[아하!] "혹시 우리집도…" 깡통주택 걱정된다면 '이것' 주목

[프라임경제] 주택가격 하락으로 깡통주택이 속출하고 있습니다.

깡통주택이란 집주인이 받은 주택담보대출 금액과 전세금의 합이 집값의 70% 선을 초과해 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 높은 주택을 말하는데요. 상황이 이렇다보니 최근 전세주택을 구하는 사람들은 집주인의 경제적 사정을 먼저 문의하는 경우도 많다고 하네요.

하지만 전세 구하기가 '하늘에 별 따기'인 요즘 울며 겨자 먹기로 대출비율이 높은 전셋집을 계약할 수밖에 없는 이들도 많을 텐데요. 특히 사회초년생이나 아직 형편이 넉넉하지 않은 신혼부부들의 경우 저렴한 집을 찾다보면 '깡통주택'의 위험에 빠질 확률이 높습니다.

이런 곤란한 상황에 빠진 이들을 돕기 위해 서울보증보험은 '전세금보장신용보험(이하 전세금보험)'을 판매하고 있는데요. 전세금보험은 병에 걸렸을 때 치료비를 주는 질병보험처럼 살던 집이 경매 등으로 넘어가 전세자금을 돌려받지 못할 때 이를 보장해 주는 보험입니다.

1995년 시판된 뒤 2008년 글로벌 금융위기 등 경기침체기에 대표적인 서민보험으로 떠오른 전세금보험은 최근 부동산 시장 침체가 장기화되며 다시 주목받고 있는데요.

서울보증보험에 따르면 2013년 2월말 기준 전세금보험 보증잔액은 약 1만6500건, 금액은 1조6424억원 수준입니다. 2012회계연도(2012년 4월~2013년 2월) 동안 가입금액은 8630억원으로 2011회계연도 대비 1000억 가량 증가했습니다.

그렇다면 전세금보험에 가입하기 위해서는 무엇이 필요할까요. 아파트의 경우 선순위 설정 최고액과 임차보증금을 더해 해당 주택의 추정시가를 넘지 않아야 하고 선순위 대출 최고액이 아파트 시가의 50%를 넘으면 보험가입이 어렵습니다.

또한 보험 가입 대상이 전세계약을 맺은 지 5개월 이내, 계약기간이 1년 이상 남아있는 경우에만 보험가입을 허용하고 있습니다. 보험 가입 시 집주인의 동의는 필수입니다.

보장의 경우 주택 종류별로 다른데요. 아파트의 경우 보증금 100% 보장이 가능하고 단독·다가구 주택은 보증금의 80%까지, 다세대 주택은 70%까지 보장됩니다. 연간보험료 또한 아파트는 연간보증금의 0.265%, 주택은 0.3%, 상업용 건물은 0.494%로 측정된다고 하네요.

보험료는 전세금보험이 서민보험으로 여겨지면서 꾸준히 인하됐다고 하지만 여전히 부담스러운 수준이라 지적받고 있는데요. 보험료가 부담될 경우에는 보증금의 일부만 가입해 보험료 부담을 줄이는 방법도 있습니다.

전세 계약 시 예상 낙찰가액에서 선순위 채권을 제하면 보호받을 수 있는 보증금 수준을 가늠할 수 있는데 자신이 손해 보는 금액만 보장받도록 보험을 설계하는 것입니다.

여기서 마지막 팁. 전세금보험 가입 후 집주인이 바뀐 경우엔 어떻게 해야 할까요. 서울보증보험에 따르면 새로운 임대차계약을 체결하지 않더라도 주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인이 임차보증금 반환의무를 승계해 명의변경을 위해 새로 계약을 체결할 필요는 없다고 합니다.

하지만 만약 새로운 집주인과 임대차계약을 다시 체결해 임대인, 임대차기간, 금액 등 전세계약 내용이 변경됐다면 당초 보험 증권발급지점을 방문해 신규증권을 발급받아야 보험계약 효력이 유지된다고 하네요.

하지만 무엇보다 전세계약 시 등기부등본을 확인해 선순위 채무가 많은 집, 전세가격이 주택가격의 70%가 넘는 곳은 피하는 곳이 좋겠죠. 또 전세계약 후에는 주민센터를 방문해 전입신고를 하고 전세계약서에 확정일자를 받아두는 것도 잊지 말아야 합니다.