상가를 분양받게 되면 분양계약서상에 분양면적과 공유면적, 전용면적 그리고 대지지분 등을 표시하게 된다.
이중 전용면적은 계약서에 작성된 분양면적에서 공용면적을 제외한 나머지 면적으로서, 개별 수분양자가 배타적이고 독점적으로 사용할 수 있는 면적이다.
그러나 상가의 공급과 관련된 현실에서는 분양계약서상의 전용면적과 실제 면적과 차이가 있는 경우들도 왕왕 발생하고 있다.
이처럼 전용면적에 대한 차이가 발생하게되는것은 공사과정에서 불가피하게 발생할 수도 있지만, 공급업체나 설계사무실의 계산착오에 의한 경우들도 의외로 많다.
다만, 이렇게 착오된 계산이었다 하더라도 이런개별의 합이 건물전체 연면적의 합을 초과할 수 없는 부분을 감안한다면 단순착오에 합이 연면적을 초과하는 부분이 있다면 이는 의도된 사기라고도 할 수 있다.
경우에 따라서는 개발회사의 관리를 위해 유휴공간을 조성하여 공유면적으로 산정하여 무상사용하는 경우들도 면적의 공급과 관련한 눈속임중의 하나다.
이런 현실에 비추어 볼때 공급면적의 정확성 여부는 자신의 이익을 지키는 중요한 확인 항목중 하나이며 경우에 따라서는 공급계약과 다른 면적차이에 대한 대응법등을 강구해야되기도 한다.
많은 현장들에서 발행되는 계약서 상에는 이런 마찰과 관련하여 "면적은 공사과정등에서 변동이 있을 수 있으며 면적의 증감이 있을시 가감에 따라 정산한다"는 문구를 사용하고 있다.
그러나 이런 문구에도 불구하고 현장에서는 총 공급면적이 줄어든 경우나 총공급면적은 같은데 전용면적이 줄어든경우 이외에도 면적의 감소폭이 미미한경우나 지나치게 큰경우등등 여려 유형의 면적차이에 대한 다툼과 분쟁이 발생하고 있다.
상가의 계약면적은 민법상의 수량을 지정한 매매에 해당하게되는데 이런 수량을 지정한 매매는 지정된 수량을 기준으로 금액도 정하기 때문에 면적의 수량을 기준으로 공급된 상가의 경우 면적차이가 발생한다면 이에 대한 감소된 면적만큼 감액을 요구할 수 있다.
그러나 이런 단순개념에서 복잡해지는 것은 다름아닌 총 공급면적은 줄지 않았는데 전용면적만 줄어든 경우라고 할 수 있다.
즉, 개발회사는 "전체 계약면적의 총면적 차이가 없으니 감액에 응할 수 없다"는 주장과 분양을 받은 투자자의 " 내가 사용하는 전용면적이 줄었으니 실질적으로 면적이 감소된것"이라는 주장이 팽팽하게 맞서는 일이 생기게된다.
이론적으로야 계약서에 적힌 평수보다 줄어든 면적으로 등기될경우 개발회사에게 줄어든 평수에 해당하는 금액만큼 깎아달라고 요구할 수 도 있고, 실제 등기된 평수만으로 계약 목적을 달성할 수 없다면 매매계약 전체를 해제할 수 있으며 계약목적인 영업을 할수 없는 경우의 손해배상도 고려할 수 있다.
그렇지만 현실에서야 이런 부분을 해결하기 위해서는 우선 공급자와의 협상과정을 갖고 협상이 원만하지 않을 경우 지리한 소송의 단계로 진입하게된다.
특히 이론적인 부분에서의 감액부분외의 면적감소에 따른 계약해제나 손해배상등은 그 규모나 정도가 상당하기전에는 반영되기 어려운부분이다.
현실에서의 이런 부분들은 면적의 얼마만큼의 차이가 있을경우 계약해제의 명분화된 규정이나 법규들이 세분화 되어 있지 않아서이기도 하기 때문이다.
따라서 향후 예상되는 면적의 증감부분이 있을 수 있다면 전체면적에서 전용면적이 차지하는 전용율이 감소하게되는 면적의 감소시 평당 얼마로 감액하기로 하며, 전체공급면적이나 전용면적의 면적 감소율이 각각 몇% 이상될 경우 수분양자는 계약해제를 청구하며 공급자는 이를 수용한다" 라는 명문화되고 세분화된 사전 조율계약이 필요하다.
