부동산거래 앞서 공제 확인해 보셨나요

[최광석의 부동산 법률] 중개업자 공제가입 필수

프라임경제 | webmaster@newsprime.co.kr | 2006.02.14 08:12:21

[프라임경제] 부동산중개업소를 통해 부동산거래를 하는 과정에서, 많은 사람들은 중개업소가 의무적으로 가입하고 있는 공제(共濟, 일종의 보험)를 의식하지 못하고 있다. 그러나 다음에서 보는 바와 같이 중개업소를 통해 부동산거래를 하는 경우 공제제도는 매우 중요한 의미를 가질 수 있다.

◆ 관련 법령

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조는 “손해배상책임의 보장”이라는 제목으로, ① 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. ② 중개업자는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. ③ 중개업자는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. ⑤ 중개업자는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다고 규정하고 있다.

한편, 동법 시행령 제24조는 “손해배상책임의 보장”이라는 제목으로 ① 중개업자는 법 제30조 제3항의 규정에 따라 다음 각 호에 해당하는 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.

1. 법인인 중개업자 : 1억원 이상. 다만, 분사무소를 두는 경우에는 분사무소마다 5천만원 이상을 추가로 설정하여야 한다.

2. 법인이 아닌 중개업자 : 5000만원 이상

이라고 규정하고 있다.

결국, 현행법령에서는 법인인 중개업자의 경우에는 1억원 이상의 공제가입을, 개인인 중개업자의 경우에는 5000만원 이상의 공제가입을 법적으로 의무화하고 있는 셈이다.

◆ 부동산거래는 예상치 않은 사고발생의 위험이 매우 높다.

항상 원하는대로 부동산거래가 순조롭게만 진행되지는 않는다. 전혀 예상치도 못한 사고가 발생하고 그로인해 큰 손해를 입게되는 경우도 많다. 이 경우 손해를 입은 중개의뢰인으로서는 손해발생에 대한 책임이 있는 중개업자에게 손해배상청구를 할 수도 있다.

부동산중개업자의 고의과실로 중개의뢰인에게 손해가 발생하는 것을 학계에서는 ‘중개사고’라고 한다. 이러한 중개사고가 발생한 경우에 일차적인 배상책임은 당연히 중개업자에게 있다.

그러나 막상 법적인 책임을 따지기 위해 재판절차에 실제로 임해보면 중개업자에게는 법적인 책임을 감당할 수 있는 재산이 거의 없는 경우가 많다. 실제로 재산이 없는 경우도 있지만, 중개사고발생을 대비해서 미리 가족명의로 재산을 돌려두고 있는 사례도 적지 않다.

이 경우에는 중개업자에 대해 손해배상을 명하는 판결을 받더라도 실제로 집행하기가 불가능하게 된다. 바로 이런 경우를 대비해서 중개업자로 하여금 일정금액 이상의 공제(보험)에 가입하도록 법적으로 의무화하고 있다. 결국 공제제도는 중개의뢰인의 현실적인 피해배상을 위해서 매우 중요한 의미를 가지고 있는 것이다.

◆ 공제가입을 서비스로 인식할 필요가 있다.

그럼에도 불구하고 일반인들은 공제제도를 대수롭지 않게 생각하고 있다. 그 결과 다른 중개업소보다 비싼 공제료(보험료)를 내고 큰 공제금액에 가입한 중개업소에 대한 신뢰도를, 그렇지 않은 중개업소에 비해 별로 대수롭지 않게 치부해버린다. 결국 이런 태도는 ‘설마 나에게 중개사고가 발생하겠느냐’라는 생각에 바탕을 두는 것이다.

그러나 부동산거래분야는 어느 다른 거래보다도 사고가 많이 발생하고, 더구나 사고가 발생할 경우 피해금액도 다른 분야에 비해 월등히 크다. 따라서 동일한 중개수수료를 부담한다면, 응당 공제금액이 높은 공제에 가입한 중개업소를 이용하는 것이 합리적인 선택일 수 있다.

사고가 발생하기 전에 당장 보여지는 것만으로 중개업소를 평가하지 말고, 예상치못한 불의의 사고가 발생했을 때 보다 많은 손해배상을 받을 수 있는 안전판 역할을 하는 공제 역시 중개의뢰인을 위한 중요한 서비스일 수 있다는 생각을 해 볼 필요가 있다.

사고발생을 별로 의식하지 않고, 따라서 공제가입을 서비스로 생각하지 않는 현재의 국민의식으로는 마치 어쩔 수 없이 가입하기라도 하듯 대부분의 중개업소가 겨우 최저금액의 공제만에 가입하고 있는 현실을 바꿀 수 없을 것이다.

