상가투자 적정비율을 따져라.

수익률,전용률,상가 모양 비율 직접 따져야

[프라임경제]최근 상가투자에 관심이 집중되고 있는 것은 분명한 사실이다. 하지만 이러한 상가로의 관심이 실제 상가투자로 유입은 불투명해 보인다. 대부분이 잠재적인 투자자이기 때문이다.  

막상 상가투자에 대한 두려움과 과거 투자에서 재미를 보지 못한 부류가 다수다. 이러한 의미에서 상가투자는 현실적인 고려가 필요하고 세밀한 부분까지도 분석할 수 있는 기교가 필요하다.

상가투자를 하시는 분들이 투자를 하시기 전에 놓치는 몇가지가 있다. 과연 내가 투자하려고 하는 상가의 수익률이나 전용률 또는 전면,측면의 비율이 적정한가의 분석을 했는지가 의문이다.

왜 이러한 의문을 제시를 한걸까?에 대해서 말씀을 드리고자 하는 것은 상권분석이나 입지분석만큼 차후에 중요한 변수로 작용을 할 수도 있기 때문이다.

그런 의미에서 상가투자에 관심이 있는 분들은 분양업체에서 제시하는 수익률이나 전용률에 대한 검증,전면,측면의 비율을 고려한 상가 형태를 감안해야 차후에도 상가의 활용도나 가치에서 분명 차이를 발생하므로 반드시 체크를 요한다.

적정 상가수익률 따지기

상가투자에 관심이 있는 분들이 가장 관심을 갖는 부분은 투자를 통해서 얼마나 높은 수익을 얻을 수 있을까?하는 상가수익률 부분일 것이다. 분양상가 투자는 향후 벌어질 예상수익률이기 때문에 수익률을 현실성 있게 검토하기란 쉽지 않다.

수익률을 따지는 이유는 무엇보다도 이왕이면 동일 자금으로 가능한 여러가지 투자 방법 중 가장 수익률을 극대화 시킬 수 있는 투자처를 찾기 위함이다. 이렇게 투자수익률을 예상해 가장 유리한 투자를 결정하기 위해서는 수익률 계산 방법을 알아야 함에도 불구하고 막연히 어려울 것이란 예상만으로 투자수익률 계산은 남의 손에 의존하는 경우가 비일비재하다.

분양상가 투자에서 가장 보편적으로 사용되는 투자수익률 계산 방법을 익혀 내 손으로 투자수익률을 계산해 보는게 좋을 듯 하다.

가령 서울의 한 대학가에 있는 1층 평형 분양가 55,000,000원이고 분양면적은 17.77평이고 전용면적은 10.74평이라고 하자. 이 상가에 투자할 경우 시행사에서는 금융권과 연계해 분양가의 40%에 해당하는 390,940,000원을 연 7%의 조건에 융자가 가능하다.

그리고 보증금 170,000,000원에 월세 5,000,000원에 임차를 희망하는 임차인이 대기중이라고 한다면 이상가에 투자할 경우 투자자의 실투자금 대비 투자수익률은 얼마나 될까?

수익률 공식은 아래와 같다.

[(년월세료-년대출이자) ÷ (분양가-대출금-임대보증금)]×100=[(년순임대료)÷(실투자금액)]

위의 계산내역에 따라 해보시면 실질 수익률은 약 7.84%라는 수익률이 나온다.

그렇다면 이렇게 투자 수익률 계산으로 산출된 수익률에서 융자금을 활용하는 범위를 조금 바꾼다면 조건의 변화는 어떻게 바뀔까? 가령 융자금액을 총분양금의 40%를 모두 쓰지 않고 30%만 활용한다면 수익률 변화는 어떻게 바뀔까?

융자금액의 활용범위를 10% 낮추면 실투자금액이 늘어나게 되므로 수익률도 7.68%로 0.13% 낮아지는 결과가 발생했다. 이러한 결과는 결국 분모수의 증가분이 분자의 증가분보다 높기 때문이다.

이렇게 비교분석해 보면 우선 임차조건이 확실하다는 전제하에서는 금융융자를 활용하는 레버리지효과를 최대한 활용하는 것이 유리하다는 것을 확인할 수 있겠다.

