[프라임경제]지난달 20일 발생한 ‘용산 참사’를 계기로 상가 권리금이 뜨거운 감자로 떠오르고 있다.
상가 권리금이란 임차인이 임대인에게 지급하는 보증금 이외의 프리미엄 즉 임차 점포물내 설치된 시설물인 유형과 영업 또는 입지적 이점인 무형의 사용 대가를 말한다.
이러한 권리금은 주로 기존 임차인과 새로운 임차인간 계약이 가장 일반적으로 권리금 형성 유무와 책정 수준에 따라 상권과 입지의 질을 따지는 중요한 잣대가 되기도 한다.
그러나 상가 권리금은 제도권으로부터 벗어나 뿌리깊은 관행의 틀속에 존재하다보니 관련자간 잡음이 끊이질 않는 이질성을 갖고 있다.
마침내 민족 대명절 설을 앞두고 철거민 참사 소식은 상가 세입자 권리금 인정에 대해 화두를 던졌지만 실제 권리금은 재개발, 재건축, 뉴타운등의 사업 범위내서만 국한된 사안이 아니어서 법적인 관리의 필요성도 대두된 셈이다.
2008년 4월부터 대립이 첨예했던 서울시와 지하도상가 상인간의 마찰 속내를 들여다봐도 핵심 쟁점인 권리금이 법따로 현실따로인 괴리로 복잡하게 얽혀 있는 실타래를 풀지못하고 있는 형국이다.
일반적으로 보증금을 포함한 권리금은 세입자의 창업비용중 비중이 상당히 크다.
두달전 방이동에 치킨 전문점을 오픈한 김성호씨 (가명 33세)의 경우도 26㎡ 면적의 점포에 시설 비용으로 2천여만원 정도가 소요됐지만 점포비는 상권의 무게감이 반영돼 권리금은 시설비의 두배 수준인 4천만원이 들었다.
이처럼 일반 점포 거래에 있어 권리금은 대부분 피할 수 없는 거래 조건이다. 더군다나 선 지급한 권리금의 대가는 훗날 세입자 자신에게 독이 될 수도 있고 약이 될 수도 있어 상가 세입자들 입장에서는 늘 민감한 사안일 수 밖에 없다.
점포 계약후 장사가 잘돼 앞서 주고 들어왔던 권리금이 갑절로 뛸 수도 있지만 반대로 경기불황으로 권리금이 반토막 나거나 점포 계약 만료전 새 임차인을 구하지 못하는 경우 또는 공익을 앞세운 개발에 의해 불가항력으로 점포를 비워줘야 하거나 스스로 마이너스 수입을 감당치 못해 폐점한다면 막대한 자금은 허공에 날려버리는 셈이다.
‘용산 참사’이후 서울시와 국토해양부는 공익개발과 관련 세입자 문제에 대해 보상액의 현실 검토를 시사한바 있다.
이로서 권리금에 대한 재해석과 적용 범위등도 검토 대상으로 다뤄질 공산도 커졌다. 그러나 권리금에 대한 보완 수준은 실상 권리금 거래가 활발한 일반 거래 시장내 범위까지 수용되기에는 쉽지 않아 보인다.
정작 지난 2002년 11월 시행된 상가임대차보호법이 계약기간 5년 보장을 통해 권리금을 회수 할 수 있는 시간적 여유를 주었을 뿐 권리금에 대해 함구로 일관하기 때문이다.
상가임대차보호법은 또 환산보증금 규정으로 주요 상권내 상가 세입자들에게는 적용되기 어려운 한계점도 드러내고 있어 권리금 손질을 당장 기대하기는 어렵다.
권리금에 대한 객관적 산정 기준이 애매모호한 점도 그렇다. 특히 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금등이 상권과 입지, 평수, 층별, 경기상황, 중개인의 역할등에 따라 천차만별이라 공적인 판단기준을 세우기도 여간 쉬운일이 아니다.
그러나 권리금을 법이 외면하기에도 현실적으로 더 이상의 설득력은 없다. 때문에 권리금에 대한 재해석의 필요성에 정부는 귀를 기울여 상식적인 범위라도 법으로 감싸안아할 분위기다.
가령, 임대인의 영업 목적 점포 인수시 권리금의 일정 수준을 인정한다거나 권리금 상호 인정후 불이행시 반환할 수 있는 권리 발동 그리고 기준없는 호가가 아닌 권리금의 실질적 평가금액인 보편적 영업이익 보상 기간 선정과 시설비를 포함한 기타비용등의 표기 의무등 법으로도 얼마든지 포용할 만한 내용은 있다.
종언하면, 권리금 문제가 실거래에서 빈번히 발생함에도 그간 법은 뒷짐을 져왔다. 하지만 최근 권리금에 대한 사회적 재해석 시기가 도래한 점에 비춰 볼 때 예전과 사뭇다른 관계당국의 진중한 검토와 보완 움직임이 예상되는데 무엇보다 현장의 목소리가 외면돼지 않도록 현실성 있게 추진돼야 하겠다.
박대원 상가정보연구소장
