문답으로 알아본 '임대주택등록 활성화 방안'

임대주택 등록 시 지방세, 임대소득세, 건강보험료 부담 인하 혜택 제공

[프라임경제] 정부가 서민 주거 안정을 이룩하기 위한 대책으로 '임대주택등록 활성화방안'을 13일 발표했다.

이번에 발표한 임대주택 활성화 방안은 임대주택 등록에 따르는 부담은 줄이고, 지방세, 임대소득세, 건강보험료 부담을 줄여주는 혜택은 늘려 집주인들의 자발적인 등록을 촉진한다.

더불어 정부는 세입자의 입장을 고려해 사실상 계약갱신청구권과 전월세상한제가 적용되는 주택을 늘려 급격한 임대료 인상과 주거 기간을 안정화하겠다는 것을 골자로 한다.

구체적인 방안은 정부 관계 부처 합동 발표에서 나온 문답으로 정리했다.  

김현미 국토교통부 장관이 13일 서울 세종대로 정부서울청사 브리핑실에서 정부 합동 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표하고 있다. ⓒ 뉴스1

이번 임대주택 등록 활성화 방안을 통해 집주인과 세입자가 받게 될 혜택은 어떤 것들이 있나 

- 세입자 입장에서는 사실상 계약갱신청구권과 전월세상한제가 적용되는 주택이 크게 늘어 급격한 임대료 인상과 이사 걱정 없이 4년 또는 8년 동안 안정적으로 거주할 수 있게 되고, 집주인은 임대주택 등록에 따라 2019년부터 예정돼 있는 연 2000만원이하 임대소득에 대한 과세와 건강보험료를 대폭 감면 받을 수 있다.

임대사업자 등록을 위한 절차는 어떤 것이 있나.

- 현재는 단독 또는 공동주택을 1호(1세대)이상 소유하거나, 분양·매매·건설 등을 통해 주택을 소유할 예정인 사업자는 사업자 주소지의 시·군·구청을 방문하거나 정부24(www.gov.kr)를 통해 신청해야 했다.

하지만 향후에는 사업자 주소지 뿐 아니라 임대주택 소재지의 시·군·구청을 방문해 등록 가능하도록 개선할 예정이며 정부24뿐 아니라 새로운 임대등록시스템을 활용해 지자체 방문 없이 온라인으로 사업자 등록신청이 가능케 할 예정

등록 가능한 임대주택에 제한이 있는가.

- 등록이 제한되는 주택의 유형은 없다. 다만 본인 거주 주택(다가구 제외), 무허가 주택, 비주거용 오피스텔 등의 경우 등록이 제한된다.

오피스텔은 전용면적이 85㎡이하이면서 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 주거용은 등록이 가능하다.

등록한 임대주택을 임대의무기간 중간에 매각할 수 있나. 매각이 가능한 경우와 중도 매각 시 그에 따른 불이익은 어떤 것들이 있는지.

- 원칙적으로 등록 임대주택은 임대의무기간 내 매각이 금지되며 무단 매각 시 과태료(주택 당 최대 1000만원)가 부과된다, 다만 지자체에 양도신고를 한 후 다른 임대사업자(임대사업자로 등록예정인 경우도 포함)에게는 양도할 수 있고, 양도허가를 받은 경우에는 일반인에게도 양도 가능하다.

양도허가를 위한 조건은 임대사업자가 2년 연속 적자, 재개발·재건축 등의 경제적 사정이 발생할 경우 지자체에 양도허가 신청을 할 수 있다. 

4년 단기임대로 등록한 후에 8년 장기임대로 변경할 수 있는지

- 그간에는 불가능했으나 지난 9월 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 개정을 통해 임대의무기간이 4년인 단기임대주택을 임대의무기간 8년인 기업형 또는 준공공 임대주택으로 변경이 가능하다.

또 8년 장기임대로 변경할 경우 잔여기간 동안은 8년 등록임대주택 기준에 따라 재산세, 임대소득세 감면, 종합부동산세 합산배제 등 혜택을 적용받을 수 있다.