하지만 현실에서는 임차인의 영업경쟁력과 금리의 변동성등을 감안하면 금융조건을 40%까지 모두 이용하는 것은 자칫 리스크를 안을 수도 있으므로 적정 융자비율을 감안해야 한다.

즉 임차인이 계약기간 만료 시 공실의 위험이 존재한다면 투자자의 입장에서는 임대료에서 금융비용을 부담하는 것이 아니라 자신의 추가자금으로 금융비용을 부담하게 돼 이중부담이 존재하게 된다. 이런 점을 고려해 융자금액을 활용하는 레버리지 효과는 30%정도수준이 바람직하다.

요즘 소비 경기가 상당히 오랜기간 좋지 않은 관계로 최근의 임대 수익율 보기가 참으로 어려운 시기이다. 과거에는 상가 투자 수익율은10%이상은 기본이었다. 그러하던것이 최근 몇년 사이에 급격하게 안좋아지더니 최근에는 7% 내외가 서울의 주요 상가의 투자 수익율이 되어 버렸다. 같은 입지의 상가라도 층에 따라 수익률이 차이가 나게 된다. 예를 들어 1층보다는 고층의 수익율이 더 좋아야 하는 것이다. 이는 바로 위험성때문이다. 임대 사업에 대한 검토를 하여야 하겠지만 상층부는 임대에 대한 위험성으로 인하여 기본 수익율이 더 나와주어야 투자검토 대상이 되는 것이다.

이처럼 적정 수익률을 분석하기 위해서는 과도한 분양가나 수익률은 피하고 수익률이 적게 나오더라도 미래가치가 충분하다면 검토의 대상이 되겠다.

따라서 투자를 검토 할 시에는 자기 자본 투자 수익율을 검토 하여 보는 것이 기본이고, 그 위에 미래 가치에 대한 분석을 하여야 할 것이다. 결국 적정수익률 산정은 철저한 검토와 조사가 요구되는 작업이라 하겠다.

적정 전용률 따지기

상가의 면적은 전용면적과 공용면적으로 나뉜다. 즉 전용률이란? 결국 분양면적중 전용면적의 비율이라고 하겠다. 상가도 유형에 따라 전용률이 크게 차이가 나는데 단지내 상가>근린상가>주상복합상가>멀티복합상가>테마상가 순이다.

투자자분들중 전용면적을 분양가로 나눠서 평당 분양가를 산출하는 분들이 많은데 공유부분의 역할을 고려하지 않은 분석으로 보여진다. 공용면적의 확보가 상권 활성화에 기여된 부분은 감안을 해줘야 할 것이다. 최근의 지어지는 신축 상가의 경우 전용률의 감소부분은 상가의 규모가 커지면서 일정 주차시설의 확보,엘리베이터, 화장실, 에스컬레이터,동선의 확보등의 부대시설에 할애된 공급면적이 증가해 전용률이 다소 떨어진것으로 파악해야 적정 할 것이다.

최근 정보업체 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)자료에 의하면 1층 기준으로 평균 전용률은 단지내 상가의 경우 72%,근린상가의 경우 58%,주상복합의 경우 53%,테마상가의 경우 35%선이다.

유형별 상가중 테마상가의 전용률이 가장 낮은 이유는 많은 점포수들의 유입동선과 공동 마케팅을 위한 공유면적 할애가 많기 때문으로 분석이 되었다.

그러나 반면 테마쇼핑몰의 진화형태인 멀티복합상가는 테마쇼핑몰 보다 층별 점포수가 적고 개별 점포 유입동선을 최소화하여 전용률을 높인 결과란 분석이다.

상가를 계약하다보면 용적률이니 전용률이니 하는 소리를 듣는다. 용적율을 임차인에게 중요한 사항이 아니지만 전용률은 중요한 내용이다. 계약서 상의 점포 크기와 실제 크기의 차이가 얼마나 나는지 아는 방법이 바로 전용률이다. 단층 혹은 저층 상가는 이도 별 관계 없지만 쇼핑센터나 대형 빌딩에 점포를 구하는 경우라면 전용율 비교는 필수 요건이다.

