[프라임경제] 정부의 강도 높은 부동산대책이 계속되고 있는 가운데 해외부동산에 대한 관심이 갈수록 증대되고 있다.
지난 3월 1일 개인의 주거목적 취득한도를 폐지하고 귀국일로부터 3년내 처분의무도 폐지, 국세청 통보금액을 기존의 20만달러에서 30만달러로 상향조정 등을 주요골자로 하는 외환거래규정 완화방안이 발표된 후 투자자들의 관심은 더욱 커지고 있다.
특히 올해안으로 남은 규제가 풀려 외환거래가 완전 자유화 될 예정이어서 해외투자에 대한 관심은 더더욱 증대될 것으로 예상된다. 이제는 2년 이상 거주 목적만 있다면 아무리 비싼 해외 주택도 제한 없이 살 수 있게 돼 새로운 투자처로 부상하고 있다.
◆ 절세효과 누릴 수 있어
해외부동산 투자의 큰 메릿 중의 하나는 절세효과다.
세계 국가마다 세법도 다양해 해외부동산에 관심이 있는 투자자라면 앞으로 꼭 현지 세법을 짚고 넘어가야 한다. 각국의 세금 차이를 활용한다면 절세의 방법으로 활용할수도 있지만 그렇지 않을 경우 현지의 과도한 세금의무를 질 수 있기 때문이다.
투자자들의 관심이 높은 미국, 캐나다, 호주, 뉴질랜드, 영국 등 OECD 선진국 5개국을 대상으로 현지의 부동산 세법을 정리해 국내와 비교한 결과, 대체적으로 미국과 영국의 경우는 우리나라와 달리 취득세와 종합부동산세가 없는 것으로 나타났다.
그리고 호주와 캐나다는 증여세, 뉴질랜드는 양도소득세가 없는 것으로 조사됐다. 이처럼 각국마다 세금 부과가 다르기 때문에 해외부동산 시장의 관심이 커질수록 해당국가와 자신의 투자성향에 맞는 전략이 필요하다.
◆ 환차익 부수효과도 기대
해외부동산 투자에 있어 또하나 중요하게 고려해야 할 부분이 환차익이다. 최근 원화는 달러대비 950원선으로 상당히 고평가돼 있는 상태. 한국은행의 발표에 따르면 달러대비 적정 원화가치는 1150원이라고 한다.
이렇듯 현재 달러가치가 하락해 있는 현 시점에서 해외부동산에 투자하면 임대수익이나 투자상승이익 외에도 막대한 환차익을 올릴 수 있다.
한 예로 지난 7개월전에 미국부동산을 매입한 투자자는 1달러당 1100원에 투자를 했다. 하지만 지금은 어떠한가. 1달러의 가격은 이미 1000원 밑으로 떨어졌고 900원대도 위협하는 상황을 맞이하고 있다.
하지만 지금 해외부동산을 구입하는 투자자는 어쨌든 지난 6개월에 살 때 보다 20% 정도 디스카운트된 해외부동산을 살 수 있다는 게 결론이다.
◆ 선진화 안정화 돼 있는 부동산시스템
미국, 캐나다, 영국, 호주, 뉴질랜드 등의 OECD 선진국의 부동산정책을 살펴보면 국내와 달리 특정지역의 부동산이 급등했다고 해서 임시방편적인 부동산 규제정책이나 세금부담을 높이는 등의 방법을 통해 부동산투자를 규제하는 일이 없다.
오직 금리에 의해서만 부동산시장을 조절할 뿐이다. 가장 자본주의적인 나라에서 가장 시장경제적인 방법인 자유방임형 부동산제도를 택하고 있다.
따라서 국내와 달리 정부의 정책에 크게 영향을 받지 않기 때문에 부동산시장에 대한 예측이 가능하다.
미국의 경우 동부의 뉴욕주와 뉴저지주를 중심으로 부동산가치가 상승한 후 현재는 서부 특히 캘리포니아주와 네바다주의 부동산 가치가 상승하고 있는 중이다.
또한 부동산거래시스템도 국내와 비교했을 때 상당히 안정적이다. 이들 국가의 부동산 제도의 큰 특징 가운데 하나가 에스크로 제도다. 이는 거래당사자 외에 중립적인 제3자가 거래대금 관리와 명의이전 등의 업무를 총괄한다.
계약서를 작성할 때에는, 에스크로에 대한 지시사항(Escrow Instruction)을 같이 작성하게 되며, 에스크로 회사는 이에 따라 거래절차를 진행한다. 구체적인 절차는 다음과 같다.
I) 초기 소유권 조사와 보고서 작성(Preliminary title search and report)
ii) 기존대출에 대한
요구사항 (대출금액, 상환금액 조회서)
iii) 새로운 대출에 대한 서류 요구
iv) 계약서 조건이행과 대금 예치
v) 조정과
비례할당 (세금, 수수료등)
vi) 등기이전 및 소유권 보험 가입 (Title insurance)
vii) 셀러에 매매대금
이전
viii) 각 거래당사에 에스크로 결과서(Buyer's Escrow Statement) 전달
◆ 자산 포트폴리오 치밀하게 구성해야
국내 투자자들은 자신의 재정상태와 투자성향에 따라 증권, 채권, 부동산 등의 자산 포트폴리오를 구성하고 있다.
대부분의 투자자들은 자산 증식수단으로 부동산을 선호하고 있다. '부동산 불패신화'라는 말이 나오는 것도 이러한 이유 중 하나다.
하지만 정부의 강력한 부동산 정책으로 인해 이는 더 이상 가능하지 않을 것이라고 한다. 실제로도 국내의 다주택자들은 정부의 과도한 세금중과로 인해 국내부동산을 갖고 있는 것이 부담이다.
이제는 국내부동산이 아닌 해외부동산을 자산 포트폴리오의 일부로 활용해 '부동산 불패신화'를 이어갈 시점이 온 것이다.
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