분양현장에서 종사하는 많은 영업맨들은 영업의 성과가 있어야만 존립이 가능하다보니 기묘한 영업적 방법이 모두 동원되는 것이 분양현장의 현실이다.
이번장에서 설명드리는 내용은 대다수 많은 영업사원들이 모두 그렇다는 것이 아니라 일부 악덕 영업사원들의 경우를 설명하는 것으로 투자자의 입장에 있는 분들게 파악가능한 범위내의 모든 영업적 환경에 대한 위험요소를 고려하는 도움말을 위해 설명드리는 점을 이해바란다.
상가투자에는 상권이 활성화 되어서 임대차 시장이 안정화 되는 시기까지 걸리는 시간들이 의외로 많다보니 상가 투자후 임대가 원활하게 진행되지 않아 자칫 단기적 임대차 불황에도 낭패를 보시는 투자자들도 계시고 해당상가의 상권활성이 예상보다 저조해 장기간 자금이 묶여 마음고생하시는 투자자분들도 계신것이 현실이다.
이런 환경 때문에 상가투자를 결심하고 정보수집과 투자처 물색을 위해 다리품을 팔게되는 투자자들에게는 선임대가 완료되어 있는 점포는 사막에서 만나는 오아시스 같은 느낌을 갖게된다.
즉, 수분양 계약만 체결하면 조만간 준공이 나고 예정했던 월세가 꼬박 꼬박 들어오는 단꿈을 꾸게되지만 현실의 벽은 상상을 초월하는 방법에 까지 영업기교가 존재하고 있으니 그 한가지가 속칭 “가라 임대차 계약”이다.
속칭 “가라 임대차 계약”은 영업사원의 영업적 이익이 “가라 임대차 계약”작성에 투입된 자금을 상회하는데서 발생하는 영업기교인데 선임대 계약을 체결할 경우 보통 입주기간까지 남겨진 기간이 많이 남아 있기 때문에 임차인의 입장에서는 계약금으로 많은 자금을 들여 계약을 체결하지는 않는것이 보통이다.
임차대상점포의 규모에 따라서는 수천만원의 계약금을 걸고 계약을 하기도하지만 보통 500만원이나 혹은 1,000만원 정도의 계약금을 걸고 임대차 계약을 체결하는 것이 보통이다.
나머지의 비용에 대해서도 중도금 없이 준공후 입점이 가능한 시점에 잔금을 지불하기로 계약을 체결하게되는데 이런 현실을 악성적으로 이용하는 게층도 투자자의 입장에서는 각별한 주의가 있어야 한다.
선임대계약의 현실적 함정은 해당 영업담당자가 대상점포를 분양시킬 경우 가령 1000만원이라는 영업수당을 지불받게된다고 가정하면 제3의 인물을 내세워 계약금 500만원에 선임대계약을 체결한다.
이렇게 선임대 계약 보증금계약을 체결한후에는 투자자에게 수분양계약을 체결하고 계약체결 당일이나 또는 수일이내에 해당 선임대 보증금계야금을 수분양자에게 넘겨주게되는데 이런 경우 수분양계약이 체결되고 난후 상당한 시일이 경과되어 입점이 확정되어 입주지정일이 도래하게되면 수분양계약자는 선임대계약을 체결한 사람에게 연락을 취해 입점할것과 보증금 잔금을 납부할것을 요청하지만 선임대계약자는 개인적 사정이 생겨 부득이 입점이 불가능하다는 통보와 함께 계약금을 가지라고 하게된다.
투자자의 입장에서는 의당 게약이 체결되었었으니 큰 걱정없이 보증금 잔금의 일부활용계획부터 월세가 들어올 계획을 세우고 있다가 날벼락을 맞게되는 셈이다.
지금까지 설명드린 내용은 특수한 상황을 설명드린것이긴 하지만 일부 악덕 분양담당자들의 경우 이런 시나리오로까지 영업활동을 하고 있으므로 투자자의 입장에서는 정말 혀를 내두를 지경 일 것이다.
그러나 이렇게 선임대완료 작전에 맞서는 투자자의 투자노하우도 있다.
첫째 선임대 계약과 관련한 임대인의 계약주체가 분양계약서의 대상주체인 시행사인지를 확인해야한다.
계약의 주체가 분양영업사원이라면 속칭 “가라 선임대”작전일 가능성이 농후하다.
본래 임대차 계약은 소유권이 확보된 임대인과 계약을 체결해야 원칙이지만 분양상가의 경우 건물등기가 나지 않았기 때문에 소유권에 대한 등기 표현이 모호하다하더라도 정상적인 임차인이라면 시행사와 체결한 계약서가 있어야 하기 때문이다.
두 번째 : 해당 선임대 계약과 관련한 계약금을 영업담당자가 보관하고 있는지 아니면 시행사가 보관하고 있는지 여부를 확인해야한다.
만일 영업담당자가 보관하고 있다면 역시 “가라계약서” 작성에 의한 작전일 가능성이 많다.
특히 보증금과 관련한 게약금 입금내역과 관련하여서는 시행사의 통장으로 입금된 내용을 직접 해당항목만이라도 확인하는 것이 좋다.
정상적인 선임대계약이었다면 계약금 송금은 의당 계약의 주체인 시행사 통장으로 입금되었어야 정상이기 때문이다.
셋째 : 반드시 선임대 임차인과 대면하여 임차의지를 확인하라
이때 해당임차인에게 과거 사업경력 여부를 확인해두는 것이 좋다. 임차인의 경우 신규 초보창업자일 수도 있으나 과거 창업경력이 있다면 얼마간 안전장치는 되는 셈이다.
넷째 : 약국과 같은 특수업종의 경우에는 해당 임차인의 면허증을 확인하라
자격증을 구비해야 영업이 가능한 업종은 해당임차인의 자격여부확인을 통해두면 어느정도안전장치가 도는 셈이다.
다섯째 : 보증금 계약금의 비중이 지나치게 작다면 이런 선임대게약을 깊게 신뢰하지 마라 보증금 계약금의 비중이 상당한 수준이라면 영업담당자가 속칭 “가라 선임대”를 통해 취할 이득이 없기 때문에 피해예방이 될 수 있다.
앞서 말씀드린바와 같이 투자자의 입장에서 두드려야할 돌다리가 생각외로 많다고 여겨질 것이지만 이번장의 내용은 어디까지나 일부 악덕 영업담당자에 국한된 문제이므로 모든 상가시장의 현상으로 이해하는 것은 바람직 하지 않다는점을 유념해야 한다.
모든일에 선글라스를 끼고 들여다보게되다보면 막상 좋은 조건의 상가투자 기회마져도 잃어버릴 수 있기 때문이다.
결국은 함정이 있다면 함정을 피해갈 지혜를 키우는 것이 투자의 정석이지 함정이 있으니 아예 하지말자는 것은 방법은 아니라는 뜻이다.