백화점과 같이 대형 주차장이나 편의 시설로 빠지는 경우 전용율은 45 ~ 50% 정도다. 쇼핑몰이 아닌 대형 빌딩도 60%에서 왔다 갔다 한다. 따라서 같은 값이라면 당연히 전용율이 1%라도 더 높은 쪽이 가치가 있는 법이다.

때문에 특별한 규모가 아닌 4,5층 상가의 전용율이 70% 미만이라면 실제 평수와 가깝게 계약을 해야 한다. 이는 평당 임대가나 분양가도 차이가 나며 지속적으로 관리비용도 큰 차이가 지기 때문이다. 지하에 주차장도 없거나 복도가 많지 않고 공동 화장실도 없는데 전용율이 낮다면 이런 문제 역시 지자체에서 건축물 대장을 발급받아 호수별 면적을 비교 확인하면 낭패를 당하지 않을 수 있다.

결국 상가투자에서 적정 전용률을 따지되 물론 전용률이 좋아서 공간활용도가 좋아 임차인의 유치하기가 좋을수도 있겠지만 공용면적이 과연 상가활성화에 기여하였는지 차별화에 도움이 되었는지를 따져야 볼 필요성도 있다. 즉, 같은 가격대의 같은 면적을 사용하는데 전용률이 높다는 것은 고객의 편의를 위한 공공시설(주차장, 엘리베이터, 복도/계단, 에스컬레이터, 휴게실, 전용 부대 시설 등)이 부족하다는 뜻으로 해석이 가능 하다.

국가 경제에서도 마치 사회간접시설(도로, 항만, 철도 등)이 잘 갖추어져야만 생산성이 높은 것처럼 상가도 꼭 필요한 공용시설이 잘 갖추어져야만 상가의 가치가 높아지며 상가를 방문하는 고객들에게 상가를 이용함에 불편함이 없도록 하여줌으로써 상가 매출을 극대화할 수 있는 것이다. 전용률이 높더라도 단순한 상가보다는 오히려 전용률은 조금 떨어지되 상가의 배치나 동선이 자유로운 상가가 낫다고 하겠다.

적정 상가 전면,측면의 비율 따지기

가장 좋은 형태의 상가는 코너에 위치해, 삼면의 어느 곳에서도 고객이 점포의 간판과 특성을 파악하기 용이한 모양새를 갖추고 있어야 한다. 상가의 전면이 넓을수록 가시적인 효과가 더욱 크게 나타나므로, 점포의 모양이 안으로 깊게 들어간 구조보다는 도로의 면과 길게 접한 형태의 상가나 점포를 선정하는 것이 좋다. 참고로 통상 점포는 전면과 측면의 비율이 3 대 2 정도인 것이 고객을 유인하기에 가장 이상적이다.

상가의 면적은 10~14평 규모가 가장 환금성이 좋고 안전하다. 상가 전면이 좁고 안쪽이 긴 상가는 활용성이 떨어진다. 전면이 넓어야 구매욕구를 일으킬 수 있다. 이러한 비율을 고려하지 않은 상가투자의 경우 차후에 경쟁력의 약화,업종선택의 제한등에서 차이를 초래 할 것이다.

최근 상가투자에 관심이 많아지면서 주의 경보가 필요하다고 본다. 아직도 상가투자는 매체광고에 의존한 투자가 많이 이뤄지는게 사실이다. 무엇보다도 상가투자는 돌다리도 두두리고 건너는 심정으로 해야 한다. 상가와 관련된 상담을 하다보니 더욱 전문적인 상담이 필요한것이 상가투자로 보여진다. 상가투자는 적지 투자비용을 요구되고 주의 사항이 많이 전문가의 견해나 조언이 중요하게 작용을 한다. 전문가가 누구인지는 중요하지 않다. 투자를 하려는 상가를 객관적으로 봐주는 이를 말한다. 상가투자에 경험이 있는 분이든,장사의 경험이 있는 분이든 누구든 좋다. 따질수록 좋은 상가를 보는 식견이 커질 것이다. 여러분의 성공투자를 기원한다.