[프라임경제] 8.31 부동산 대책 등 정부의 강도 높은 부동산대책이 시행된 이후 시장참여자들은 투자처를 찾지 못하고 있는 가운데 외환 거래 규정 완화방안이 발표됐다.
지난 3월 1일 발표한 내용에 따르면 개인의 주거목적 취득한도를 폐지하고 귀국일로부터 3년내 처분의무도 폐지, 국세청 통보금액을 기존의 20만달러에서 30만달러로 상향조정 됐다.
올해안으로 남은 규제가 풀려 외환거래가 완전 자유화 될 예정이어서 해외투자에 대한 관심은 더더욱 증대될 것이다.
이로써 2년 이상 거주 목적만 있다면 아무리 비싼 해외 주택도 제한 없이 살 수 있게 돼 새로운 투자처로 부상하고 있다.
◆ 절세효과
세계 국가마다 세법도 다양해 해외부동산에 관심이 있는 투자자라면 앞으로 꼭 현지 세법을 짚고 넘어가야 한다.
또한 이를 잘 활용한다면 절세의 방법으로, 그렇지 않을 경우 현지의 과도한 세금의무를 질 수 있어 더더욱 투자자들의 관심이 필요한 상황이다.
투자자들의 관심이 높은 미국, 캐나다, 호주, 뉴질랜드, 영국 등 OECD 선진국 5개국을 대상으로 현지의 부동산 세법을 정리해 국내와 비교한 결과, 대체적으로 미국과 영국의 경우는 우리나라와 달리 취득세와 종합부동산세가 없는 것으로 나타났으며, 호주와 캐나다는 증여세, 뉴질랜드는 양도소득세가 없는 것으로 조사됐다.
이에 따라, 해외부동산 시장의 관심이 커질수록 해당국가와 자신의 투자성향에 맞는 전략이 필요하다.
◆ 자산의 포트폴리오
국내 투자자들은 자신의 재정상태와 투자성향에 따라 증권, 채권, 부동산 등의 자산 포트폴리오를 구성하고 있다. 대부분의 투자자들은 자산 증식수단으로 부동산을 선호하고 있다.
‘부동산 불패신화’라는 말이 나오는 것도 이러한 이유 중 하나다. 하지만 정부의 강력한 부동산 정책으로 인해 이는 더 이상 가능하지 않을 것이라고 한다.
실제로도 국내의 다주택자들은 정부의 과도한 세금중과로 인해 국내부동산을 갖고 있는 것이 부담이다. 이제는 국내부동산이 아닌 해외부동산을 자산 포트폴리오의 일부로 활용해 ‘부동산 불패신화’를 이어갈 시점이 온 것이다.
◆ 수익률 및 안정성
- 미국의 주요주의 부동산 가격상승률 추이
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현재 LA가 속해 있는 캘리포니아주의 경우 지난 5년간 약 2배 가까이 가격이 올랐으며 현재도 계속 고공행진을 지속중이다.
지난 2005년 9월의 미국 전국 주택가격이 전년대비 13.4 %나 상승했다. 특히, LA와 뉴욕, 보스톤 등 대도시의 경우에는 전국 평균상승률을 웃돌고 있다.
최근 몇 년 전부터 미국 부동산 과열에 대해 우려의 목소리가 나오고 있지만 그러한 예상을 비웃듯 월별 주택가격 평균은 계속 상승 중이다.
거품이 빠질 것이라고 예측하는 근거는 미 FRB의 금리인상 기조와 그로인한 낮은 다운페이먼트로 인해 경제적 어려움을 들고 있다.
하지만 1990년대 장기 모기지 금리가 평균 8.1%를 기록했고 1980년대에는 12.7%까지 치솟았던 것을 상기하면 6~7%대의 모기지 금리는 아직도 역사적으로 볼 때 낮은 수치다.
또한 중국의 경기활성화에 따라 많은 해외투자자들이 미국의 고급주택을 사들이고 있고, 많은 이민자들이 주택시장의 대들보가 되어 가격상승세는 당분간 지속될 것이다.
- 미국의 안정적인 부동산 제도
한국 정부에서 발표한 부동산 8.31대책은 기존의 대책보다 상당히 파격적이다. 또한, 최근의 재건축 초과이익을 50%까지 환수한다고 한다.
