[프라임경제] 올들어 해외부동산 투자에 대한 규제가 대폭 완화됐다.
사실상 개인의 주거목적 취득한도를 폐지하고 귀국일로부터 3년내 처분의무도 폐지했다. 또한 국세청 통보금액을 기존의 20만달러에서 30만달러로 상향 조정했다. 이로써 2년 이상 거주 목적만 있다면 아무리 비싼 해외 주택도 제한없이 살 수 있게 됐다.
또 귀국하면 3년내에 해당 주택을 반드시 팔아야 한다는 제한도 이번에 폐지돼 장기간 소유가 가능해졌다.
본격적인 해외부동산 시장이 열렸지만 관심있는 대다수의 투자자들은 궁금한 점이 많다. 투자자들이 궁금해 하는 몇가지를 정리해 봤다.
1. 어린 자녀의 명의로 주택을 구입해도 되나요?
원칙적으로 안된다고 볼 수 없다. 증여세를 낸다면 가능하다.
그리고 배우자명의로 구입하는 것은 언제든지 가능하다. 재경부에서도 실제적으로 발생하는 조기 자녀유학의 현실을 알기 때문에 이는 실수요자 입장에서 허가했다.
2. 꼭 2년을 다 거주해야 되나요?
아니다. 1년 중 6개월 이상만 거주해도 1년 거주로 인정된다. 때문에 자녀의 방학기간 동안 일시 귀국해 한국에서 생활을 하는데 무방하다.
하지만 2년 중 처음 1년을 해외에 거주하고 다음해 1년동안 국내에 거주하는 즉, ‘몰아치기 거주’는 인정되지 않는다.
한편 거주를 하지 않는 경우에는 개인의 직접투자제도를 활용하면 된다. 많은 이들이 실수요가 있어야만 해외부동산을 살 수 있는지 알지만 투자용으로 부동산을 사고자 하는 투자자는 이 제도를 활용하면 된다.
그러나 이때에는 해외부동산 취득제도와 달리 사전에 자금출처 소명자료를 제출해야 하는 불편함이 있다.
3. 2채 이상 구입도 가능한가요?
해외부동산 취득제도를 활용할 경우 안된다.
여러채를 사고 싶을 경우 위에 언급한 개인의 직접투자제도를 활용하면 된다. 한편, 현지에서 1채로 기준되어 있지만 여러 가구로 구성된 주택 같은 경우는 허용된다. 은행에서 서류 기준으로 신고서를 접수 받기 때문에 현실적인 답사는 이뤄지지 않기 때문이다.
4. 해외부동산을 구입하면 1가구 2주택에 해당되나요?
아니다. 주택보유수는 국내보유주택만을 기준으로 판단한다. 최근 8.31 대책으로 고민하는 다주택자들의 경우는 이번 해외부동산 시장에 대한 관심을 가지면 상당 부분 고민이 해소될 것이다.
특히 외국은 1가구 다주택자에 대한 누진세가 없어 대한민국 부동산 투자에 익숙한 투자자들에게는 훨씬 선호도가 높은 시장이 될 것이다.
5. 분양권도 구입이 가능한가요?
실수요에 목적을 두고 있는 해외부동산 취득제도로는 안된다.
하지만 이 같은 경우도 직접투자를 활용하면 가능하다. 실제로 루티즈 코리아에서는 현재 2008년 완공되는 라스베가스의 호텔 객실의 선분양을 받고 있다. 물론 현지 부동산 법규상 자금에 대한 관리가 제 3자에 의해 이뤄지기 때문에 리스크는 전혀 없다.
6. 현지에서도 주택대출이 가능한가요?
가능하다. 현재 외국인에게 70%이상의 비율로 주택대출이 이루어지고 있다. 따라서 5억원의 주택을 구입할 경우 약 1억5000만원 정도만 있으면 현지에서 대출을 통해 주택구입이 가능하다.
현지 외국인에게는 좀 더 가산금리가 붙을 수 있지만 외국은행 업무제휴가 되어 있는 본사의 고객들은 오히려 현지인과 같은 금리 대우를 받고 있다. 이는 본사인 루티즈코리아에서 고객에 대한 크레딧을 현지 은행에 별도로 덧붙여 제공하기 때문이다.
7. 부동산 구입에 따른 세금이 국내와 같나요?
아니다. 나라마다 세법의 차이가 있다. 특히 미국의 경우는 주마다 세법이 다르다. 현재 부동산구입이 활발한 미국의 캘리포니아주의 경우 부동산 구입에 따른 취득세와 등록세가 없다. 재산세는 연 1회 약1%를 납부한다. 양도소득세의 경우 1년 미만 보유인 경우 일반소득과 합산하여 과세되고 1년 이상 보유한 경우에는 최고 15%가 과세된다.
주거용 주택의 경우 소유주가 최근 5년동안 2년이상 거주시 결혼한 부부의 경우 양도차익의 50만달러, 독신자의 경우 25만달러까지 양도소득세가 면제된다.
사업용 부동산의 경우 교환할 때 세금을 연기해 주는 혜택이 있다. 단, 교환후 2년이내에 교환된 부동산을 처분해 생긴 이익에 대해서는 소득세를 납부해야 한다.
자료 제공 : 루티즈코리아(www.rootiz.com)
