건설업계, “의욕이 없다”

[부동산침체기, 어디로 가나?]②전이되는 건설침체

[프라임경제]부동산 시장이 정부의 잇따른 규제완화에도 불구하고 좀처럼 회복될 기미를 보이지 않고 있다. 강남 3구 투기지역 및 투기과열지구 해제를 제외한 대부분의 규제가 풀렸음에도 건설업계는 물론 거래까지 얼어붙고 있다. 정책을 발표할 때마다 시장은 반등하는 분위기를 연출했지만 지금은 단기간의 약발조차 기대하기 힘든 상황이다.

최근에는 부동산 개발사업에서 중요한 역할을 해야 하는 금융의 역할이 위축됨에 따라 신용이 양호한 건설업체마저도 심각한 자금난에 처해 있다. 실제로 건설업계 1차 구조조정에서 ‘일시적 유동성 부족’판정으로 B등급을 받은 신창건설이 지난 10일 기업회생절차 신청을 함에 따라 이제는 A, B등급을 받은 건설사들도 안심할 수 없는 상황이 됐다. 건설업계의 한 관계자는 “지난번 기업신용위험평가에서 B등급 이상을 받은 건설사 가운데는 C등급 건설사만큼의 유동성 위기를 겪고 있는 곳도 있을 것”이라고 전했다.

◆부동산 개발사업, ‘위기’
GS건설 경제연구소 지규현 연구원에 따르면 지난해 말 부동산 ABCP의 당초 대출조건은 약 7% 수준이었지만 만기연장조건은 금리 약 12~13% 수준에다 건설사에 대한 과도한 보증요구, 사업관여 조건 등을 요구하고 있는 상황이다.

즉 시장의 여건이 좋지 않아 일부 이자율 조정이나 수수료 조정이 불가피한 측면이 있으나, 지나치게 과도한 요구로 인해 건설사의 부실이 가중되는 요인이 되고 있다는 이야기다. 더욱이 시공사의 경우 미분양 해소가 지연되고 있음에도 공사를 중단하지 못해 공사비는 계속 지출해야 하는 상황에 기존 대출금에 대한 상환요구 부담까지 있어 경영여건은 더욱 악화되고 있다.

이러한 가운데 2009년 PF대출의 만기도래액은 9조4,000억원으로 전체 기간의 48.8%를 차지하고 있다. 특히 지 연구원은 “올 상반기에만 6조원이 집중되어 있어 금융여건이 시급히 개선되지 않을 경우 시장의 잠재적 큰 위험요인 될 것이다”고 전망했다. 아울러 부동산 개발사업의 위기는 1차적으로 글로벌 금융위기에 따른 금융시장의 불안과 부동산 수요의 급격한 위축에 있지만 부동산 개발사업과 관련한 리스크 배분의 문제라는 잠재적인 위험도 가지고 있다고 분석했다.

지 연구원은 침체된 시장을 활성화하기 위해서는 우선 대출금리 인하를 유도하고 서민주택구입자금의 지원 범위를 확대하는 등 강력한 주택수요 촉진대책이 필요하다고 주장했다. 또한 현행 부동산 PF사업과 관련된 구조적 문제 해결을 위해 부동산 개발사업에서 참여자간의 합리적인 리스크 배분이 이뤄져야 한다고 밝혔다. 실제로 현재 부동산 개발사업은 시공사가 채무인수, 지급보증 등 신용공여를 제공함으로써 사업리스크를 전적으로 부담하는 구조다. 즉 금융기관이 부동산 개발을 취급할 때 프로젝트의 사업타당성 보다는 시공사의 신용도를 더 중요하게 인식하고 있는 것이다.

아울러 인허가 절차를 이행하지 않은 상태에서 대규모의 사업자금이 이미 투입된 도시개발사업의 경우, 사업추진이 무산되면 건설업 부실과 지역경제 침체로 연결될 우려도 크다고 말했다.

◆정부, 주택건설목표 ‘하향조정’
부동산시장 침체에 대한 장기화 우려와 각종 규제완화에도 냉각되는 분위기로 인해 신규분양을 준비하던 건설업체들은 분양을 연기하고 있다. 이 같은 상황에 정부도 올해 주택건설 목표를 지난해보다 각각 5만여 가구를 줄인 수도권 25만 가구, 전국 45만가구로 하향 조정했다.
 
그러나 이마저도 달성하기가 쉽지 않을 것으로 보인다. 대한주택건설협회 회원업체들에 따르면 올 한 해동안 전국에 공급될 주택은 15만7,000여 가구로 지난해 공급계획물량인 21만6,629가구에 비해 28% 정도 감소했기 때문이다. 더욱이 지난해 전국에 건설된 주택 역시 당초 정부의 공급 목표보다 25% 감소한 37만 가구를 기록, 외환위기 이후 최저치를 나타냈다.

이에 국토부는 “지난해 주택건설 목표를 달성하지 못한 것은 민간 주택건설이 위축됐기 때문”이라며 “올해 주택건설 목표를 달성하기 위해서는 민간분야의 주택건설 활성화가 필수적이다”는 입장이다. 

그러나 이 같은 상황에 건설업계는 “민간 건설업체들의 사업추진 의혹을 끌어올리기 위해서는 그에 알맞은 제도와 지원이 필요하다”며 “우선 분양가상한제 폐지를 통해 사업 의욕을 높여야 할 것”이라고 지적했다.

◆국내 건설시장침체, ‘해외부동산까지 영향’
해외부동산 취득건수도 사상최저치를 기록하고 있다. 정부의 규제완화가 이어진 지난 2006~2007년, 월별 최고 314건까지 급증했던 해외부동산 취득건수는 2008년 10~12월에 14~40건으로 급감했다. 실제로 기획재정부의 해외부동산 취득실적을 분석한 결과, 2009년 1월에는 단 10건만이 집계돼 정부가 해외부동산 취득한도(2006년 1월 주거용 100만 달러 등)를 폐지한 이후 사상 최저치를 기록했다.

이에 기획재정부 관계자는 “시장 침체와 고환율 등으로 해외부동산 취득수요가 거의 없어서 2008년 9월 이후로는 해외부동산 취득실적 및 동향 발표를 중단했다”며 해외부동산 취득 분위기를 전했다.

건설업계 관계자 역시 “지속되는 고환율로 인해 최근 들어 국내 부동산에 대한 해외수요가 증가하는 현상과는 상반되는 것”이라며 “이 같은 상황은 경기가 본격적인 상승국면에 들어서야 수요가 살아날 것으로 보이기 때문에 단기간에 회복되긴 어려울 것이다”고 전망했다.