[프라임경제] 올해 서울 및 수도권 신도시 등 주요 택지지구에서 수십조원에 이르는 보상비가 풀릴 예정으로 귀추가 주목된다.
대부분의 부동산 전문가들은 시장 침체가 심각해 당장 부동산 시장으로 대규모 자금이 흘러들어갈 가능성은 크지 않지만, 서울 강남·마곡·판교 등 지역별로 일부 자금이 유입돼 침체된 부동산 시장의 버팀목 역할을 할 것으로 내다봤다.
올해 토지보상금 얼마나 풀리나?
서울시와 한국토지공사, 대한주택공사 등에 따르면 올해 서울 및 수도권 택지지구에서 풀릴 예정인 토지보상금은 약 20조원에 달한다. 1분기에만 절반인 10조원이 풀릴 예정에 있다.
주요 지역을 보면 서울은 강서구 마곡지구에만 3조3,776억원이 유입된다. 수도권에서는 화성 동탄2신도시(4조~7조8,000억원), 평택 고덕국제화지구(3조1000억원), 인천 검단신도시(5조2000억원) 등이 대표적이다. 이 밖에 고양 향동지구(1조5,000억원) 등 에서도 적게는 몇천억에서 1조원대 자금이 풀린다. 위례신도시와 마곡지구는 이미 보상을 시작되었고 화성 동탄2신도시, 인천 검단신도시도 상반기에 보상을 시작할 예정이다.
가장 눈에 띄는 지역은 ‘마지막 남은 미개발지’인 마곡지구 보상이다. 사실상 수십 년 만에 행정중심복합도시(2조2759억원)를 넘는 막대한 규모의 토지보상금(3조3,776억원)이 풀리기 때문이다.
토지보상금 부동산으로 유입될까?
과거 국토해양부의 2007년 조사 자료에 따르면 2006년 토지공사, 주택공사가 시행한 행정중심복합도시(세종도시) 김포신도시 등 토지보상금을 받은 5명 가운데 1명은 부동산을 매입한 것으로 나타났다. 금액 기준으로는 보상금의 37.8%(가족까지 포함할 경우 48.9%)가 부동산 시장에 유입되었다.
그러나 미국발 금융위기 이후 토지공사 등 사업 시행 주체의 자금 사정이 악화된 탓에 최근에는 현금 보상을 원하는 경우 채권 보상자보다 보상금 지급 시기를 늦추는 등의 방법을 취하고 있다. 따라서 단기적으로는 보상금이 미치는 영향은 크지 않을 것으로 전문가들은 분석하고 있다.
장기적으로는 토지보상금 등은 규제가 완화되는 토지나 수익형 부동산쪽으로 유입될 가능성이 많다. 토지의 경우 최근 비사업용토지(부재지주토지)에 대한 양도세 중과(60%) 폐지로 토지보상금을 받은 사람들이 땅에 재투자할 가능성이 커질 것으로 업계는 보고 있다.
수익형 부동산으로 유입될 가능성도 높다. 보상금 수령자들은 외지인을 제외하면 대부분 50대 이상 지주들이다. 이들은 베이비붐세대로 은퇴 시점과 맞물려 단순한 시세차익을 노리는 아파트보다는 안정적인 월세수입을 올리는 수익형 부동산 상품으로 관심을 둘 수밖에 없다. 마침 시중금리도 계속 떨어지고 있어 수익형 부동산 인기는 더욱 두드러질 전망이다.
보상금액이 10억원 내외 자금이라면 전통 인기상품인 아파트로 몰려들 가능성도 있다. 용적률 완화 등 규제가 풀리고 있는 강남 재건축단지와 한강 르네상스 프로젝트 수혜를 입는 한강변 아파트가 대상이다. 보상금이 30억원을 넘으면 임대형 상가건물, 원룸건물 또는 인기지역 미분양 오피스텔 매입에도 나설 것이란 예상이다.
한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “지역별로는 화성 동탄2신도시와 평택 고덕지구 등 10조원 가까이 돈이 풀리는 경기 남부권, 3조3,776억원이 풀리는 서울의 마지막 알짜부지 마곡지구가 관심 지역”이라며“보상금 수령자들은 대부분 중장년층으로 임대소득을 통해 노후자금 걱정부터 해소해야 하고 토지보상에 따른 가치 상승 매력을 느껴봤기 때문에 보상금은 주택보다는 임대형 부동산, 토지시장에 영향을 미칠 것”으로 전망했다.
