[아하!] 재건축·재개발 뭐가 다르지? 알쏭달쏭 부동산용어

[프라임경제] '다가구vs다세대' '재건축vs재개발' '용적률vs건폐율' '공시지가vs기준시가' 등…. 우리주변엔 알 것 같으면서도 똑 부러지게 대답하기 어려운 부동산용어들이 참 많습니다. 심지어 한 끗 차이라서 그런지 언뜻 보면 다 똑같아 보이기까지 하는데요. 빈번히 사용되지만 헷갈리는 부동산용어 몇 가지를 알아봤습니다. 

'다가구주택'과 '다세대주택'. 힐끗 보면 별반 다르지 않아 보이지만 '건축법'에 비추어 보면 상당한 차이를 느낄 수 있습니다. 우선 이 두 단어의 가장 큰 차이점은 '소유주 수'입니다. 건축법에 따르면 다가구주택은 '단독주택'으로 나뉩니다. 따라서 등기부등본에 등기된 소유주 또한 한 사람이죠. 반면, 다세대주택은 '공동주택'으로 분류돼 집주인이 여럿일 수 있습니다.

그렇다면 다가구주택과 다세대주택은 어떻게 구분될까요? 답은 간단합니다, '층'에 따라 달라집니다. 다가구주택은 지하층을 제외한 주택층이 3층 이하고, 지하주차장 면적을 제외한 1개동 주택 바닥면적 합이 660㎡를 밑돌아야 합니다. 여기에 19가구 이하가 거주해야만 하죠. 한편, 다세대주택은 가구 수에 대한 제한은 없지만 1개동 층수가 4층 이하여야 합니다.

'재건축'과 '재개발', '뉴타운' 등도 많이 헷갈려하는 용어들인데요, 쉽게 정의하자면 이렇습니다. 재건축이란 정비기반시설은 양호하지만 노후·불량 건축물이 많아 개선이 요구되는 지역에 시행되는 사업이며, 재개발은 재건축 사업에 정비기반시설 개선까지 범위가 확대된 사업을 말합니다. 반면, 뉴타운은 정비기반시설이 마련되지 않은 지역을 모아 계획적으로 개발하는 것입니다.

'용적률'과 '건폐율'은 건축물 높이로 각기 개념을 확실히 할 수 있는데요, 건축물이 높아지면 용적률은 늘어나지만 건폐율은 변하지 않습니다. 용적률이란 대지면적에 대한 연면적 비율을 말하는 반면, 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적 비율을 뜻하기 때문이죠.

두 단어의 목적 또한 확연히 다른데요, 용적률은 도시 미관을 유지하면서 토지를 효율적으로 활용하기 위한 목적을 갖고 있는 한편, 건폐율은 최소한 빈땅을 확보해 쾌적한 주거환경을 조성하는 데 목적을 두고 있습니다.

'전용면적'과 '공용면적'도 아리송하긴 마찬가진데요. 전용면적이란 주거용으로만 쓰이는 면적, 즉 거실이나 방·부엌·욕실 등 집안내부를 말합니다. 한편, 공용면적은 계단·복도·1층 현관·엘리베이터 등 주거공용면적과 관리사무소·노인정·주차장·지하층 등 기타공용면적으로 나뉩니다.     

부동산을 팔 때 가장 많이 나오는 '공시지가'와 '기준시가'도 구분하기 어렵긴 마찬가지인데요. 공시지가는 매년 국토해양부 장관이 발표하는 건축물을 제외한 전국 땅값을 말합니다. 주로 국세 및 각종 공사 등에 대한 보상기준이 되죠.

반면, 기준시가는 국세청이 양도소득세·상속세·증여세 등 각종 세금을 매길 때 기준으로 삼는 수치로, 땅은 물론 그 위에 지어진 건물 값까지 합쳐진 전체 감정가액을 얘기합니다.

비슷해 보이지만 완전히 다른 뜻을 가진 두 단어가 바로 '투기지역'과 '투기과열지구'입니다. 부동산투기를 막기 위해 도입된 목적만 같을 뿐 함축하는 의미와 담당부처, 지정절차, 지정요건 등이 모두 다른 데요.

투기지역은 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있을 경우 기획재정부장관이 '부동산가격안정심의위원회' 심의를 거쳐 지정해 주택담보대출 규제, 양도세 탄력세율 등을 적용합니다. 참, 주택담보대출비율(LTV)도 40%로 제한되죠.

하지만 투기과열지구는 주택가격 안정을 위해 필요한 경우 국토해양부장관 또는 시·도지사가 지정하며, 분양권 전매제한이나 청약규제 등 세금보다는 주택정책에 근거를 두고 있습니다.