아파트의 경우에는 기본적으로 해당지역의 주거쾌적성, 학군, 생활편익시설, 교통여건등 일반인들도 어느정도 투자가치를 가늠해 볼 수 있는 판단자료들을 통해 입지성격을 판단해 볼 수 있지만, 상가의 경우에는 해당입지에 대한 투자자의 자의적 판단만으로 그 지역별, 층별, 호별, 위치별 내재가치를 이해한다는 것이 지극히 어려운 부분이 있다.
그러다 보니 공급자의 입장에서는 상가분양과 관련된 전문영업사원들이 필요해지고 인적요소에 의존하여 공급되는 요인이 아파트보다 상대적으로 크다고 하겠다.
이런 필요에 의해 형성된 공급알선자와 상담자로서의 분양영업사원은 해당현장에 프리랜서(자유근로소득자)개념으로 소속되어 해당상가의 공급업무를 맡게된다.
그러나 일정하게 안정적 소득이 있다기 보다는 영업성과에 의한 성과급형태의 수입이 있다보니 많은 상가분양현장에서는 무리하게 지킬수 없는 약속등으로 투자자를 현혹하는 일부 악성 영업사원들이 발생면서 투자자들로부터 전체 상가분양 공급시장의 상담자로서의 신뢰를 잃게되는 현상도 일어나고 있다.
성심껏 투자자의 투자궁금증을 해결하고 상담하는 상담자의 입장에 있는 많은 상가영업종사자들을 불신의 골로 밀어넣는 악성 영업사원들에 대한 제도적 대안이 필요해지는 시점이다.
시장의 혼탁함이 증가하면 증가할 수 록 투자자의 입장에서는 신뢰할 수 있는 선의적 상담자가 필요해지게되는데 특히 구도심을 중심으로 상권이 발달된 지역에서 공급되는 상가의 주변에는 지역연고가 오래된 중개업소들이 자리하고 있는 경우들이 많다.
투자자들의 입장에서 볼때 중개업소는 프리랜서로 일하는 영업사원과는 달리 자신의 중개업소를 가지고 있는 고정성으로 인해 투자상담시 훨씬 신뢰가 간다고 생각하는 분들도 많다.
실제로 지역 중개업소의 경우 아무래도 자신의 연고지역에서의 영업행위중 하자가 발생되는 경우에는 영업적 손실이 있기 때문에 보다 신중하고 조심스러운 투자상담을 진행하는 것이 보통이다.
특히 일부 투자자들의 경우에는 해당 중개업소를 통해 상가를 분양받게 될 경우 혹시 모르는 나중의 문제가 생긴다면 해당업체의 중개업협회의 공제보증을 통해 공제한도액의 범위내에서 보장을 받을수 있다고 생각한다.
거기에 더 나아가 한도가 초과되는 금액이 있는 경우라도 지역에서 연고를 가지고 자격증 영업을 하는 특성상 허가 취소등의 불이익을 면하기 위해 투자자의 손실부분을 만회시켜주는데 있어서 분양영업사원보다 나을수 있다라는 생각을 갖는 경우도 많다.
이런 투자자들의 생각때문인지는 몰라도 최근들어서 해당지역의 신규공급되는 상가 분양업무에 지역중개업소들이 참여하는 일들이 부쩍 늘어나고 있다.
그러나 투자자들이 이해하는 중개업소의 안전성 부분은 투자자들의 기대이익만큼 크지 않을수 있기 때문에 주의가 필요하다.
우선 분양업무의 업무영역이 중개업법의 대상인가 여부인데 이는 대법원 판례 98도 1914판결에서 나타나듯이 분양업무가 중개업법의 대상이 아님을 밝히고 있음에 주의하여야 한다.
해당 판결문의 요지중 한가지가 중개와 구별되는 분양대행과 관련하여 교부받은 금원이 부동산 중개업법에 의한 수수료 규정을 적용받지않는다고 하였기 때문인데 이는 결국 중개업소의 분양업무는 중개업무상의 업무로 인정하지 않는 다는 취지이기 때문이다.
이런 중개업소의 분양대행 업무 참여는 투자자들이 기대하는 긍정적 요인이 전혀 없다고 할 수는 없지만, 중개업소와의 거래가 반드시 분양영업사원의 상담보다 안전하다고 생각하는데에는 무리가 있다.
특히 공급조건등에 있어서 애초 사업을 시행하는 시행사가 결정한 요소를 바꿀 수 있는 입장에 있지 않으며, 오히려 시행사와 업무유관관계에 있는 분양영업상담조직과 업무협조를 하고 있는 경우들도 많기 때문에 중개업소와의 거래가 제도적으로 안전할 것이라 판단은 투자자들의 일방적 착각일 뿐이다.
결국 투자자의 입장에서는 중개업소이든, 분양영업사원이든 그 상담자가 누구이든 간에 상가투자에서 짚어야할 제도적 요소와 투자가치에 대해서 판단해야 할 요소에 대한 자신의 판단책임성에 대해서 더욱 비중을 두는 것이 오히려 바람직하다고 할 수 있다.
