도시재생의 거대실험, 원희룡 제주지사의 '올레택지' 성패는…

2014년 정부구상 적극 구현 실제 케이스될지 '주목'…마산 민관협력 보완하면 금상첨화

[프라임경제] 제주특별자치도의 올레주거지구 아이디어가 도시재생 부문의 새 페이지를 열 것인지 귀추가 주목된다. 

30일 원희룡 제주지사는 '제주 주거복지 종합계획'을 발표했다. 사람들의 시선은 우선 임대주택 문제에 먼저 집중됐다. 함께 공존하는 주택공급정책과 주거복지정책을 통해 도민을 중심에 두고 서민층, 중산층과 사회적약자가 공존하는 정책을 펴겠다는 기조 하에 임대주택만 총 3만호를 추가 공급한다는 구상은 큰 파급력을 도내 주택시장에 미칠 것으로 예측되기 때문.

원희룡 제주지사가 30일 부동산 관련 어젠다를 내놔 눈길을 끈다. ⓒ 제주도

하지만 상대적으로 가려진 감이 있는 올레주거지구 이슈에 관심을 갖고 추이를 들여다 볼 필요가 높다는 지적이 나온다.

이는 콘셉트적인 개념으로,  이를 어디에 어느 정도 규모로 지정할지는 내년 별도의 용역을 통해 결정될 것으로 알려졌다. 이렇게 아직 윤곽이 드러나지 않고 있으나, 지금까지 나타난 원 지사의 구상만 보더라도 상당한 의의가 있는, 폭발력 있는 아이템이 분명해 보인다는 해석이 가능하다.

우선 신규 택지조성과 관련해 원 지사는 획일화된 바둑판형 택지계획이 아닌 제주의 땅이 가진 지형과 문화를 보존하는 것을 가칭 올레주거지구의 기본 개념으로 할 것이라고 언급했다. 이어서 나온 관련 내용을 보면, 구도심의 경우 도시재생사업과 연계하고, 공공의 부지를 활용해 공공임대주택 공급과 읍면지역 택지개발 및 소규모 택지를 개발한다는 계획이라는 것이다.

◆도시재생, 경제기반과 근린재생으로 나뉜다? 제주 아이디어는 어느 쪽이냐면…

우리나라 건축행정당국은 재건축이나 재개발을 위주로 도시 정책을 진행해 온 게 사실이다. 도시재생은 상대적으로 주목받는 카드가 아니었던 것.

하지만 뒤늦게나마 정부는 도시재생사업에 팔을 걷어 부치게 되는데, 2014년 전국 13곳을 도시재생선도지역으로 정하고 도시재생의 모델을 확립한다고 나선 게 그 좋은 예다. 더욱이 이때 정부는 획일적 도시재생에서 벗어나 지역 실정에 맞는 사업을 할 수 있게 한다는 의중도 드러냈다.

근린재생형 도시재생과 경제기반형 도시재생으로 좀 더 세분화된 개념 논의가 본격화된 것도 이 무렵의 성과다. 근린재생은 노후 및 불량 주택 밀집 지역의 생활환경 개선에 초점이 맞춰지는 개념이다.

기존에 형성돼 있는 지역 공동체  유지도 목표로 삼게 된다. 경제기반형의 경우 기존 산업기능과 업종의 전환을 통해 새로운 경제적 기능을 만들어 내는 게 목표다. 노후 산업단지나 배후지 활성화, 역세권 개발이 우선적으로 거론되나 특히나 문화 및 관광 자산 활용 유형도 여기 들어간다는 데 이견이 없다.

그러므로 제주의 문화와 지형을 살리겠다는 올레주거지구 논의, 그리고 이를 구도심의 경우 도시재생과 연계한다는 안은 분명 특이점을 갖는다. 생활환경 개선으로 단순히 봐서 근린재생의 성격이 있다고 정리할 수도 있지만, 문화·관광 자산 활용이라는 것으로 확대 해석하면 경제기반형 사업의 성격을 일부 갖는 것으로 올레주거지구 문제를 해석 못할 바도 아니기 때문이다.

아직 도시재생 자체가 확고히 정립되고 널리 활용되지 않고 있는 한국 사정에서, 원 지사가 이번에 내놓은 이 이슈는 근린재생+경제기반재생의 '융합형'실험으로 거대한 의미를 갖는다고 볼 여지는 이런 점에서 출발한다.