등록 임대주택에 대한 임대료 인상제한 내용은.

- 등록임대주택은 임대의무기간 동안 연 5% 이내에서 임대료 증액이 제한된다. 사실상 전월세상한제가 도입되는 효과가 있다고 볼 수 있다.

임대주택의 전대가 가능한가.

- 임차인은 사업자와 협의 후 전대를 할 수 있다. 다만, 임차인이 사업자와 협의 없이 무단으로 양도‧전대할 경우 임대차계약 해지 등의 사유에 해당될 수 있다는 점을 유의해야한다.

현재 임대사업자 등록 후 세금 혜택을 받으려면 구청과 세무서를 각각 방문해야 하는 불편함이 있다.

- 내년 4월부터 정부는 새로운 임대등록 시스템을 운영할 예정이며, 이를 통해 임대인이 지자체에 임대사업자 등록을 신청할 때 임대인의 희망에 따라 자동으로 세무서에도 등록 신청이 되도록 개선할 계획이라 전해진다.

또 세입자가 본인이 등록 임대주택에 거주하는지를 확인하는 방법이 현재는 임대차 계약 시뿐이었으나 내년 4월부터 도입되는 새로운 임대등록시스템 등을 통해서 등록임대주택을 검색할 수 있다.

임대사업자 등록을 하면 세제, 건보료 혜택은 모든 주택이 적용받을 수 있는가.

- 일부 그렇다. 국세와 지방세 감면은 주택유형과 주택규모 등에 따라 감면 대상 여부 및 감면폭에 차등이 있으며 건강보험료는 연 2000만원 이하의 임대소득에 한 해 임대의무기간 동안 40%(4년 임대), 80%(8년 임대) 감면할 예정이다.

현재 소득세가 비과세되고 있는 2000만원 이하 주택임대소득의 과세시점, 과세대상 소득 및 신고방법은.

- 먼저 이들에 대한 과세시점은 2019년 1월 1일 이후 발생하는 임대소득부터 임대소득세가 과세가 된다. 따라서 내년 12월31일 이전에 임대차 계약을 한 경우에도 2019년 1월 1일 이후 계약기간에 대한 임대소득은 소득세 과세대상에 해당된다고 볼 수 있다.

신고방법은 해당 과세기간의 주택임대소득에 대해 다음 해 5월 중 주소지 관할 세무서에 소득세를 신고하고 납부하면 된다.

주택임대소득(월세+간주임대료)이 과세되는 대상자는.

- 부부합산 1주택 소유자의 경우 월세 소득만 과세대상에 해당되고 보증금은 비과세에 해당한다. 다만, 기준시가 9억원 이하 주택의 월세 소득은 비과세되고, 주택가액이 9억원을 초과하는 경우만 과세대상에 해당한다. 국외 소재 주택의 경우 주택 가액과 무관하게 임대료(월세)에 대해 소득세를 과세한다.

부부합산 2주택 소유자의 경우도 월세 소득만 과세대상에 해당되고 보증금은 비과세에 해당한다. 부부합산 3주택 이상 소유자의 경우는 월세 소득과 임대보증금에 대한 간주임대료를 합산하여 과세한다.

간주임대료 계산 시 소형주택(전용면적 60㎡ & 기준시가 3억원 이하)의 보증금과 비소형주택의 보증금 합계 3억원까지는 과세대상에서 제외한다, 이에 비소형주택의 전세 임대만 있는 경우 임대사업자로 등록 시 보증금의 합계가 16.8억원이되고 미 등록 시 11.3억원 이상인 경우에만 과세대상이 된다고 볼 수 있다.

또 분리과세를 적용할 경우 임대사업자 등록 여부에 따라 소득세 면세점이 달라진다. 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우 임대사업자로 등록 시 과세대상 임대소득 연 1333만원(월 111만원)까지, 미 등록 시는 연 800만원(월 66만원)까지 소득세 부담이 없다.

