관은 지난 4일 "정치적인 쟁점과 기술적 (부분의) 분리가 덜 돼 아직 공격적 진행을 못하고 있다"는 입장을 표명했다. 

그는 "정치적 공방으로 끌고 간다면 국민들이 정치적 판단할 수밖에 없을 것"이라면서도 "하지만 주무부처인 국토부 입장에선 고속도로 노선 수립 과정과 그 타당한 방안에 대해 민주당이 추천하는 전문가가 검증해도 좋으니 전문가 검증을 통해 정상적으로 재개되도록 하겠다"라고 전했다. 

◆국힘發 '메가시티서울' 프로젝트

'여당' 국민의힘이 지난 11월 쏘아 올린 '메가서울 프로젝트'가 정치권을 여전히 뒤흔들고 있다. 특히 내년 총선을 앞둔 단순 '공약(空約)'에 그칠 수도 있으며, 나아가 김포시가 서울시에 통합되더라도 찻잔 속 태풍에 그칠 가능성도 높기 때문이다. 

ⓒ 연합뉴스

국힘에서 출발한 '메가서울 프로젝트'에 서울과 인접한 도시들이 잇따라 관심을 내비치며 상황이 급변하고 있다. 업계에 따르면 김포시 외에도 여권에서 언급하는 편입 가능성이 있는 지자체는 △구리 △고양 △하남 △광명 △과천 △부천 등도 거론되면서 엄청난 파장이 예고되고 있다. 

'메가서울 프로젝트'가 가시화될 경우 부동산 시장에도 적지 않은 파급 효과가 예상되고 있다. 서울과 인접한 구리와 광명, 하남 등은 교통 여건도 풍부해 지금도 선호도가 상당한 지역이다. 

행정구역 변경 등 행정적 요인은 부동산 가격을 좌우하는 주요 요인으로 꼽힌다. 때문에 시장에서는 김포시가 서울시로 행정구역이 바뀐다면 '서울 집값' 대열에 합류하는 만큼 상당한 파급 효과를 기대되고 있다. 

업계 관계자는 "행정구역 변화는 해당 구역 내 부동산 개발 가능성 변화를 불러오는 동시에 이용 가능한 교육시설이나 보건·행정시설 등이 달라지기에 부동산 가격에 영향을 미칠 수밖에 없다"라고 설명했다. 

나아가 신도시가 조성된 경기지역이 서울로 편입될 경우 강서구나 은평구 등 기존 외곽지역 배후 경제권까지도 발달해 수혜를 받을 수 있다는 전망도 나오고 있다. 

국민의힘은 이와 관련해 지난달 16일 '김포시의 서울 편입을 추진하는 특별법'을 당론으로 발의했으며, 이외 메가시티 지원 토대로 작용한 '광역시도 통합 및 관할구역 변경 지원에 관한 특별법'을 발의할 분위기다.