8.21 부동산 대책 , ‘알맹이는 빠졌다?’

“대출규제 완화없이는 거래 활성화 힘들어…”

[프라임경제] 21일 정부가 발표한 부동산 활성화 대책에 대해 건설업 관계자들은 시장 활성화에 직접적인 영향을 주는 거래세와 대출규제 완화가 없어 거래가 살아날지는 의문이라고 밝혔다.

정부가 발표한 대책을 살펴보면 △택지의 종류와 면적에 따라 5~10년인 분양권 전매제한 기간을 1~7년으로 단축하는 것, △재건축조합 설립인가를 받은 뒤 조합원 자격을 팔 수 없도록 한 조합원 지위 양도금지 규정을 폐지하는 방안, △신도시 추가지정, △분양가 상한제 보완, △택지 관련 규제 완화, △후분양제 폐지 등이다.

이와관련 유엔알 컨설팅 박상언 대표는 “과도한 금융억제책과 거래세 인하등의 수요 유인책 없는 신도시 개발로 인한 주택공급 정책으로는 부동산거래활성화로 인한 경기 진작효과가 반감될 수 밖에 없다”고 분석했다. 현재 부동산시장은 경기침체와 고금리로 인한 수요 위축이 심각한 상황이어서 알맹이없는 이번 대책으로 인해 거래활성화를 기대하기 힘들다는 이야기. 아울러 “역설적으로 과거와 같은 이상 급등 현상이 재연될 가능성도 거의 없기 때문에 시세차익을 기대하면서 성급하게 시장에 뛰어들 필요는 없다”고 조언했다.

◆신규 신도시지정, 기존 미분양해소에 악영향
박 대표는 신도시 등 공급 대책은 MB 정권의 도심개발을 통한 주택 공급확대와 전면 배치되는 것으로 대형 건설사 일거리를 주기 위한 정책이다고 밝혔다. 현재도 비공식적인 미분양 물량까지 합쳐 20만가구 이상이 산적해 있는데, 미분양해소를 위한 추가적인 대책 없이 신규 신도시지정이 기존의 미분양해소에는 더욱더 부정적으로 작용할 수밖에 없다는 것이다.

특히 현재 부동산경기가 내리막길을 걷고 있는 가운데 검단과 오산세교2지구 등 이번에 추가로 신도시로 편입될 주변 주택가격도 공급과잉과 입지적인 불리로 인해 극심한 침체기를 걷고 있는 것으로 분석된다. 

실제로 인천지역 주택보급율은 이미 100%를 이미 상회하고 있는 상황이며 검단신도시 인근 김포신도시의 경우도 부동산 경기 침체속에 미입주 문제가 심각하다. 또한 민간 아파트까지 미분양이 계속 적체되고 있는 실정이다.

오산세교2지구도 신규 공급될 동동탄신도시와 합치면 수요부족으로 인한공급초과문제까지 겹쳐 오히려 경기침제속에 미분양을 더욱더 키우는 꼴로 나가기 쉽상이다. 이미 경부고속도로 주변에 들어선 용인, 판교, 동탄1·2지구 등이 대규모 신도시가 조성돼 있어 오산·세교는 입주 때 심각한 교통대란을 빚을 것이 불을 보듯 뻔하다. 분양가 상한제로 공급되는 신도시 추가 공급으로 인해 이 지역은 더욱더 물량공급과 대기수요로 인해 하락세를 보일것으로 예상된다.

즉 박 대표는 현재 상황에 대해 “수요가 없는 곳에 추가 신도시 지정보다는 미분양추가 대책을 통한 기존미분양해소에 주력하는 게 맞다”고 주장했다.

◆매입 임대사업자 기준, 대폭 완화 필요
지방 주택에 한해 매입 임대사업의 조건을 대폭 완화하는 방안을 추진하고 있는데 지방 미분양 해소를 위해서는 대폭적인 완화책이 더욱더 필요하다는 주장도 제기됐다.지난 6월 11일 미분양 대책이 이미 나왔음에도 일부지역의 경우 미분양이 오히려 증가한 걸로 볼 때, 정부대책은 탁상행정(卓上行政) 이라고 할 수밖에 없다고 박 대표는 지적했다.
 
즉 현재 매입 임대사업자의 경우 같은 시·군·구에 소재한 5가구 이상을 임대해야 하지만 정부는 지방 주택거래 활성화를 위해 5가구를 1가구로 줄이고, 거주지역 제한도 없애는 방안을 검토하고 있는데 더욱더 많은 추가 대책이 필요하다는 것이다.

◆아파트 전매제한 완화, 수도권 일부 중소형 주택만 혜택
전매제한 완화에 대해 기존 계약자들에게는 소급적용은 하지 않기로 결정됨에 따라 기존 계약자간의 형평성문제로 논란도 불거질 전망이다. 수도권 전매제한 완화 효과는 신도시 등 유망지역을 중심으로 인기가 몰리고 그렇지 않은 곳은 혜택이 제한적일 것이다. 현재 수도권 전매제한은 계약체결 가능일 기준으로 공공택지의 경우 전용 85㎡ 이하는 10년, 85㎡ 초과는 7년이며 민간택지는 85㎡ 이하가 7년, 85㎡ 초과는 5년이다. 이에 따라 수도권 신도시나 택지지구 등 유망지역의 신규 분양 중소형 아파트에 대한 인기는 치솟을 것으로 전망된다.

◆재건축 규제완화 미흡, 거래 활성화 미흡
재건축 아파트의 일반분양분을 공정률 80% 이후 분양하도록 제한한 재건축 후분양제는 일반분양 수입의 회수 시점이 늦어지면서 발생하는 금융비용을 상당부분 일반분양가에 전가해 분양가 상승을 초래한다는 지적을 받아왔다.
 
이와 함께 조합원 지위 양도가 가능해지고 재건축·재개발 건물의 층고(層高) 제한도 완화된다. 그러나 임대 및 소형주택의무비율, 대출규제완화없는 재건축아파트 규제완화책은 경기침체와 고금리 사이에서 거래 부재속 추가매물출회로 가격이 추가하락할 수 밖에 없다는 것이 전문가들의 분석이다.