주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2000만원 이하인 사람이 2000만원 이하 주택임대소득에 대해 분리과세 방식으로 소득세를 신고할 경우 세 부담 수준은 어떻게 되나.

- 임대사업자로 등록할 경우 필요경비율을 70% 인정받아 연 임대소득 1333만원까지 과세되지 않고, 추가적인 감면(4년 임대 30%, 8년 임대 75%)도 받을 수 있다. 이에 연 2000만원의 임대소득이 있는 사람이 8년 장기 임대하는 경우(감면 요건 충족) 부담하는 소득세는 연 7만원, 4년인 경우 연 20만원 수준이다. 

그러나 임대사업자로 등록하지 않을 경우 필요경비율을 50%만 인정받아 소득세 면세점이 연 8000만원으로 축소되고, 소득세 감면도 없다. 따라서 연 2000만원의 임대소득이 있는 경우 연간 84만원의 소득세를 납부해야 하며, 이는 8년 등록임대 사업자가 부담하는 소득세(연 7만원)의 12배 수준이다. 

2000만원 초과 주택임대소득자도 임대사업자로 등록 시에 건강보험료 감면을 받을 수 없는가.

- 2000만원 초과 주택임대소득은 종합과세 대상으로 이미 보험료가 부과되고 있으므로, 임대 등록 시에도 보험료 감면은 없다. 다만, 2000만원 초과 임대소득자도 등록 시, 소득세, 재산세, 취득세, 종합부동산세 감면 등 각종 인센티브를 적용 받을 수는 있다.

2000만원 이하 임대소득에 대한 건보료 부과는 어떠한 절차를 거쳐 언제부터 시행되는가.

- 건강보험료는 과세소득을 기준으로 부과되며, 현재도 연 2000만원 초과 임대소득은 건보료가 부과중이며, 2019년부터 2000만원 이하 주택의 임대소득도 과세됨에 따라 건보료도 2019년 소득분부터 부과된다.

양도세․종부세 혜택 임대기간 강화(5년→8년)의 시행시기는 언제인지. 또 2018년 4월 이전에 등록한 5년 임대도 혜택을 받을 수 있는지.

- 내년 4월 1일 이후에는 양도세 중과배제 및 종부세 합산 배제 혜택을 받기 위해서는 8년 임대주택(준공공임대주택)으로 등록해 8년 이상 임대해야한다. 다만, 이미 임대주택을 등록해 임대하고 있거나 2018년 3월31일까지 신규등록 하는 경우에는 현재와 같이 5년간 임대하면 양도세 중과 배제 및 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다.

다가구주택에 대한 재산세 감면 혜택을 부여하는 경우, 개별 가구의 면적 산출방식은 어떻게 되나.

- 2018년 4월부터 건축물 대장을 통해 재산세 감면 대상이 되는 다가구주택의 가구별 면적 확인이 가능토록 관련규정을 개정할 계획이다. 신규 건축물은 건축물대장에 다가구주택의 가구별 면적을 구분 표기하도록 하고, 기존 건축물은 임대인의 신청을 통해 건축물대장에 층별 가구수 및 가구별 면적을 표기하도록 변경을 허용할 방침이다.

이번 제도 개선으로 집주인 동의 없이도 전세금 반환보증 가입이 가능해지는지 궁금하다.

- 집주인 동의여부와 관계없이 전세금 반환보증에 바로 가입 가능하다. 지금까지는 임대인 유선 절차를 거쳐 동의하지 않을 경우 가입할 수 없었고, 임대인이 동의한다 하더라도 가입 신청부터 완료까지 1~2주의 기간이 소요돼 제도 활성화의 장애요인으로 작용했다.

내년 2월부터는 임대인 유선확인 절차를 생략하고, 임대인의 동의 여부와 관계없이 반환보증에 바로 가입을 허용할 계획이다. 다만 임대인에게 전세보증금 반환보증 채권 양도에 대한 내용 증명은 현행과 같이 발송해야 한다.