◆ 공제금청구 시효는 2년에 불과하다.

공제금을 청구할 수 있는 권리에는 일정한 시간적 제약이 있다는 점을 유념할 필요가 있다. 이를 공제시효라고 하는데, 그 기간은 상법상 보험금청구시효에 맞추어 2년으로 규정되고 있는 것이 일반적이다.

그런데 공제금을 청구할 수 있는 시점, 다시말하면 공제금청구의 시효를 기산하는 시점은 “공제(중개)사고가 발생한 날”로부터라는 점에 유의할 필요가 있다.

부동산거래과정에서 업무를 담당한 중개업자가 계약을 체결하는 과정에서 제대로 확인․설명해야 될 부분을 제대로 하지 못한 것이 바로 중개사고라는 점에서, 중개업자가 권리관계 등을 제대로 확인하지 못하는 오류를 범하게 되는 거래계약체결일이 시효의 기산점이 되는 것이 일반적이다. 대법원 역시 그렇게 해석하고 있다(물론, 이 점에 대해서는 하급심에서 다양한 다른 해석이 있기도 하다).

가장 흔하게 발생하는 예를 들어보자. 전셋집을 구하는 과정에서 이미 당시에 해당 전셋집에 상당한 근저당권이 설정되어 있었음에도 불구하고, 중개업자의 실수로 임대차계약당시에 임대차목적물에 근저당권이 설정되어있다는 사실이 임차인에게 설명되지 못하게 되었다.

이런 사실을 알지 못한 임차인은 집주인과 임대차계약을 체결한 후에 일정기간을 거주하였는데, 결국 선순위근저당권으로 인해 개시된 경매절차에서 선순위근저당권자가 임차인 보다 우선적으로 배당받는 바람에, 임차인은 전혀 배당을 받지 못하게 되었을 뿐 아니라 낙찰자로부터 명도소송을 당해 그 집에서 쫓겨나는 신세가 되었다.

결국 임차인은 중개업자를 상대로 손해배상 소송을 제기해서 승소했는데, 중개업자가 아무런 재산이 없어 어려움을 겪던 중에 중개업자가 가입한 공제(보험)제도가 있다는 사실을 우연히 알게 되면서 공제사업자에게 공제금청구를 했는데, 이미 시효가 지나서 공제금을 지급할 수 없다는 답변을 듣게 되었다.

앞서 본 바와 같이 공제시효는 2년이다. 그런데, 시효의 기산점은 공제사고발생일로부터인데, 언제를 공제사고가 발생한 것인가를 해석함에 있어서 현재로서는 임대차계약체결일로 해석하는 것이 가장 일반적이다(그 밖에 명도소송을 통해 집에서 퇴거한 때라는 등의 여러 견해가 있다).

이렇게 본다면 임차인으로서는 중개업자의 잘못으로 손해발생이 예상되면 하루라도 빨리 공제사업자를 상대로 공제금청구소송을 제기할 필요가 있다. 시간을 허비하거나 다른 절차를 생각하다가는 공제시효 2년을 놓칠 우려가 있기 때문이다.

더구나 공제사업자에 대한 직접적인 소송이 아니라 공제가입자인 중개업자를 상대로 한 소송을 제기한다고 하더라도 역시 공제사업자에 대한 공제시효가 진행되는 것을 법적으로 막을 수 없다는 것이 현재 대법원의 입장이다. 결국 공제금을 받아 실제적인 피해배상을 원한다면 중개업소에 대한 소송만을 염두에 두지 말고 공제사업자에 대한 소송을 속히 제기할 필요가 있게 된다.

◆ 입법론적으로는 최저가입 공제금액 상향도 고려될 필요가 있다.

입법론적으로는 중개업자가 의무적으로 가입해야하는 최저 공제금액을 상향하는 조치가 필요하다고 본다.

법인 1억, 개인 5000만원인 현재의 최저가입 공제금액으로는 갈수록 규모가 커지고 있는 부동산거래에 따르는 중개의뢰인의 피해를 적절하게 배상하기에는 턱없이 부족한 것이 현실이다.

비록 공제금액 상향으로 중개업소의 비용부담이 다소 증가하겠지만 중개사고로 인한 실질적인 피해자배상이라는 당초 공제제도의 취지를 공고히 한다는 차원에서나, 배상능력이 높아짐으로 인한 중개업소의 심리적 안정이라는 긍정적인 효과가 더욱 클 것으로 본다.

최광석 변호사는...