'뉴스테이'에 보험사 참여…'팔 비틀어 투자유치' 우려

공공성 부동산 투자에만 묶여 영미권 보험사 다양한 부동산 수익 향유 대비돼

[프라임경제] 부동산 패러다임을 바꿀 정부의 야심찬 '뉴스테이 띄우기'에 보험업계가 우군으로 참여할 것으로 보여 주목된다. 건설 경기 부양과 사회적 안전망 강화라는 두마리 토끼를 모두 노리는 이 방침의 성공 여부는 현정부의 치적 쌓기라는 측면을 넘어 국가 백년대계라는 틀에서 바라봐야 한다는 풀이도 나온다.

특히 금융계나 건설계 모두에서 저금리시대와 글로벌 경제 침체라는 상황을 돌파할 방안으로 이 뉴스테이가 해법이 되어 줄지 시선이 쏠린다.

우선 한국토지주택공사(LH)가 뉴스테이 민간사업자 3차 공모에 투자의향서(LOI)를 제출하기만 해도 사업에 참여할 수 있도록 허용함에 따라 삼성화재나 삼성생명 등 굵직한 재무적투자자(FI)들의 참여가 늘어나는 선순환 효과가 발생할 것이라는 기대에 힘이 실리고 있다.

지난 1, 2차 사업 공모까지는 재무적 투자자가 내부출자심사 이후 투자확약서(LOC)를 제출해야만 사업에 참여할 수 있었다. 하지만 3차부터는 문턱을 낮춰 LOI만 제출해도 참여할 수 있도록 해 문호가 개방되는 효과가 발생하고 이 점이 보험사의 내부 검토 등에 한층 가속도를 붙인다는 해석이다.

이에 따라 대구금호와 인천서창2 등을 대상으로 4차 공모를 실시하면서 이 같은 아이디어가 실제로 시장에 선보일지 주시할 필요가 있다는 것. 컨소시엄은 5개 법인까지 들어갈 수 있는데 건설사 없이도 FI나 금융사만 들어오도록 하는 방안을 고려하게 되면 결국 금융권 특히 장기적으로 안정적 자금 운용이 필수적인 보험계의 힘을 빌려 부동산 정책을 구현하겠다는 것이 돼 당국이 직접 정책 집행이나 공기업 활용을 통해 목표를 달성하지 않고 민간 참여를 독려해 행정 목표를 달성하는 일종의 거버넌스형 정책 모델로 부각될 가능성도 높다.

다만 여기엔 전제 조건이 필요하다. 뉴스테이가 임대주택이라 상업용 건물보다는 수익률은 떨어지지만 안정적인 수익을 올릴 수 있다는 점에서 장기 자금을 운용하는 보험사 등 기관투자가에게 적합하다는 점을 어필해야 한다는 것이다. 최소 11년 동안 자금이 묶이기 때문에 건설회사 입장에서 적극적으로 사업에 참여하기가 부담스러운 부분을 장기적 자금을 운용하는 보험사(혹은 연금)에게 떠넘기는 형식으로 전락해서는 안 된다는 당부도 그래서 나온다.

결국 이에 대해서 국내 보험회사뿐 아니라 해외투자자들도 뉴스테이에 관심이 높도록 유도하고, 또 해외 자본의 참여 등에도 적극적인 유치를 해야 한다는 주문도 뒤따를 수밖에 없는 구조다.  

보기에 따라선 투자처 개발에 목마른 보험업계에 LH공사 등이 고심 끝에 새 아이디어를 제시하는, 그리고 당국이 부동산 안정과 경기 부양 등을 모두 추구하는 와중에 대의에 따라 민간에 도움을 청하는 형식으로 보인다. 분명 이 같은 표면적 상황이 가장 중요한 이 뉴스테이 활성화 추구의 근간인 것도 사실이다.

그러나 이는 저금리시대에 궁지에 몰린 보험업계에 정부 정책에 사실상 장기적으로 자금을 묻도록 외통수를 터 주는 것으로도 볼 여지가 없지 않다.

현재의 저금리라는 문제는 글로벌 경제 침체와 IS 테러 등으로 이런 상황이 더 냉각될 가능성을 고려하면, 단기적으로 해결을 낙관할 상황이 결코 아니다. 이는 결국 투자로 수익을 내 보험 가입자들에게 보험사고 발생시 보상을 해 주고 조직을 유지해야 하는 보험업에는 큰 타격을 불러올 수 있는 대목이다.

