전국 ‘부동산개발업 등록제’ 시행

법률안 18일부터 시행... 업계, '부동산 경기침체 가중' 우려

[프라임경제] 부동산 경기침체에 대한 업계의 우려에도 불구하고 건설교통부는 각종 민간개발사업의 활성화 기대와 디벨로퍼(부동산개발업자)를 체계적으로 관리하기 위해 지난 2006년 8월 18일 입법예고 하였고, 2007년 5월 21일 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」을 공포했다.

이에 전국 각 시, 도는 18일부터 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」의 시행에 따라 주거용 외 부동산을 개발해 타인에게 판매·임대하고자 하는 경우 적용되는'부동산 개발업 등록제'를 실시한다.

18일부터 '부동산 개발업 등록제'의 주요 대상은 업무시설·오피스텔·상가, 골프회원권, 콘도회원권 등으로 건축물 연면적 2000㎡(연간 5000㎡) 이상, 토지는 3000㎡(연간 1만㎡) 이상의 부동산을 개발해 분양 또는 임대할 때 적용된다.

 

부동산개발업 등록을 위해서 갖춰야 할 요건으로는 ▲자본금 5억원(개인은 영업용자산평가액 10억원) 이상 ▲부동산개발 전문인력 2명 이상 ▲33㎡ 이상의 사무실을 확보해야는 등 요건을 갖추고 각 시, 도에 관련 서류를 접수해야 한다.

기존에 이미 이 법에서 정한 규모에 해당하는 부동산개발업을 진행하고 있는 경우에는 내년 5.17까지 등록하면 되며, 신규로 개발사업을 하고자 하는 경우에는 개발사업의 인·허가 신청 전에 등록하면 된다.

또한 등록된 사업자는 광고시 등록된 사업자임을 표시하여야 하고, 허위·거짓·과장 광고를 할 경우 처벌받게 되므로 일정한 수익률보장 등 소비자를 현혹하는 문구를 사용할 수 없어, 보다 건전한 부동산개발 시장으로 재편되어 소비자피해도 크게 줄어들 것으로 예상된다.

'부동산 개발업 등록제'가 생기는 계기는 IMF 이후 건설업체의 재무건전성 확보 및 부동산금융제도의 다양화 등의 영향을 받아 건설업자의 역할이 도급에 의한 시공으로 축소되고, 시공을 제외한 기획, 부지매입, 인·허가 취득, 분양업무 등 위험성이 높은 부분은 전문시행사와 분양대행사 등이 하는 형태로 분업화된데 반하여 이들에 대한 규제제도가 건설산업기본법에 의한 건설업자의 규제 및 주택법에 의한 주택건설·대지조성사업자에 대하여 부분적으로 규제하고 있을 뿐 전면적인 규제제도가 없었기 때문이다.

게다가 이러한 개발사업들이 1회성 국지적인 개발사업을 영위하기 위하여 일시적으로 생성되었다가 소멸되는 특성으로 분양 이후 소비자 보호를 위한 지속성과 법적 책임 확보가 어려웠고, 단위 사업의 사업성보다는 대형 건설업체의 지급보증 등에 의존하여 금융기관으로부터 자금을 대출받고, 건설업체의 브랜드에 편승하여 분양하는 것이 일반화되어 있어, 이들을 통제하기 위한 법제도가 요구돼 왔다.

부동산개발업은 개발과 금융, 법률, 기타 서비스업이 결합된 새로운 산업으로써 기획에서 토지매입, 건축, 분양, 사후관리까지 건설업자, 시행사, 분양대행사 외 금융기관, 신탁회사, 분양보증기관, 법률대행서비스 및 각종 서비스업자 등이 참여하는 복합성에 비추어 국가에서 관리하고 육성하는 정책이 요구돼 왔다.

 

부동산개발업 등록제도의 특징은 등록사업자에게 세금을 부과하지 않으며, 사업진행에 대한 별도의 제재도 없다. 그러나 소비자에게 허위·거짓·과장 광고를 할 경우 상당한 벌금과 과태료를 부과하도록 되어 있고, 영업정지 처분을 받은 후 폐업할 경우 기존 영업정지 기간 중에는 다시 등록을 할 수 없으며, 등록취소 처분을 받을 경우 원인행위자 및 해당 법인의 대표자는 3년간 등록이 거부되어 사실상 개발사업을 할 수 없도록 하고 있어 등록사업자를 투명하고 건전하게 육성하고 있다는 점이다.

그러나 개발사업을 하되 등록을 하지 않아도 되는 경우는 토지를 매입하여 형질변경 행위 없이 팔거나, 개발 후 타인에게 분양·임대하지 않고 자신이 사옥으로 이용하는 경우에는 등록할 필요가 없다.

또 사옥 중 일부를 분양·임대하는 경우 그 분양·임대부분이 2000㎡를 초과할 때는 역시 등록하여 개발해야 한다.

그러나 업계에서는 이런 자격요건을 갖춘 사업자는 극소수에 불과한데다 앞으로 분양가상한제가 실시되면 개발사업의 60~70%를 차지하던 주택 부문은 포기해야 하는 형편이어서 디벨로퍼라는 낱말이 국내에서는 사라질 것이라고 우려하고 있다.

실제 국내에서 활동하고 있는 디벨로퍼는 약 3,000개 업체로 추산되고 있지만 이 가운데 일정한 자본금을 가지고 한국디벨로퍼협회에 가입된 업체는 3%에도 못 미치는 80여개뿐이다.

자세한 내용은 서울시 홈페이지 토지정보서비스에서 확인할 수 있으며, 등록처는 서울시청 토지관리과(02-6361-3961) 이다.