경기 침체로 한동안 고전을 면치 못했던 부동산시장에 봄볕이 들고 있다. 제2롯데월드 신축 허용과 한강변 고도제한 완화로 인해 잠실에서 시작된 부동산시장 회복이 재건축규제완화와 투기과열지구와 투기지역이 해제될 것으로 예고되어 있는 강남구로 빠르게 확산되면서 급매물이 소진되고, 가격도 상승세로 반전되고 있다.
정부의 양도세 완화조치가 나온 이후 실수요자들의 관심이 급증하면서 수도권 지역 미분양물량이 점진적으로 소진되어 가고 있다. 정부정책이 완연하게 규제완화로 접어들면서 수도권 아파트 값도 미미하나마 상승세로 돌아서고 있다.
특히 환율폭등과 주식시장 침체, 그리고 유례없는 저금리 시대를 맞아 갈 곳을 잃은 시중 유동자금이 500조원을 넘어서고 있는 가운데 부동산시장이 주목받고 있다. 전문가들은 부동산에 대한 규제완화가 IMF 이후 가격상승기와 비슷하게 진행되고 있기 때문에 추후 시장 경기가 반등하는 시점에서는 크게 상승 할 것으로 보고, 지금이 투자적기라고 말한다.
이와 더불어 주택을 비롯해 토지, 상가 등 모든 부동산가격이 하락했던 시점에서도 오히려 가격이 상승하고, 매물이 없어 거래가 힘든 틈새상품이 있어 상승기에 투자 상품으로 주목받고 있다.
논현역~교보타워사거리역에 이르는 지역은 이른바 강남의 맨하튼으로 개발 예정에 있다. 현재 구체적 개발계획이 발표되지 않았음에도 불구하고, 지하철 9호선 개통에 따른 기대감으로 빌라가격 지분이 지속적인 상승세를 보이고 있다.
이 지역의 대지 지분 30㎡빌라 가격은 지난 연말 ㎡당 4,000만원에서 4,300~4,500만원으로 가격이 상승했으나 이마저도 매물이 부족해 추가적 가격상승을 예고하고 있다.
논현동 부동산중개업소 관계자는 “강남구를 한국의 맨하튼으로 개발할 것이다라는 소문이 난 이후 매물이 자취를 감추고, 호가가 지속적으로 상승했다”며, “만약 구체적 개발 발표가 나오면 3.3㎡당 1억~1억 5천만 원까지도 기대하고 있어 매물이 내놓지 않는다”고 말했다.
한편 소액투자로는 수도권 신도시 생활대책용지가 주목받고 있다. 생활대책용지는 택지개발지구내 영업, 영농, 축산, 화훼 농가 등에 주어지는 상가우선 분양권으로 투자자금이 적게는 1,000만원대에서 시작되기 때문에 소액투자자들이 꾸준하게 노크하고 있다.
송파구의 위례신도시의 경우 27㎡를 받을 수 있는 생활대책용지 분양권의 경우 1억~1억5천만원선에 거래가 되고 있으나 수도권 신도시의 경우 1천~3천만원선에서 거래가 되고 있다.
수도권 신도시 중에서도 특히 주목받는 곳은 양주신도시다. 양주신도시의 경우 규모가 수도권 동북부지역에서 최대 규모인데다가 기존 양주시 인구만큼의 신규인구(16만명)을 수용할 수 있는 규모로 조성되기 때문에 신도시에 대한 기대감이 높다.
현재 양주시 생활권은 의정부시 내에 형성되어 있지만, 양주신도시 회천지구와 옥정지구 개발이 완료되면 새로운 신도시 생활권이 형성되어 기대가치가 매우 밝다는 것이 현지 부동산관계자들의 분석이다.
현재 양주신도시 생활대책용지는 소량이기는 하지만 1,500 ~ 2,000만 원 선에 매입할 수 있다.
특히 규모가 적지만 먼저 개발된 고읍지구의 생활대책용지가 3,000만 원을 넘게 거래가 되었음을 감안했을 때, 회천지구와 옥정지구의 생활대책용지는 가격이 더욱 상회할 것이라는 기대감이 있어 매물이 내놓지 않아 거래는 잘 되지 않지만 호가가 지속적으로 높게 형성되고 있는 이유가 되고 있다.
