[프라임경제] 매수인이 잔금지급을 지체하면서 계약을 해제하지 않으면 매도인은 지체된 기간동안 미지급 잔금에 대한 법정이율에 따른 이자 상당의 금액을 ‘통상손해’로 볼 수 밖에 없다.
하지만 그 사이에 매매대상 토지의 개별공시지가가 급등해 매도인의 양도소득세 부담이 늘었다면 어떻게 될까?
이 손해는 사회일반의 관념상 매매계약에서의 잔금지급의 이행지체의 경우 통상 발생하는 것으로 생각되는 범위의 통상손해라고 할 수 없고, 이는 특별한 사정에 의하여 발생한 손해에 해당하게 된다.
이는 지난 4월 13일 선고된 대법원 2005다75897호 판결요지로서, 민사상 특별손해에 관한 내용이다.
필자는 평소 업무과정에서 이 판례와 같은 사례를 자주 접하면서 ‘특별손해’일 것이라는 판단이 들면서도 막상 대법원판례가 없어 자신있게 확정적인 자문을 하지 못해 시원하지 못한 점이 있었는데 최근 이 판례가 선고돼 여간 반갑지 않았다.
민사상 손해는 통상손해와 특별손해로 구분해 볼 수 있다.
용어 그 자체로 ‘통상손해’는 계약위반으로 인해 통상적으로 발생할 수 있는 손해인데 이러한 손해는 계약위반자인 상대방이 이러한 손해발생사실을 알거나 알 수 있었는지 여부를 불문하고 당연히 손해배상청구가 가능하다.
반면 계약위반으로 인해 통상적으로 발생하는 손해가 아닌 경우에는 ‘특별손해’라고 해서 이 손해는 그 발생사실을 상대방이 알거나 알 수 있었을 경우에만 청구가능하다.
그러나 이러한 이론상의 구분과 달리 실무적으로는 어떠한 손해가 통상손해인지 특별손해인지 단정짓기가 참 애매할 때가 많다.
선례가 없으면 유사한 사례에서의 판례나 학설의 태도를 살펴서 결정할 수 밖에 없지만, 경계선상에 있어 판단하기가 용이하지 않은 경우가 적지 않다.
특별손해라고 판단된 경우를 살펴보자. ▲ 소유하는 부동산을 매도해서 그 대금으로 다른 부동산을 매입하려는 계약을 체결했는데 매도한 부동산의 대금을 지급받지 못해 매수한 부동산대금을 제대로 지급하지 못함으로서 입은 손해(계약금 몰수 등), ▲ 기존에 임대 중인 건물의 세입자를 명도해 기존의 세입자보다 훨씬 많은 임대료를 지급하고자하는 다른 사람에게 임대하려고 하는데 기존의 세입자가 명도를 지연함으로써, 새로운 임차의뢰인으로부터 받을 수 있었던 높은 임대료를 받지 못함으로써 입은 손해 등은 통상손해가 아니라 특별손해로 분류한다(반면, 전자의 사례에서는 매매대금 지연에 따른 연5%의 법정이자가, 후자의 사례에서는 기존의 임차인으로부터 지급받던 임대료상당은 통상손해로 해석될 수 있다).
그러나 대개의 거래당사자들은 이러한 개념자체를 가지고 있지 못하고 있다.
자신에게 발생할 것으로 예상되는 손해가 ‘특별손해’라고 한다면, 손해발생사실을 상대방이 알거나 알 수 있도록 조치해야 함에도 불구하고 ‘통상손해’와 ‘특별손해’라는 개념자체를 의식하지 못하다 보니 입증을 위한 대비도 전혀 없다.
‘발생한 손해만큼은 무조건 배상받을 수 있다’라고 하는 잘못된 생각에 젖어있는 경우가 많다.
위 판례에서의 사례와 같은 경우에는 양도소득세를 계산한 세무사의 확인서 등을 첨부한 내용증명우편을 매수자에게 사전에 발송하는 것이 하나의 방법일 수 있는데, 대개의 경우 이러한 의식이 없다.
이런 입증을 적절히 못하게 되면 특별손해에 대한 입증이 부족한 것으로 판단돼 실제 발생한 손해를 배상받지 못하게 된다. 실제손해 대신 대금납부 지연에 따른 통상손해, 즉 민사상 법정이자인 연5%의 지연이자만을 배상받을 수 있다.
특별손해를 배상받기 위한 일련의 준비조치들은 앞서 본 바와 같이 적절한 손해배상을 받기 위해서 도움이 될 뿐만 아니라, 손해배상에 부담을 느낀 매수인으로 하여금 계약이행에 적극적이도록 만드는 역할도 충분히 할 수 있다는 점에서, 부동산거래를 함에 있어서는 ‘특별손해’라는 개념에 대해 각별한 관심과 주의를 가질 필요가 있다고 본다.
<참고조문>
민법 제393조 (손해배상의 범위)
① 채무불이행으로 인한
손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.
② 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의
책임이 있다.
최광석 변호사는...
현재, 부동산114, 스피드뱅크, 부동산뱅크, 부동산플러스, 전국부동산중개업협회 등에 부동산전문가상담, 부동산칼럼을 제공하고 있다.
주식회사 에스비에스, 전국부동산중개업협회, 한국전력공사 등을 고문회사로 하고 있으며, 저서로는 ‘부동산중개업법령 및 중개실무’가 있다.