일본 보험사들이 버블 붕괴 국면에서 얼마나 큰 자금 경색 상황을 겪고 붕괴 상황 등 비극의 나락에 떨어졌는지를 아는 한국 보험업계로서는 현재 속이 타들어가는 지경이다.

그런데 이런 와중에 우리 보험사들은 부동산 투자 등 개발 프로그램 개발에 사실상 손이 묶여 있다. 부동산 투자가 2013년 기준 운용자산 대비 3~4% 수준으로 미미한 수준에 불과한 것은 결코 그 자체로도 건강한 것은 아니다. 더욱이 지난 10년간 보험회사의 총자산과 운용자산의 증가로 인해 운용자산 대비 부동산 투자비중은 지속적인 감소세를 보여 왔는데 여기에 저금리시대까지 겹치니 그 속으로 곪은 상처가 결국 가까운 미래에 터져 나와 보험업계를 괴롭힐 것이라는 전망이 나온다. 

이에 따라 보험회사의 수익성 제고와 대체투자 활성화 차원에서 보험회사가 다양한 수익형 부동산 사업에 투자할 수 있도록 투자용 부동산의 적용 대상을 확대할 필요가 있다.

그런데 국내 보험업법 시행령 제 49조는 보험회사의 부동산 투자는 업무시설용과 투자사업용으로 엄격하게 구분돼 있다. 투자용 부동산의 경우에도 사실상 공공성 사업으로 제한돼 다양한 수익형 부동산 사업에 투자하는 것도 불가능하다시피 하다.

이런 외통수 구조에서 정부가 필요한 시책 사업인 뉴스테이 문제에 투자 길목을 터 준다는 것은 시혜적 조치라기 보다는 토끼몰이식 투자 조치에 가깝다고 그래서 비판이 제기될 수 있는 것이다.

영국과 미국이 보험업계에 다양한 부동산 관련 투자 길을 보장하고 있는 것은 차치하고라도, 중국 역시 2009년 보험회사들의 국내 부동산 투자, 2012년 10월부터는 해외 부동산에 대한 투자를 허가하는 한편 부동산 투자 제한요건도 현행 자산 20%에서 30%로 확대했다는 점에서 우리의 부동산 문제 백안시 국면은 지나친 감이 있다는 비교법적 비판도 일부에선 내놓는다.

또 큰 문제가 잠복해 있다는 우려 역시 제기되고 있어, 현재 보험사 등 금융권끼리만 컨소시엄을 짜도록 하는 방안은 굉장히 문제라는 전망도 나온다. 건설업계에 대한 부담감을 전부 보험계 등에만 전가한다는 것.

뉴스테이가 지금의 여세를 몰아 훗날 중산층의 임대주택으로 자리잡기 위해서 보완이 필수적이라는 주문이 있다. 그 비판의 연장선상에서 거론되는 게 바로 임대료 부분에 대한 조정 문제로 이것이 필수적이라는 이야기가 나돈다. 결국 월세와 보증금을 책정할 때 수요자의 요구를 탄력적으로 수용해야만 한다는 것인데, 이는 맞는 말이나 뒤집어 말하면 장기적으로 투자를 하러 들어간 보험사 등으로서는 조건 변경을 강요당하는 지경에 처할 우려도 생기며 수익성 잠식 가능성으로 연결된다.

결국, 이런 뉴스테이 관련 보험업계 손빌리기 조치들이 '팔 비틀어 투자 유치'라는 얕은 수로 비치지 않기 위해선 부동산 관련 투자 제어 규제들 역시 반대급부로 어느 정도 풀어주는 선물이 있어야 한다는 소리다. 민간 부동산 투자와 뉴스테이 등 공공성 부동산 투자에 모두 나설 수 있게 보험업계에 자율성을 주는 것으로, 일종의 형평수를 채워 어느 쪽으로든 문제가 있어도 균형을 잡고 보험 고객들에게 이익을 돌려주는 대의가 좌초하지 않게 하며, 항해를 무사히 할 수 있게 하자는 것이 사리에 맞다는 것. 일종의 공공과 민간간 형평성 논란 등에서 자유로울 것이라는 지적도 뒤따른다.