◆민관협력(PPP) 참여 더할 필요 높아 보완 가능성에 시선집중  

이렇게 제주만의 특징을 살리는 방법으로 택지를 개발하고 그 중 일부는 구도심 재생의 면에서 추진된다는 이번 아이디어는(이름조차도 제주의 문화적 특성을 가장 잘 대변하는 아이템인 '올레'로 붙임) 인간 중심의 도시재생 전략이 이제는 필요하다는 학술적 논의와 관련단체 등의 연구 성과들(예를 들어 유재윤 국토연구원 선임연구위원, '경제기반형 도시재생 추진전략'논문)을 현실화 한다는 점에서 유의미하다.

그러므로 원 지사의 이번 아이디어는 그 자체가 갖는 부동산 정책적 의미의 중차대함은 차치하고라도 도시재생 정책과 관련, 전국적으로 유례없이 조화로운 성과물로 첫 케이스를 잉태하고 있어 중앙정부 차원에서의 관심과 지원 역시 주문된다고 할 수 있다.

물론 원 지사의 이번 발표안이 확정되거나 세부 아이디어까지 촘촘하게 드러내 주는 단계까지 이른 것은 아니라고 여겨진다. 다만 여러 면에서 보완되면 금상첨화겠다는 정도는 지금 단계에서도 가능해 보인다. 

즉 원 지사는 이 발표에서 "실수요자 중심으로 공공이 주택과 택지개발을 주도하겠다"고 천명했다. 이는 도시재생과 연결되는 올레택지 이슈에도 공통 분모로 적용될 기조로 해석된다.

그런데, 도시재생의 경우 관 주도로 하는 것보다는 민간의 참여 즉 민관협력(Public Private Partnership)의 요청이 어느 다른 정책 부문보다도 강하게 대두된다고 해도 과언이 아니다. 물론 원 지사와 제주도는 제2공항 이슈 발표에 즈음한 관내 전지역의 부동산 투기 광풍을 현재 제어해야 하는 입장에 서 있다. 따라서 민간의 참여로 인해 각종 투기적 상황으로의 변질이 일어날 가능성을 극히 경계하는 스탠스를 갖고 있다. 이에 따라 실수요자 중심으로 공공의 주도 하에 올레택지개발이 추진되어야 한다는 의견이 강하게 추진될 수도 있고 이 자체는 그렇게 나쁜 것도 아니다.

하지만 도시재생을 일찌감치 추진해 온 영국이나 일본 등을 보면, 공공과 민간의 역할 분담이 중요하다는 공감대를 이미 일찍부터 확립했다는 점에 주목할 필요가 있다.

마가렛 대처 정부의 경우 엔터프라이즈존을 지정하고 허가 간소화 등으로 민간이 도시재생에 적극 참여하도록 유도하는 간접지원책을 사용해 영국 도시재생의 전환점을 가져왔다. 일본의 경우 지역간 협의를 통한 재생 논의가 있었고, 마치즈쿠리센터(민관협력 지원조직)의 적극적 활동을 통해 민간과 관청의 협력으로 도시재생 추진이 지원되고 있다.

한국의 경우도 도심의 재생을 논의함에 있어 경상남고 마산(현재 통합창원시로 합쳐짐)이 협력적 거버넌스 구축의 선구적 케이스로 거론할 만 하다.

17일 국토연구원에서 열린 세미나에서 정소양 국토연구원 도시재생연구센터 연구원도 경제기반형 도시재생과 관련해 "민간투자 및 금융시장과 연계하기 위해 투자 대상으로서의 도시재생 사업에 대한 특성을 파악해야 하며 이를 금융시장 여건과 접목시켜야 한다"고 주문했다.  

따라서 원 지사의 이번 올레택지개발 관련 구상은 제주의 문화와 지형적 조건을 살리는 기본 틀은 갖고 가되, 투기성 참여를 지양한다면 민간에서 적극적으로 역할론을 갖고 동참할 수 있도록 할 필요가 거론된다.

제주로 이주해 살고 싶어하는 많은 외지인 중 선량한 다수, 건전한 개발 호재를 바라는 민간기업 등도 실수요자라는 인식의 전환을 해 이들이 올레택지개발과 관련해 냉소적 방관자로 남지 않고 기존 도민들의 우군이 되게끔 해 줘야 한다는 것이다. 

이렇게 해야 위의 세미나 지적 사항처럼 금융기관 도움 등을 통해 시너지 효과를 거둘 여지가 그만큼 높아진다고 할 수 있다.