생활대책 용지는 신도시 개발과 밀접한 관련이 있다. 판교, 위례, 동탄2, 김포한강, 파주운정, 광교, 양주 신도시 등 활발하게 개발되어지고 있는 신도시들이다. 신도시 개발 중에 빠질 수 없는 것이 바로 토지 보상 문제 이다. 이러한 보상과정에서 금광처럼 숨어있는 투자처가 있다.
그렇다면 보상에 기초한 투자 방법은 무엇이 있을까? 보상단계에서 이루어진 틈새투자처는 무엇인지, 어떠한 과정으로 이루어지는 지, 주의할 점은 무엇인지 등에 대해 자세히 알아보자.
택지개발예정지구의 보상절차
신도시란 “330만㎡ 이상의 규모로 시행되는 개발 사업으로서 자족성, 쾌적성, 편리성, 안전성 등을 확보하기 위해 국가적인 차원의 계획에 의하여 국책사업으로 추진하거나 정부가 특별한 정책적인 목표를 달성하기 위하여 추진하는 도시를 말한다.” (지속가능한 신도시 계획기준 1장 제4절)
택지개발사업의 중요 절차 중에 보상절차는 이 사업의 가장 중요한 절차 중에 하나이다.
보상의 종류에는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률‘에서 규정한 토지, 지장물(건물, 수목 등)보상, 영업보상, 농업보상, 축산보상, 이주대책 등이 있다.
황금알을 낳는 이주지 대책
택지개발예정지구내 주택소유자에 대하여 주민공람공고일 (서울, 수도권의 경우 1년 이전) 이전부터 보상계약체결일 또는 수용 체결일까지 사업시행자로부터 그 가옥에 대한 보상을 받고 사업시행으로 인하여 이주하는 자는 이주대책 대상자로 선정하는데 그 보상으로는 이주자택지, 주택 특별공급, 이주정착금 중 한 가지를 택하여 보상받게 되며 주거이전비와 이사비를 추가로 받게 된다.
이주자택지는 택지개발지구 내에 거주하던 원(原)주민에게 주어지는 토지로서, 단독주택이나 점포주택을 지을 수 있는 점포 겸용 택지를 말한다. 이주자택지는 건폐율 50%, 용적률 150%가 적용된다.
- 공급택지 : 상업/근린생활시설 가능한 일반주거지역
- 공급면적 : 165㎡ ~ 265㎡ (50~80평)
- 공급가격 : 수도권지역은 조성원가의 80% 기타지역은 조성원가의 70%
- 공급계약 : 체결 후 1회에 한해 전매(명의변경)가능
주택 특별공급(APT)은 이주자택지 공급받을 자격을 포기하고 주택 특별공급을 요청한 자로써 국민주택규모(전용면적 85㎡(25평))이하 주택을 공급 받는다.
이주정착금은 이주자택지 및 주택 특별공급을 포기하고 이주정착금을 요청한자로 해당 주거용 건축물 평가액의 30% (500~1000만원 한도)로 받게 된다.
협의양도인 택지는 택지개발 예정지구 지정 주민공람공고일 이전부터 사업지구 내 토지를 소유하여 온 자로서 소유 토지 전부를 협의에 의하여 양도한 자중 협의 양도한 토지의 면적이 일정면적 이상인자가 받는 택지로 서울, 수도권의 경우 1,000㎡이상인자 (기타지역 400㎡ 이상)가 받으며 토지를 공유지분으로 소유하고 있는 경우 지분면적 기분으로 산정한다.
- 공급토지 : 해당 사업지구 내 (1세대 1필지)
- 공급면적 : 165㎡ ~ 265㎡
- 공급가격 : 감정가격 기준
- 2006.1.1 이후 개발계획승인을 신청한 사업지구는 명의변경 금지
＊협의양도인 택지공급이 이주자택지공급과 주택특별공급과 중복될 경우 한 가지만 공급받을 수 있다. (중복공급 불가)
소액틈새투자 생활대책용지
이러한 주택소유자들 이외에 신도시/택지지구 조성으로 생계수단을 잃게 된 영농자나 영업자 등이 공급 받는 용지가 있는데 이를 생활대책용지라 한다. 이주자택지 공급대상자 중 영업보상(축산보상)을 받은 자, 1,000㎡ 이상의 영농보상을 받은 자(자경농, 임차농) 등이 대상이다.
생활대책용지 공급 대상자로 확정된 원주민(영농자, 영업자 등)은 생계대책 차원에서 신도시/택지지구 내 상업용지나 근린생활시설용지를 우선 분양 받을 수 있는 권리가 주어진다.
