[프라임경제] 부동산거래사고는 위험성이 매우 높은 편이어서 사실 어디에서 사고가 발생할지 정확하게 예측하기 어렵다. 그러나 필자의 경험상 거래사고를 예방하기 위한 가장 기본은 바로 해당 부동산 공부(公簿)를 정확하게 살피는 것에서 시작된다고 본다.
다음의 두 가지 실제 케이스는 부동산거래에 있어서 공부확인이 얼마나 기본적이면서도 중요한 것인지를 잘 나타내는 사례라고 할 수 있다.
첫 번째는 상가건물을 매매함에 있어 그 건물의 건축연도를 속아서 매수하게 된 사례다.
이 사례의 매수인은 해당 상가건물의 부동산등기부등본만을 확인하고서 그 건물이 1990년 6월경에 건축된 것으로 생각하고 이를 감안한 가격으로 계약을 체결했는데 나중에 알고 보니 그 건물은 1990년 6월이 아니라 실제로는 1981년 9월경에 건축된 건물이라는 사실을 알게 됐다.
이 매수인은 부동산등기부등본 표제부란에 등기부가 작성된 시점이 1990년 6월이라는 것만을 보고 건축연도를 1990년 6월로 생각했는데 우연히 이 건물의 건축물대장을 확인해보니 부동산등기부등본과 다르게 실제 건축연도가 1981년 9월로 표시돼 있다는 것을 알게 되었다.
사실 엄밀하게 이야기하면, 건축물의 건축연도는 공부상에 기재된 연도표시로는 정확하게는 알 수 없다. 건물을 짓고도 공부상에 등재하는 것을 소홀히 하다가 뒤늦게 서야 공부를 만들어 등재할 수도 있기 때문이다.
그 결과 실제 건축연도보다 건축물대장상의 건축연도표시는 최근이 될 수 밖에 없다.
그렇지만 공부상의 표시를 통해서 건축연도를 확인하고자 한다면 부동산등기부등본보다는 건축물대장상의 내용이 훨씬 정확할 수 있다.
건축물의 건축연도, 면적과 같은 부분은 건축물대장의 것을 근거로 해서 부동산등기부등본상의 표제부에 그 내용을 기재하게 돼 있어, 건축연도와 같은 내용들은 건축물대장상의 내용이 등기부등본상의 내용보다는 직접적일 수 밖에 없는데다가, 건축물대장을 작성하고서도 세금부담 등의 문제로 부동산등기부등본 만들기를 꺼리다가 뒤늦게서야 등기부에 올리는 경우가 적지 않기 때문이다.
결국 이와 같은 경우에는, 부동산등기부등본을 편재하는 때가 실제 건축연도와 차이날 수 밖에 없다.
두 번째는 등기부등본을 적시에 확인해 보지 못해 권리관계를 제대로 확인하지 못하고 임대차계약을 체결하게 된 사례다.
이 사례의 임차인은 아파트를 임차하면서 그 아파트의 등기부등본을 확인했을 때 부동산등기부등본상에는 아무런 제한물권이 표시되어 있지 않은 상태여서, 안심하고 임대차계약을 체결한 후 잔금지급하고 이사하게 된 것이다.
그러나 나중에 알게 된 바에 의하면, 이 임차인이 계약당시 확인한 등기부등본은 중개업자가 계약체결일 3일 전에 발급받은 것으로서, 계약체결일 바로 전날에 그 아파트 등기부에 등재된 거액의 가압류사실이 반영되어 있지 않았던 것이었다.
결국 그 임차인으로서는 가압류보다 후순위인 상태로 임대차계약을 하게 돼 향후 그 아파트가 경매에 들어가게 되면 선순위 가압류보다 배당순위가 뒤처질 수 밖에 없는 처지가 되었던 것이다.
해당 거래가 어떤 것이냐에 따라 확인해야 될 공부상의 구체적인 내용이나 중요도도 달라질 수 밖에 없지만(예를들어 첫 번째 사례가, 건물의 매매가 아니라 임대차계약이었다면 매매의 경우보다 건물의 건축연도는 훨씬 덜 중요한 요소가 되었을 가능성이 크다) 어쨌거나 부동산거래를 함에 있어서는 해당 부동산거래와 관련있는 공부를 가급적 폭넓고 꼼꼼하게 확인하는 자세야말로 안전한 부동산거래의 가장 기본일 수 있다.
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현재, 부동산114, 스피드뱅크, 부동산뱅크, 부동산플러스, 전국부동산중개업협회 등에 부동산전문가상담, 부동산칼럼을 제공하고 있다.
주식회사 에스비에스, 전국부동산중개업협회, 한국전력공사 등을 고문회사로 하고 있으며, 저서로는 ‘부동산중개업법령 및 중개실무’가
있다.