토지보상금 절세방안?
토지보상과 관련된 양도소득세도 일반적인 경우와 유사하므로 세법상의 공제나 비과세 등을 빠뜨리지 않고 적용하는 것은 기본이고 특히 조세특례제한법상의 감면혜택을 많이 받는 것이 유리하다.
즉, 토지가 여러 필지이고 과세기간을 달리하여 협의하는 것이 가능한 경우에는 과세기간별로 인정되는 감면한도액을 최대한 활용하여야 한다. 또한, 현지인의 경우 현금보상(20%감면), 채권보상(25%, 30%감면)이 모두 가능하므로 감면한도액, 채권할인율 등을 고려하여 보상금을 현금으로 받을지, 채권으로 받을지를 의사결정하여야 한다.
그리고 국세부과의 기본원칙인 실질과세를 잘 활용하여야 한다. 형식상으로는 요건을 갖추지 못했다하더라도 실질을 제대로 주장할 수만 있다면 납세자가 불이익을 받는 경우는 없을 것이다. 또 한가지 유념하여야 할 것은 다주택자와 비사업용토지에 대한 중과세제도 폐지를 골자로 한 정부의 세법개정안이 국회에 상정될 예정이니 향후 4월 임시국회에서의 통과여부를 주시하여야 할 것으로 보인다.
한결세무회계사무소 이재호 회계사는 “토지보상금 등 부동산을 처분해 큰 목돈을 보상받은 지역마다 상담할 곳도 마땅치 않고 혹 상담을 받더라도 중장기적인 계획에 의한 것보다는 단기적인 자금활용방안위주의 상담이 대부분”이라며“중장기적인 계획 없이 토지 보상금을 활용했을 때 자칫 과세관청으로부터 세무조사를 받는 등의 곤란한 상황이 발생할 수 있어 주의를 요한다”고 조언했다.
토지보상 문제점은 없나?
올해 최대 보상금이 풀리는 동탄2지구의 경우 벌써부터 보상기준에 잡음이 일고 있다. 사업시행자인 한국토지공사와 경기도시공사는 당초 2008년 12월경 보상을 실시할 예정이었으나, 이들 두 기관의 재정난에 따른 유동성위기로 인해 3월경으로 보상이 크게 늦춰졌고, 보상금도 전액 현금보상이 아닌 현금과 채권으로 보상할 예정으로 알려졌다.
이와 같이 동탄2지구의 전체 보상규모에도 불구하고 이 지역 주민들은 보상금 액수에 대해 크게 우려하고 있는 실정이다. 동탄2지구는 기업들에 대하여는 이미 1월 중 보상을 실시한 바 있기 때문에 사실상 보상금 액수는 드러나 있는 상태이다.
이 지역 주민들은 현행 토지 등에 대한 보상제도가 헌법상 보장된 정당한 보상과는 너무나 동떨어져 있고, 원주민의 재정착율은 극히 미비하여 주민들은 사실상 삶의 터전을 잃고 쫓겨나는 실정이라고 입을 모우고 있다. 따라서 주민들은 현실적인 시가 보상 및 주민정착 지원이라는 자신들의 요구가 받아들이지 않을 경우 집단행동도 불사하겠다는 강경한 입장으로 알려졌다.
이에 대해 동탄2지구 원주민대책위원회에서 법률자문하고 있는 법무법인(유한) 정평의 임재철 변호사는 “주민들이 사업시행자가 제시한 보상금액을 받고 사업시행자의 협의매수 요청에 응할 것인지, 아니면 보상금액을 더 올리기 위해 수용재결, 이의재결, 행정소송의 권리구제절차에 임할 것인지를 결정하여야 하는데 이때 보상전문변호사의 개별상담을 받은 후 자신에게 유리한 방향으로 선택하는 것이 무엇보다 중요하다”고 조언했다.
올해 토지보상금 규모
|
지역 |
보상규모(추정) |
보상진척상황 및 시기(3월현재) |
|
동탄2지구 |
40,000~78,000 |
약 10% |
|
검단신도시 |
52,000 |
3월경 |
|
마곡지구 |
33,776 |
상반기중 완료 |
|
평택고덕지구 |
31,000 |
하반기예정 |
|
위례지구 |
15,000 |
약 60% |
|
향동지구 |
15,000 |
상반기중 완료 |
|
회천지구 |
12,000 |
상반기중 완료 |
|
문정지구 |
5,840 |
약 50% |
|
신내3지구 |
3,733 |
상반기중 실시 |
