[프라임경제]강남 3구로 제한됐던 DTI(총부채상환비율)규제가 7일부터 서울·인천·경기 등 수도권 비투기지역으로 확대됐다.
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이는 지난 7월 7일 정부가 수도권 전 지역의 LTV(주택담보대출)를 60%에서 50%로 조정했음에도 불구하고, 늘어나는 대출규모를 막기 위한 것으로 2달만에 새로운 규제가 등장한 것이다.
이로써 연간소득이 5000만원인 사람이 시가 6억원짜리 아파트를 은행에 담보로 잡히고 만기 20년, 연 이자율 5.29% 조건으로 받을 수 있는 대출금은 종전처럼 LTV만 50% 적용하면 3억원이지만 DTI 50%를 적용하면 대출 가능액이 2억4390만원으로 5610만원 감소하게된다.
◆과부화걸린 시장, “한계 있을 것”
이번 규제의 가장 큰 목적은 DTI를 낮춰 대출시장을 옥죄겠다는 것이다. 즉 차주의 소득과 원리금 상환능력을 가려 대출한도를 정해 집값 억제에 힘을 쏟겠다는 이야기. 이와 관련 시장 관계자들은 담보인정비율을 강화했던 7.7대책보다는 집값억제 효과가 클 것으로 내다봤다.
부동산써브 함영진 실장은 “레버리지 효과를 극대화해 공격적으로 내집마련에 나서는 수요에 제동을 걸 수 있어, 목동, 여의도, 강동, 과천 등 아직 덜 오른 지역이나 저평가된 지역까지 번지던 추격매수세의 기를 꺾을 수 있을 것”이라고 내다봤다. 아울러 “전세값 불안 양상을 기저로 해서 강남을 넘어 강북과 수도권 이남으로 확산될 기미를 보였던 주택시장 호가 상승에 브레이크가 걸릴 것이다”고 밝혔다.
그러나 효과에 대한 한계성도 지적했다. 함 실장은 “상승세가 주춤할 수는 있겠지만 이미 오른 가격을 조정시켜 떨어뜨리는 효과는 미진한 부분이 있을 것”이라며 “토지가격이 앙등하는 지역이나 분양시장의 프리미엄이 기축시장을 자극하는 지역은 장기적인 상승압력이 팽배해 있어 가격을 떨어뜨리는데 한계가 있을 수밖에 없다”고 분석했다..
유앤알컨설팅 박상언 대표 역시 “DTI강화는 대출을 억제해 주택 구매 수요를 차단한다는 점에서 거래시장에 직접적인 효과를 줄 것이다”고 밝히면서도 “이주비·중도금·잔금 대출 등 집단대출, 미분양 주택의 담보대출은 DTI적용을 받지 않아 신규분양시장에 영향은 극히 제한적일 전망이다”고 말했다.
즉 유동성 증가로 인한 시중의 부동자금이 넘쳐나고 있어 투자자 입장에서는 부동산에 관심을 계속 가질 수밖에 없는 상황에서 내년 서울지역 입주물량이 지낸해 5만여가구의 절반 수준에 불과하기 때문에 DTI 강화가 집값을 떨어뜨리기는 역부족이라는 것이다.
◆저소득자 박탈감, 제2금융권으로 몰리나?
대출규제 수위도 참여정부 시절의 복수대출자를 규제하는 축소조건부나 처분조건부 대출규제를 병행한 것이 아니기 때문에 자기자본비율이 충분한 투자성 수요를 막는데 규제의 잣대가 미치지 않는 문제점도 지적됐다.
아울러 DTI의 규제대상은 제1금융권으로 DTI 50~60%를 넘는 대출금은 제2금융권으로 몰리는 풍선효과가 나타날 여지도 있다. 실제로 현재 제2금융권은 70% 대출이 가능한 경우도 있는 상황으로 2006년과 2007년 참여정부 당시에도 주택담보대출주택담보대출 규제가 강화됨에 따라 제2금융권으로 대출 수요가 몰린바 있다.
이에 함 실장은 “정부는 보험사와 상호금융회사, 저축은행 등으로 투기대출수요가 몰리는 지 대출추이를 눈여겨봐야 할 것”이라며 “담보대출의 통한 내집마련이 꼭 필요한 실수요자의 경우 소득여력으로 대출이 안 돼 1~2%의 이자비용을 감수하고 제2금융권으로 가야하는 불합리함도 있을 것으로 보인다”고 말했다.
이밖에 높아진 전세값으로 인해 고통받고 있는 저소득자들은 담보대출 축소로 내집마련 기회까지 줄어 박탈감을 느낄 가능성도 있다. 이로 인해 대출여력을 높이기 위한 방책들도 나올 것으로 보인다. 또한 집을 매수할 때 담보대출을 새로 일으키기보다는 기존에 대출을 많이 낀 전 소유자의 대출을 승계하는 채무인수 방법을 통해 규제를 피해가는 방법도 늘어날 것으로 보인다.