1인에게 공급되는 기준은 20~27㎡이며, 감정가로 공급되기 때문에 경쟁 입찰로 공급되는 일반분양에 비해 상당히 저렴한 가격에 토지를 구입할 수 있어 투자성(수익률)이 높다. 생활대책용지의 투자성은 이미 기존의 신도시들을 통해 입증 되었다.
판교의 경우 생활대책용지 20~27㎡가 호가 기준 1억~2억까지 거래가 되었다. 광교의 경우는 5,000~8000만원 까지 거래가 되었으며 개인, 법인 등이 매입을 했었다. 또한 양주신도시는 1,500~2,000만원, 한강신도시는 2,000만원, 고덕국제화신도시는 3,000~4,000만원으로 어려운 상황 속에서도 투자자들의 문의가 이어지고 있다.
생활대책용지의 수익발생 방법은 여러 가지가 있지만, 토지 분양 이전에 매각을 통한 방법은 수익률이 그다지 높지 않다. 실제로 투자자가 갑자기 긴급한 자금이 필요한 경우를 제외하면 이 시기에 매각을 하는 경우는 거의 없다. 가장 높은 수익이 발생하는 경우는 토지를 분양 받은 후 조합을 설립, 필지를 지정받아 건축행위 후 분양을 통해 수익을 창출하는 것 이다. 이 경우 투자 원금 대비 평균 200~300%의 높은 수익이 발생하게 된다. 또 다른 방법으로는 토지 분양 후 건축행위 이전에 매각하는 방법이 있다. 이는 프리미엄의 차액을 통한 수익 창출로 앞서 말한 건축행위 후 분양을 통한 수익창출의 경우 보다는 수익률이 떨어지지만 처음 언급한 토지 분양 이전 매각을 통한 수익률 보다는 수익률이 높다.
생활대책용지를 통한 투자의 경우 상당한 지식과 연구가 뒷받침 되어야 하며, 수익률이 높은 만큼 리스크도 존재한다. 공급 받은 원주민들은 분양계약체결 이후 소유권 이전 등기 때까지 한 차례만 전매가 가능하다.
아직 상가용지 공급대상자가 확정되지 않은 상태에서 불법 전매가 이뤄져 피해를 당할 수 있다. 분양권 보유자가 조합에 이중으로 가입하거나 비대상자가 포함돼 용지공급을 받을 수 없는 조합이 ‘물딱지’를 거래하는 경우 거래 자체가 불법인 만큼 법의 보호를 받지 못한다.
일반인들은 실질적으로 보상규정에 맞는 “물딱지”가 아닌 정확한 물건의 구별이 쉽지 않을 뿐더러 뾰족한 법적인 규제 또한 없는 실정이다.
이러한 리스크를 최소화 하기위해 가장 중요한 것은 투자자 본인의 철저한 연구/조사가 필수이며, 믿을 수 있는 회사·전문가에게 의뢰하여 진행하는 것이 중요하다.
소액투자가 가능한 생활대책용지
생활대책용지는 초기 투자이후 토지 분양금의 10%의 추가 비용이 들어간다. 토지 분양금의 경우 신탁사(시행사)에서 조합원 분양금의 90%는 PF로 대납해주는 조건으로 진행하기 때문에 10%의 분담금만 납입하면 된다. 초기 투자금의 경우 2,000만원~1억원으로 사업의 규모/지역(위치)/희소성 등 여러 가지 요소에 의해 투자금의 정도가 정해진다. 또한 여느 투자와 마찬가지로 투자 타이밍에 따라 투자금의 규모가 달라진다.
생활대책용지는 새로운 도시가 만들어지는 과정 속에서 기회를 주는 것이다. 정확하게 알고 전문가와 함께 상의하여 결정/진행 한다면 황금알을 낳는 투자처가 될 것이며 구입시점의 가격이 아닌 미래의 가치 상승에 무게를 두고 투자할만한 고급 틈새 투자처일 것이다.
부동산컨설팅업체인 온나라부동산투자연구소 강선원대표는 “양주신도시 생활대책용지는 미래가치에 비해 가격이 낮은 것은 사실이다”며, “하지만 이중거래의 위험성이나 조합가입의 문제점을 가지고 있기 때문에 투자는 신중해야 하고, 반드시 전문가를 통해 거래해야 한다”고 조심스럽게 말했다.
