8.21부동산 대책, 시장은 ‘실망’

분양가상한제, “시장 요구, 반영 못했다”

[프라임경제]지난 21일 재건축 규제 완화, 분양가상한제 개선, 전매제한 기간 완화 등을 주요 골자로 하는 MB정부의 첫 부동산정책이 발표됐다.

그러나 시장은 한마디로 실망스럽다는 반응이다. 물론 정부는 부동산 시장을 안정시키고 실수요자 중심의 시장여건을 조성키 위해 이번 대책을 내놓았지만 오히려 점차 안정되고 있는 집값 상승을 부추기거나 실수요자 내집마련을 더 어렵게 할 가능성이 있기 때문이다.

실제로 재건축의 경우, 조합원 지위양도 금지와 후분양 의무만 폐지되는 등 소극적인 규제완화에 그쳤고 건설업계가 지속적으로 요구한 ‘분양가상한제 폐지 및 개선’은 조정이 아니라 ‘포기’쪽으로 기울어졌다.

◆분양가상한제…“사실상 ‘포기’에 가까워…”
지난 2005년 8.31후속대책으로 공공택지에서만 시행되어 오던 분양가상한제는 지난해 9월 1일부터 민간택지까지 전면적으로 시행됐다. 정부는 이를 발표하며 20% 내외의 분양가 인하를 예상했고 실제로 분양가 인하 및 주변지역 아파트값 상승을 저지하는 데에도 어느 정도 효과가 있었다.
 
그러나 분양가상한제 시행으로 사업성은 급격히 저하되기 시작했다. 주택 및 건설업계가 분양을 기피함으로써 민간부문의 공급이 위축되기 시작한 것. 물론 이번 대책을 통해 정부는 택지비와 건축비에 소요되는 실제 비용을 인정하는 등 개선에 대한 움직임을 보였지만 “이번 완화방침 역시 그간에 몇 차례 여당을 통해 나왔던 것과 별반 새로울 것이 없다”는 분석이 대다수다.

이번 대책을 살펴보면 입지 및 건축의 특수성을 감안해 주상복합의 가산비를 추가로 인정하고, 민간택지 매입가를 감정가 수준이 아니라 감정가의 120%에다 가산비(연약지반 공사비 등 실투입비)까지 인정해주겠다는 것이다.

이에 업계는 “이번 대책으로 실매입가에 조금 근접한 것은 사실이지만 시장의 요구가 전혀 반영되지 않았다”고 평했다. 아울러 “이는 사업비만 그대로 회수하는 본전사업 즉, 적자사업에서만 벗어나게 해주겠다는 것에 불과하다”는 입장이다.

대한건설협회 관계자도 “(분양가상한제)시행으로 시장불안과 건설난을 겪었음에도 불구하고 왜 아직도 분양가를 정부가 통제하려고 하는지 이해할 수가 없다”고 밝혔다.

더욱이 지난 7월 ‘단품슬라이딩제’도입을 통해 건축비가 평균 4.4% 오른데 이어 9월 기본형 건축비가 3~5% 인상될 예정으로 있어 이미 분양가상한제가 유명무실화됐다는 평가가 지배적이다. 또한 택지비까지 인상해주겠다고 하는 것은 분양가상한제 개선이 아니라 사실상 ‘포기’에 가깝다는 것이 전문가의 분석이다.

결국 건축비 인상에, 실매입가 수준의 택지비 산정으로 분양가 상승은 더욱 탄력을 받을 것이라는 이야기다. 실제로 이미 분양이 예정된 판교, 동탄신도시 등 아파트 분양가는 많게는 3.3㎡당 300~400만원까지 상승할 것으로 내다보고 있다.

◆신도시 확대, ‘미분양 발생 우려’
그동안 MB정부는 참여정부와는 차별성을 둔다는 차원에서 신도시 개발보다는 도심 재개발사업을 통한 공급확대에 역점을 뒀다. 그러나 이번 택지지구 확대 개발을 통해 그간의 방침을 완전히 바꾼 것으로 보인다.

이에 닥터아파트 이영진 소장은 이번 공공택지 확대 개발에 대해 “중ㆍ장기 수도권 주택공급을 안정적으로 유지하고 시장상황에 따른 민간공급 위축에 대비하여 추진하고자 하는 것이나 수도권 미분양아파트 1만8,000여 가구 중 7,000가구 이상이 오산을 비롯한 경기 남부에 집중되어 있음을 간과한 결정”이라고 분석했다.

