[일문일답] 집주인 매입 임대주택사업의 모든 것

[프라임경제] 국토교통부(장관 강호인, 이하 국토부)는 14일 LH 경기지역본부에서 진행되는 집주인 매입 임대주택 시범사업 발표회를 시작으로 다음 달 14일까지 경기, 인천, 대전, 서울, 울산, 대구 등 전국 LH 지역본부에서 설명회를 연다.

특히 전국 순회 설명회가 마무리되는 7월 중 집주인 매입 임대주택 총 300호에 대한 시범사업 공모를 실시한다. 다음은 집주인 매입 임대주택 시범사업에 대한 국토부와의 일문일답.

-집주인 매입 임대주택을 공급하는 이유는 무엇인가.
▲지속적으로 증가하는 공공임대주택 수요를 국가의 재정투입으로 충당하는 것에 한계가 있어, 민간자금을 활용해 임대주택을 공급하는 것이다. 집주인이 다세대주택 등을 매입해 LH에 위탁하는 경우 매입자금을 지원함으로써 저소득층이 장기간(8년 이상) 저렴하게 거주할 수 있는 임대주택의 공급이 확대되는 효과가 기대된다.

-집주인 매입임대 사업의 수익률은 어느 정도인가.
▲시뮬레이션 결과, 약 5% 정도의 수익률을 보이는 것으로 분석됐다.

-집주인의 자부담률을 20%로 하는 것은 과도한 혜택 아닌지.
▲집주인의 자부담률을 낮추고, 수익률을 향상시켜, 도심 내 저렴한 임대주택의 공급을 확대하려는 것이다. 또 매수 대상 주택에 기금 융자에 대한 1순위 담보 및 LH 보증금에 대한 전세권을 설정, 집값의 80%에 해당하는 채무상환 부담은 여전히 매수인에게 있다.

-LH의 보증금 선지급이 어떻게 가능한가.
▲임대차계약은 주택의 소유권과 무관히 체결할 수 있다. 임대인이 임대차 목적물에 소유권이 없어도 임대차계약은 유효하게 성립한다는 대법원 판례도 있다. 따라서 집주인이 소유권을 이전 받기 전에도 LH와의 임대차 계약을 통해 매매대금에 충당할 보증금을 선지급받을 수 있다. LH는 집주인과 임대차계약을 임차인과 전대차계약을 체결하는 전형적인 자기관리형 임대관리를 실시하게 된다. 

-LH는 보증금 선지급으로 인한 부담은 없나.
▲LH는 집주인에게 보증금을 지급하면서 해당 주택에 대한 전세권 설정(설정비용 집주인 부담)을 함으로써 보증금에 대한 채권확보를 한다. 또 현재 시행 중인 LH 전세임대와 같은 방법으로 보증금을 운영하는 것인 만큼, 위험요소에 대해 미리 대비할 계획이다.

-주로 어떤 유형의 주택이 사업신청을 할 것으로 예상하는지.
▲보증금 비율이 낮고, 전월세전환율이 높은 대학가의 원룸, 투룸 등 운영수익률이 높은 주택이 신청될 것으로 예상된다. 이는 1~2인 거주 가구의 주거비 절감에 실질적 도움이 될 것으로 기대된다.

-매수인이 집주인 매입 임대주택을 포기하고 직접 사용하려면?
▲매수인이 해당 주택을 직접 사용하거나 직접 임대사업을 하길 원할 경우, 집주인 매입 임대주택 사업을 포기해야 한다. 이 경우 기금융자금 및 LH 보증금을 즉시 반납하고, 소정의 위약금을 내야하며 임차인과 LH 간의 전대차계약을 승계해야 한다.