보금자리 전쟁 시작…‘어디로 갈까’

최고 청약 경쟁률 나올 듯… 맞춤형 청약전략 ‘절실’

[프라임경제]지난 27일 국토해양부가 보금자리주택 4개 시범지구에 대한 지구계획을 확정함에 따라 당첨 가능성을 높일 수 있는 청약전략이 절실한 상황이 됐다.

더욱이 오는 30일부터 사전예약 공고가 나고 내달 7일부터는 사전예약 접수가 시작될 예정이라 수요자들의 관심은 더욱 높아질 것으로 보인다. 실제로 시장 전문가들은 보금자리주택 시범지구는 위치는 물론 분양가 역시 저렴해 역대 최고의 청약 경쟁률을 기록할 것으로 내다보고 있다.

이와 관련 내집마련정보사 양지영 팀장은 “보금자리주택 당첨 안정권은 납입금액이 2000만원 이상으로 판교신도시보다 경쟁률이 치열하지만 청약전략을 잘 짠다면 당첨 가능성을 더 높일 수 있다”고 밝혔다.

◆보금자리, 어떻게 공급되나?

	<보금자리주택 홍보관>

국토부가 27일 확정한 지구계획에 따르면 서울 강남 등 4개 시범지구에는 분양과 임대방식으로 각각 2만가구씩 총 4만가구(전용 85㎡ 이하)가 무주택 서민에게 돌아간다.

특히 공공분양주택 가운데 사전예약분 1만4295가구는 내달 7일부터 접수가 시작된다. 지역별로 살펴보면 하남 미사에서 가장 많은 9481가구가 공급되고 고양 원흥이 2545가구, 서울 강남과 서초에서 각각 1405가구, 864가구가 공급된다.

임대주택은 올해부터 공급이 재개되는 영구임대를 비롯해 장기전세와 분양형임대 등 소득수준과 생활여건에 따라 선택할 수 있도록 유형이 다양화됐다. 녹지율 역시 20~24%가 확보됐고 용적률 또한 고도제한이 있는 강남지구(169%)를 제외하고는 210~218%로 계획돼 활용성이 높아졌다.   

이밖에 비교적 규모가 큰 고양원흥, 하남미사는 광역교통개선대책이 마련된다. 고양원흥의 경우 BRT환승시설, 강매역사 등 대중교통 여건을 개선되며 하남미사는 지하철 5호선 연장 및 환승센터 설치, BRT 환승시설이 도입될 예정이다.

<보금자리 공급물량 / 국토해양부>

◆특별공급, “적극 공략해야”

이번 보금자리주택 공급에서는 생애최초 주택구입 특별공급(2859가구), 신혼부부 특별공급(2144가구) 등 20~30대를 위한 특별 물량이 대거 쏟아진다.

지난 2007년 청약가점제 실시이후, 분양시장을 통한 내집마련이 쉽지 않았던 젊은 층에게 기회가 찾아온 것. 더욱이 이번에 당첨되지 못하더라도 오는 2010년 4월 송파 위례신도시에서 사전예약이 다시 진행될 예정임에 따라 신중한 청약전략이 필요할 것으로 보인다.

생애최초 특별공급 자격은 우선 청약저축 및 주택청약종합저축에 가입한 지 2년이 넘어야한다. 5년이상 소득세를 납부한 근로자 및 자영업자로서 기혼자(이혼 등의 경우는 자녀가 있는 경우)에 해당된다. 아울러 부부합산 소득이 311만5000원 이하이고 이달 30일 기준으로 청약저축액이 600만원 이상이어야 한다. 사전예약은 내달 20일부터 22일까지 실시된다.

특히 생애최초 입주자 선정은 지역우선접수가 최우선적으로 고려된다. 이어 지망(1~3지망), 전산추첨 순으로 당첨자를 선별하게 된다. 하지만 대부분이 1지망에서 마감될 것으로 예상되는 상황으로 우면, 세곡, 미사, 원흥지구 중 1지망으로 선택할 곳을 신중히 결정해야할 것으로 보인다. 물론 시세차익은 세곡, 우면지구가 크겠지만, 당첨확률은 청약물량이 많은 미사·원흥지구가 높을 것으로 예상된다.

신혼부부 특별공급은 22일부터 23일까지 진행된다. 이와 관련 시장 전문가들은 “청약저축 가입기간이 2년이 안된 신혼부부라면 생애최초 주택 청약 특별공급보다는 신혼부부 물량을 노리는 것이 좋다”고 언급했다. 생애최초 주택청약은 청약저축 가입기간이 2년이 넘어야 하지만 신혼부부는 청약저축 가입기간이 6개월 이상이면 1순위가 되기 때문이다. 단 자녀는 반드시 있어야한다.

◆물량 많은 곳… ‘안정권’

보금자리주택은 납입횟수와 납입금액이 많을수록 당첨 가능성도 높아진다. 그러나 당첨 안정권이 불안하다면 서울보다는 경기도를 노리는 것이 확률이 높다. 특히 납입금액이 2000만원 이상이라면 당첨될 확률이 높기 때문에 서울 세곡과 우면지구를 노려보는 것이 좋지만 납입횟수와 금액이 적다면 공급물량이 많은 곳을 노리는 것이 좋다.

시범지구 4곳 중에서는 하남 미사지구가 3만여가구로 공급물량이 가장 많은 상황. 이중 30%가 해당 지역에서 1년 이상 거주한 사람에게 우선 배정이 되지만 우선 순위에서 떨어지더라도 나머지 70% 물량은 우선 순위에서 떨어진 지역 거주자와 수도권 거주 1지망 청약자들을 합쳐서 추첨제로 진행되기 때문에 기회가 다시 한 번 주어진다.

지역 우선 공급물량도 적극 활용할 필요가 있다. 서울 지역 거주자에게 100% 공급되는 강남 세곡과 서초 우면지구와 달리 고양 원흥과 하남 미사지구는 지역우선 공급물량(30%)을 제외한 나머지 70&가 수도권 거주자들에게 돌아가기 때문이다.

수도권 물량의 경우 해당 지역 거주자뿐만 아니라 기타 다른 수도권 거주자들이 몰리기 때문에 경쟁률이 더 높게 나타난다. 실제로 지난 2006년 4월 판교신도시 민간 아파트 1순위 청약 합계 결과 수도권 1순위가 781.7대 1이라는 높은 경쟁률을 기록한 반면, 성남시 1순위는 259대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다. 더욱이 그 중에서도 가장 높은 경쟁률을 보인 곳은 풍성신미주 109㎡로 성남시 지역 우선 공급에서는 594.5대 1의 경쟁률을 보인 반면 수도권은 무려 이보다 4배에 가까운 2073.5대 1의 경쟁률을 보였다. 

한편 지역우선 공급제도는 해당 지역에 1년 이상 거주해야한다. 즉 시범지구 이외에 보금자리주택 공급계획이 발표된다면 지역우선 공급 물량 등을 따져보고 빨리 해당 지역을 옮기는 것이 유리하다는 이야기다.

<보금자리 시범지구 위치도>