스피드뱅크 박원갑 소장 역시 “송파신도시가 4만6,000가구라는 점을 감안하면 적지 않은 규모로 공급확대 효과가 클 것”으로 예상했지만 “서울에서 50km정도 떨어져 서울 접근성이 떨어지는 단점으로 지금처럼 부동산경기가 위축될 경우 대규모 미분양이 발생할 가능성이 높다”고 밝혔다.

◆재건축 규제완화, “투기세력 불러올 수도…” 
박 소장은 조합원 지위양도에 대해 “양도소득세를 부과할 수 있는 등의 보완 장치가 있다고 해도 단기차익을 노린 투기세력을 차단하기는 역부족이다”고 말했다. 특히 “현재 강남권 재건축 아파트 가격이 안정세를 보이고 있는 상황에서 조합원 지위양도 금지를 폐지하는 것은 투기세력 등장으로 재건축 아파트값이 다시 상승세로 반전할 가능성이 농후하다”고 분석했다.

부동산써브 함영진 실장은 “추진위 구성단계에 머물렀던 초기 재건축 사업장들의 사업추진이 보다 원활해질 것”으로 전망했다. 게다가 재건축 일반공급분에 대한 후분양 의무를 폐지해 2003년 이후 막혀있던 재건축 일반공급분의 선분양이 가능해진 것에 대해 “일반분양이 많은 저밀도 단지들도 금융비용 부담 일부를 덜게 될 수 있을 것”으로 내다봤다.

그러나 “입주권 주택수 산정 등, 양도세 중과 문제로 다주택자들의 시장진입이 어려운 상황이고, 소형평형의무비율과 임대아파트의무비율 조정은 이번대책에서 제외된 상황이라, 매수세력이 본격적으로 붙지는 못할 것”으로 분석했다. 아울러 “8.21규제완화를 틈타 매도자는 호가를 높이고, 매수자는 시장진입을 꺼려 거래 공백상태를 야기할 수도 있다”고 지적했다.

닥터아파트 이영진 소장 역시 “후분양제의 사실상 폐지는 지어진 집을 보고 살 수 있는 수요자 중심의 정책을 포기한 것”이라며 “시세를 고려해 분양가를 책정하고자 하는 현 후분양제 시스템이 분양가 인하에도 어느 정도 효과가 있었으나, 후분양제가 폐지되면 사실상 유명무실화된 분양가상한제에 이어 분양가 통제시스템이 모두 붕괴된 것이나 다름없다”고 밝혔다.

이번 8.21부동산대책에 대해 업계는 “거래활성화 및 가격안정을 위한 대책이라기보다는 건설경기 부양을 위한 대책이라 해도 무방할 것”으로 밝혔다.

즉 전매제한 완화, 분양가상한제 개선, 후분양제의 사실상 폐지 등은 필연적으로 아파트값 내지 분양가 상승을 유발하는 것으로 주택수요자보다는 주택업계나 건설업계를 우선순위로 둔 정책이라는 것. 특히 닥터아파트 이영진 소장은 “재건축 조합원 지위양도 금지는 단기 차익을 노리려는 투기세력 가담으로 그나마 안정되고 있는 강남권 재건축 아파트값을 다시 상승시킬 악재로 작용할 가능성이 있다”고 밝혔다. 실수요자 거래 활성화를 통한 시장 정상화를 표방하고 있지만 오히려 분양가 상승, 청약경쟁률 심화 등으로 실수요자의 내집마련을 더 어렵게 만들고 있다는 분석이다.

이 소장은 그렇다고 건설경기를 확실하게 살릴 수 있는 방안이 되는 것도 아니라고 밝혔다. 분양가를 높이고 신도시 개발을 통해 주택업계의 공급의지를 부추긴다 해도 경기침체, 금리인상, 대출규제 등으로 가뜩이나 투자심리가 위축된 상황에서 오히려 미분양만 늘릴 소지가 다분하다는 것. 이어 이 소장은 “수박 겉핥기식 대책보다는 거래활성화, 집값 안정, 건설경기 부양이라는 큰 명제를 두고 세제, 금융규제, 거래 및 보유 규제 등이 종합적으로 개선되거나 보완되어야 할 것으로 보인다”고 지적했다.