투자자들이 상가투자의 관심을 가지고 여러 현장의 분양상담을 받다보면 00부동산 신탁에 신탁이 되어 있기 때문에 사업이 안전하다는 이야기를 많이 듣게된다.
일면 이름을 들으면 알만한 유명한 업체들이 사업을 맡고 있다고 하니 사업의 안전성 부분에 상당한 신뢰를 갖게되지만 신탁사업장의 경우에 대한 정확한 이해가 있어야만 신탁사업장의 안정성 범위에 대한 올바른 판단을 할 수 있다
부동산신탁은 소유자가 해당부동산을 신탁회사에 신탁등기(형식적 소유권이전)를 통해 신탁하면 해당부동산을 의뢰자의 의도에 따라 부동산을 효과적으로 개발, 관리, 처분등을 통하여 그 이익(손해가 발생할 수도 있음)을 돌려주는 제도로 신탁법및 신탁업법에 의해 개발, 관리 담보, 처분등의 제도적 부동산 운용제도라고 할 수 있다.
현재 국내 부동산 신탁회사는 금융감독원의 인가를 받아야 영업을 할 수 있도록 하고 있는데 한국토지신탁(
www.koreit.co.kr), KB부동산신탁(
www.kbret.co.kr), 대한토지신탁(
www.reitpia.com), 생보부동산신탁(
www.sbnet.co.kr), KAIT한국자산신탁(
www.kait.com), 다올부동산신탁(
www.daoltrust.com) 등이 있다.
큰개념으로서의 부동산 신탁사업의 세부 분야는 크게 4가지로 나눌수 있는데 부동산 개발신탁(토지신탁), 부동산 담보신탁, 부동산 관리신탁, 부동산 처분신탁등으로 나뉜다.
-부동산개발신탁은 의뢰받은 토지에 건축물등을 건설해 일정기간 임대사업등을 통해 발생한 수익을 의뢰자에게 돌려주는 임대형신탁과 의뢰받은 토지를 상가등을 개발해 판매분양등을 통해 분양수익금을 의뢰자에게 돌려주는 분양형 신탁으로 세분화된다.
-부동산담보신탁은 부동산 소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사로부터 수익권증서를 교부 받아 그 수익권증서를 담보로 금융기관 등에서 대출을 받을 수 있도록 하는 제도로 금융기관이 부동산을 담보로 근저당을 설정하는 것보다 절차가 신속하고 상대적으로 비용도 저렴한 제도다.
-부동산관리신탁은 의뢰자가 신탁한 부동산을 관리해 주는 것으로, 의뢰자의 부동산에 대해 예기치 못하게 발생할 수 있는 소유권 분쟁을 예방하는 목적으로 소유권을 안전하게 보존할 수 있는 을종관리신탁과 해당 부동산의 소유권은 물론 임대차, 세금, 시설물, 수익금은 운용 등 부동산과 관련 모든 업무를 신탁회사가 대신관리해 주는 갑종관리신탁으로 세분화된다.해 주는 것이다.
-부동산처분신탁은 의뢰자의 부동산을 처분하려는 업무를 신탁의뢰하는 경우로 처분 절차가 까다로운 부동산이나 매머드급 건물이나 초고가의 부동산을 안전하게 처분할 때 활용되는 신탁이다.
부동산신탁회사에 신탁되어지지 않고 공급되는 상가분양현장의 경우 상가개발 시행사에서 분양대금에 관한 임의적 집행을 막을 수 있는 방법이 근원적으로 부재하기 때문에 사업시행사의 양심(?)에 의존해야 하는 반면에 신탁사업장의 경우 상대적으로 신탁의 종류에 따라 안전장치가 있다고 할 수 있다.
가령 많은 상가분양현장에서 활용중인 관리신탁의 경우 관리신탁을 의뢰하는 의뢰자의 사업대상토지의 소유권이 완전하게 확보되지 않은 경우에는 신탁사와의 신탁계약체결이 되지 않기 때문에 관리신탁이 되어 있는 토지라면 어느정도의 안전성을 확보한 셈이라고 할 수 있으며 또한 신탁이후에는 소유권등기의 표시자가 신탁사이기 때문에 시행사의 제3자와 관련된 채권채무발생으로 인한 강제집행을 막을 수 있다.
개발신탁의 경우 신탁사가 시행사로 나서 책임준공을 약정하는 것이 보통으로 관리신탁의 경우보다 제도적 안전장치로서의 기능이 보다 강화되었다고 할 수 있다.
대리사무로 표현되는 자금관리신탁의 경우에도 분양대금의 임의집행을 제한하여 당해사업현장과의 관련성 있는 자금만을 집행하므로 시행사 임의 집행사업장보다 안전하다고 하겠다.
그러나 신탁사업의 이러한 안전장치가 투자자들의 원금보전을 의미하는 것은 아니다. 결국 신탁사업이라 하더라도 사업성이 결여된 사업이라면 투자자들은 손해를 감수해야 하는데 대표적인 사례가 분당 테마폴리스다.
테마폴리스의 경우 대부분 20년 장기 임대 분양 방식으로 분양됐는데 시행사인 한국부동산 신탁의 부도로 시공사인 삼성중공업등과 상인들의 권리문제가 아직도 법정다툼중에 있는점은 신탁사업이 완전한 투자안전성을 확보한것을 의하하는 것은 아님을 보여주는 대표적인 사례라고 할 수 있다.
또한 신탁사업에 있어서의 시행사 문제뿐만 아니라 신탁회사자체에도 문제가 있을 수 있는데 현재 한국자산신탁의 경우 과거 대한부동산신탁과 한국부동산 신탁의 부실자산을 정리하기 위해 한국자산관리공사가 2001년 전액출자해 설립한 회사인점을 감안한다면 신탁사의 경우도 부도처리가 있을 수 있다는 점은 투자자들이 반드시 주의해야 하는 점이라고 할 수 있다.
투자자의 입장에서 올바른 신탁사업의 이해는 완전한 안전책이라기 보다는 자금의 투명관리측면과 제도적 안전장치에서 일반사업장과 대비해 보다 나은 제도적 장치가 있다는 점 그리고 신탁사업으로 사업이 진행될 경우 일반투자자들에게 상대적 신뢰를 줄수 있어 분양이 좀더 원만하게 이루어질 수 있는 장점으로 인해 투자하려는 상가에 대한 분양성이 다른 상가보다 나을 수 있다는 점등의 참조로 이해하는 것이 바람직하다.
