한 동안 공급이 중단되었던 민자역사가 왕십리민자역사의 성공적인 오픈으로 다시 주목을 받고 있다. 현재 신축중이거나 신축예정인 민자역사는 알려진 곳만도 노량진, 청량리, 의정부, 평택, 천안 등 7곳 정도. 송도국제도시, 대전역에도 민자역사가 추진될 예정에 있어 민자역사 열풍이 전국적으로 확산 될 조짐이다.
왕십리상권 ‘상전벽해(桑田碧海)’
왕십리상권 일대는 지난해 9월 연면적 9만9,055㎡, 최고 높이 지상 17층짜리 민자 역사가 들어서면서 대규모 문화·쇼핑·만남의 단지로 탈바꿈했다. 패션몰 엔터식스과 이마트, 영화관 CGV, 실내골프연습장 등이 들어섰다. 왕십리민자역사측에 따르면 경기가 최악으로 떨어지는데도 100% 분양됐으며 환승 인구는 하루 25만~30만명, 쇼핑몰 유입 인구는 하루 2만 5,000~2만 8,000명 정도로 추정된다고 밝혔다.
주요 매장의 고객을 분석해보면 유입 인구의 5%는 경기도 구리, 3~4%는 강남에서 오는 걸로 파악되고 있다. 상가전문가들은 2010년 분당선이 개통하면 왕십리 상권은 동북부뿐 아니라 서울 전체 시장으로 상권의 범위가 커질것으로 전망되고 있다. 서울시청 앞 광장공원은 두번째로 큰 왕십리역 앞 9,786㎡ 규모의 광장공원에서는 올해부터 각종 문화행사가 열릴 계획이어서 지역의 명소로 자리를 확고히 할 전망이다.
민자역사는 인근 부동산 가격에도 많은 영향을 주지만 민자역사내 상가는 새로운 상권이 가능하여 투자자들의 관심이 높다. 또 대부분 환승역을 끼고 있어 고정적 지하철 이용 승객을 확보할수 있고 수십만명에 달하는 배후 주거인구를 가진 곳도 있어 안정수익을 기대해 볼 만하다는 게 상가 전문가들의 의견이다.
또 국유지에 건설돼 토지소유권이 확실하고 세금면에서도 역사 임대분양은 등기 분양과는 달리 영구 임대 방식이기 때문에 전대·전매 시 취·등록세나 양도소득세가 없어 수익 구조면에서 유리하다.
대표적인 민자역사 현황
▲노량진 민자역사
2012년 완공 예정인 노량진 민자역사는 3만8,650㎡의 대지에 연면적 12만2,018㎡ 규모로 건설된다. 노량진 수산시장 관문이란 지역적 특성을 살려 건물 전체 디자인이 거대한 배 모양으로 설계된다. 신노량진역사의 지상 3~4층엔 잡화·의류 상가가, 5~6층은 해외 유명 브랜드로 구성된 ‘더 큐(the Q)’ 백화점과 카페테리아가 들어선다. 이어 지상 8층엔 전문 식당가, 9~10층은 영화관 9개관(1,800석), 11~17층은 근생시설로 짜여졌다. 이 중 눈에 띄는 시설은 단연 지상 5~6층에 배치된 ‘더 큐’ 백화점이다. 더 큐는 쇼핑몰 중앙에 길이 320m의 수로가 조성되고, 이곳에 설치된 곤돌라(배)를 타고 쇼핑을 할 수 있게 지어진다.
▲청량리 민자역사
전농·답십리 뉴타운과 인접한 청량리 민자역사는 지하 4층∼지상 9층, 전체면적17만 2,646㎡로 조성된다. 백화점, 멀티플렉스 영화관, 문화센터 등을 갖춘 문화·쇼핑 복합건물로 오는 2010년 8월 완공될 예정. 또 서쪽에는 전농·답십리 뉴타운 개발호재와 일대는 국철, 전철 등 철도교통과 왕산로, 망우로, 배봉로 등 주요 간선도로가 연계되며, 경희대, 서울시립대 등 주요대학과 한국과학기술연구원(KIST), 국립산림과학원 등 국책연구소가 몰려있다.
▲의정부 민자역사
의정부민자역사 사업규모는 대지면적 5만 6,149㎡에 건축연면적 14만 4,225㎡, 지하 2층, 지상 11층 규모로 약 3천억 원을 들여 신축된다. 사업기간은 2008∼2011년으로 지상 1∼2층은 철도역으로 이용되며 지상 3∼9층은 매장, 10∼11층에는 영화관이 각각 들어서며 지하 1∼2층은 기계실과 물품 하역 창고로 사용된다. 또한 1,450여대를 주차할 수 있는 7층 규모의 주차공간을 확보하였다. 백화점, 판매시설, 운수시설, 자동차관련시설 등 유치할 계획이다.
▲평택 민자역사
총 지하 3 층~지상 9층의 연면적 79,798㎡ 규모로 역무시설, 백화점, 은행, 상가 등이 들어서는 복합건물로 건설된다. 특히, 평택 민자역사에 들어서는 백화점은 평택시 최초로 건립되는 것으로, 영화관, 문화센터와 함께 지역주민을 위한 복합문화공간으로 거듭날 것으로 기대된다. 평택 민자역사가 올 4월에 오픈하면 주변 역세권 개발과 더불어 구 도심권 상권에도 상당한 영향을 받을 것으로 전망된다.
▲천안 민자역사
지하 1층, 지상 7층으로 설계된 천안민자역사는 역무시설을 제외한 15만 8,678㎡에 백화점과 할인매장을 비롯하여 첨단 멀티플렉스 극장, 휘트니스센터, 메디컬센터, 대형서점, 패밀리 레스토랑, 웨딩홀, 게임장 등을 갖출 예정으로 명실상부한 충청지역 최대의 복합상업시설로 각광받을 것으로 내다보고 있다. 인근에 천안대, 단국대를 비롯한 20여개의 대학이 밀집하고,인접지역인 아산신도시 개발 예정과 신행정광역개발권의 초입에 위치하는 등 향후 100만 인구 도약을 눈앞에 둔 천안의 교두보로 관심을 모으고 있다.
민자역사 내 상가투자 시 주의점
민자역사 상가 계약자는 크게 점포를 직접적으로 직영을 하거나 재임대를 통해서 임대수익을 얻는 경우로 나뉜다. 그러나 아무리 유망지역의 민자역사 상가라고 모두 투자가치가 높다고 보기가 어렵다. 동일 역사 내에서도 상가의 위치나 아이템, 운영능력 등에 따라 수익성이 천차만별이기 때문이다. 또 역사 이용객의 동선의 흐름에 따라서도 수익성의 차이가 크다. 하차하는 쪽보다는 승차하는 쪽이나 대합실, 만남의 광장 쪽이 유리하다. 또한 기존 상권이 탄탄한 곳에서는 민자역사의 상권 활성화가 어려움을 겪을 수 있으므로 분양 받기 전, 기존 상권과 부대시설 등을 꼼꼼히 확인해야 한다.
한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “민자역사 내 상가는 운영 주체가 누구인지 운영계획과 경험 등 노하우를 갖추고 있는지 여부를 확인해본 뒤 투자에 임해야 실패 할 확률이 적다”며 “특히 환승역세권에 입지한 경우 환승에 따른 단순 유동인구가 아닌 상가내로의 유입 인구에 초점을 맞춰야 할 것”이라고 말했다.