정부의 정책을 세세히 설명하기는 어렵지만, 강한 세제개편을 통하여 부동산 투기에 대한 철저한 관리의지를 보이고 있다.
그러나 미국 부동산의 경우 정부에서 적극적인 규제를 하지 않고 있다. 미국의 경우, 최대한 부동산 거래에 대한 규제를 하지 않는다. 개인이 집을 몇 채를 사건 그건 개인의 자유에 맡기고 있다. 미국의 부동산 관련세법 또한 간단하다. 한국처럼, 양도세, 재산세(일년에 한번 납부)등이 있으나, 취득세,등록세, 종합부동산세금 등이 없다. 그나마, 양도세, 재산세의 세율은 낮아 큰 부담을 느끼지 않고 거래를 할 수 있다.
전체적으로 볼 때에 미국의 부동산 거래 규제가 거의 없다고 보면 된다. 또한, 부동산에 대한 규제정책이 없으니, 정부정책 변화에 대한 투자전략을 세울 필요도 없다. 암묵적으로 미국의 광할한 땅덩이에 개발을 할 수 있도록 최대한 풀어 놓는 것이다. 가장 자본주의적인 나라에서 가장 시장경제적인 방법의 자유방임형 부동산 제도인 것이다.
- 캐나다의 부동산 현황
캐나다의 경우 지역마다 약간의 차이가 있지만 최근 2~3년전부터 부동산 가치가 상승하여 평균 5% 이상의 부동산 상승률을 기록하고 있다.
올해는 약 6% 정도 상승할 것으로 예측하고 있다. 이를 뒷받침하는 근거로는 캐나다 정부의 저금리 정책과 베이비부머 세대들의 활발한 사회진출로 인해 꾸준히 부동산 수요가 늘고 있다는 것이다.
또한, 캐나다 정부의 외국자본유치를 위한 정책을 통해 지속적으로 경제가 성장하고 있는 점도 이를 뒷받침하고 있다. 캐나다의 경우 타 선진국에 비해 현재 부동산가치가 저평가되어 있고, 안정적인 사회구조, 저물가 등의 메리트가 있어 꾸준히 부동산 수요가 늘고 있다.
토론토의 경우를 살펴보면 올 1월 주택건축량은 1990년이래 16년만에 최고의 증가율인 14%를 기록했다.
주택건축량이 가장 많이 늘어난 분야는 단독가구주택으로 도시지역에서만 약 11만 2천여채의 신축공사가 이뤄졌다. 이는 건축업계 전문가들의 당초 예상을 웃도는 수치다.
이와 함께 고급호텔 신축 붐이 일고 있고 기존호텔의 거래도 활발하게 진행중이다. 새로 지어질 호텔들 주변으로 모두 최고급 아파트가 함께 들어서고 있다.
신축호텔의 대표적인 예로 토론토 다운타운에 샹그릴라호텔 신축공사가 활발히 진행중이어서 앞으로 관광지로서의 토론토의 명성은 더욱 높아질 전망이다.
다음으로 벤쿠버지역의 부동산 현황을 소개하기에 앞서 캐나다의 금리를 살펴보자. 2004년 4월 2%까지 내려갔던 기준금리가 현재는 3.5%를 유지하고 있다.
전문가들에 의하면 올해도 캐나다 중앙은행의 이자율이 지속적으로 상승하여 올해 말에는 4%정도까지 인상될 것으로 예상하고 있다. 그러나 벤쿠버지역의 경우 신규이민자나 타주로 부터의 이주자유입이 늘고 있어 주택수요가 꾸준히 발생하고 있다.
또한 2010년 동계올림픽과 관련한 건축특수가 당분간 이어질 전망이어서 투자자들의 관심이 집중되고 있다.
벤쿠버주 전체경기 상승으로 인한 임금인상과 고용시장의 안정세 등도 주택시장 수요에 긍정적인 작용을 하고 있다.
따라서 이자율 상승이 부동산시장에 미치는 영향은 미미할 것으로 예상된다.
주)루티즈코리아 이승익 대표이사( silee@rootiz.com)
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