[프라임경제] 금융기관에 근무했던 박병규(59.목동거주)씨는 몇해 전 퇴직금에 자기자본을 조금 더 보태서 강남 인근 신도시 상가를 분양받았다.
일정한 수익을 기대해서 투자한 상가는 벌써 임차인도 여러 번 바뀌었고 바뀐 임차인마다 임대료도 잘 내지 않으면서 기회만 되면 나가려고만 한다. 분명히 분양을 받을 때에는 입지가 뛰어나고 수익성이 좋은 우량 상가라고 판단했는데 결과적으로 좋지 않은 상가를 선택했던 것 같다. 과연 초보투자자가 상가를 선택할 때 도움이 되는 투자 노하우는 없을까?
상가를 투자하거나 구입하는 목적은 여러 가지가 있겠지만, 가장 일반적인 경우는 안정적인 수익을 발생시키기 위한 투자 목적일 것이다. 물론, 인근에 개발호재가 풍부하고 우량임차인(예:금융기관, 메디컬, 약국 등) 안정적인 수익을 바탕으로 상가의 가치가 올라 준다면 금상첨일것이다.
그러나 수익성 부동산 역시 여타의 부동산과 마찬가지로 우량 불양 상가로 양극화 되어 있으며, 앞으로 이런 현상은 더욱 가속화 될 것으로 전망된다. 따라서 우량 수익성 부동산을 잘 구입하기 위해서는 보다 발품을 많이 팔고 수익성이 좋은 부동산이 갖추고 있는 조건들을 평소에 잘 숙지해 두는 것이 절대적으로 필요하다.
첫째, 사람의 시선과 주목을 받을 수 있는 입지한다.
사람의 시선에 자주 노출되면 될수록 상가에 입점해 있는 업종의 인지도는 향상되며 이는 곧 매출로 연결되어 긍정적인 결과를 보이게 된다. 이렇게 되면 임차인는 영업이 잘돼 좋고임대인는 상가가치가 증가해서 좋아 그야말로 누이좋고 매부좋은 상가가 되는 것이다.
둘째, 접근이 용이해야 한다.
제아무리 사람의 시선과 주목을 많이 받을 수 있더라도 상가에 접근하기가 어렵다면 가급적이면 선택해서는 안 된다. 접근성이 떨어지는 대로변 옆 상가에 투자한다고 생각해 보라. 아무리 가시성이 띄어나도 접근하기가 어려우면 상가의 투자성은 떨어지게 마련이다.
셋째, 사람의 유입이 꾸준하고 항상 필요로 하는 물건을 취급하는 상가가 좋다.
이런 곳은 상가는 매출이 꾸준해 임차인으로부터 임대료 받기가 용이하다. 영업이 잘되는 상가는 임대인이 안정적인 임대료를 받지만 안되는 상가는 임차인에게 끌려다닐 수밖에 없음을 명심하자.
넷째, 인근지역 유사상가의 권리금이 높은 곳이 좋다.
권리금이 높다는 것은 그만큼 기존 고객이 확보되어 있고 불황에도 강한 상가를 의미한다. 따라서 임대료 문제로 골치를 썩는 일도 없고 언제나 임차인이 입점하고 싶어 대기하고 있기 때문에 임대문제에서 자유롭고 처분 시에는 큰 자본이득을 얻을 수 있다.
다섯째, 현재 인근지역에 경쟁 상가가 있는지, 향후 건축될 가능성이 있는지 파악해야 한다.
경쟁 상가의 유동인구 흡입력은 내 상가에 직접적인 영향을 끼칠 수 있기 때문이다. 이상과 같이 우량 수익성 부동산을 구입하는 일반 원칙을 숙지하고 향후 발전가능성과 개발호재로 인구의 유입이 예상되는 지역을 관심 있게 지켜보면서 현장방문을 통해 발전 속도를 꾸준히 확인해 본다면 수익성이 좋지 않은 상가를 구입해서 낭패 보는 확률을 줄일수 있을 것이다.
