[프라임경제] 해외부동산투자를 결정했다면 경매를 생각해 봄도 나쁘지 않다.
특히 미국의 부동산 경매는 한국과는 달리 법원외 경매가 활성화 돼 있고 경매 건수또한 더 많다. 또 한국에서는 법원에 의한 경매진행이 대부분인 반면 미국의 경우 은행 차압에 의한 법원외 경매가 활성화 돼 있어 절차도 간소하다.
게다가 최저 입찰가격이 경매를 신청한 담보부 채권액이어서 낙찰가격이 상대적으로 낮아질수 있기 때문에 시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 부동산을 구매할 수 있다.
◆ 경매 이용해 저렴한 가격으로 주택구입 가능
미국에서의 경매는 국세청(IRS) 등의 세금미납, 정부대출기관(FHA, VA) 등의 대출에 대한 체납등으로 인한 정부기관 경매도 있지만 대부분의 경우가 대출 채무자의 체납에 의한 은행 차압이 주를 이룬다.
특히 경매 전후의 물건도 노려볼만 한데 경매 자체에서 이뤄지는 매매외에도 경매 기일 이전 또는 유찰 후에 이뤄지는 차압물 거래가 활성화 돼 있기 때문이다. 이 경우에는 채무자인 집주인이 절박한 상황이기 때문에 구매자는 저렴한 가격으로 주택을 구입하기 쉽다.
대신 경매 입찰시에 전액 현찰을 준비해야 하기 때문에 신속한 자금 확보 가능여부는 매우 중요하다. 자신의 동원가능한 금액을 확인하여 입찰에 참가해야 하며 거기에 맞는 물건을 찾고 입찰금액 상한선을 정해야 한다.
◆ 현장조사·권리분석은 필수
미국경매 역시 권리분석이 중요하다. 그러나 미국의 담보권의 종류가 한국에 비해 다소 간소화 돼있어 한국보다는 권리분석이 용이한 편이다.
인수관련한 권리들을 보면 저당선순위권자(날짜에 따른 순위), Subordination(저당권순위 변경에 의한 선순위자), Mechanic Lien(공사대금에 따른 유치권), Tax lien(주재산세, 연방소득세등)이 있는지 살펴야 하며, 발견시 경매 입찰가격 산정함에 고려해야 할 사항들이다.
일단 경매정보를 얻어서 자신의 구미에 맞는 물건을 찾으면 직접 현장 조사를 해야 한다. 현장조사를 할수 있는지 여부는 먼저 경매주관자(옥션니어)에게 직접 물어 볼수도 있다. 보통 경매정보에는 경매주관자의 연락처도 있는 경우가 있다.
만일 집이 비워진 상태라면 직접 들어가서 확인을 할 수가 있으나 집에 사람이 살고 있으면 안을 확인하기가 어렵다. 이럴 경우에는 외형조사밖에 할 수가 없다. 그리고 반드시 카메라를 가지고 가서 현장사진을 찍어두는 것도 좋다. 현장을 보더라도 나중에 기억이 희미해져 착오를 일으킬수도 있으므로 사진을 찍어둔다면 시간을 가지고 분석할 수도 있는 것이다.
실제 경매가 시작되면 예상치 못한 비용들이 발생할 수 있는데 각종 보험료와 기존의 집주인이 체납한 공과금, 집수리비용, 기존 집주인이 이사하지 않을시에 들어가는 명도, 퇴거비용 등 여러가지 비용이 추가로 들어갈 수도 있다는 사실을 명심해야 한다.
◆ 영, 일반매매 대신 경매 활성화
미국이 아닌 영국에서도 부동산경매시장은 매우 매리트가 있다. 영국에는 대략 250여명의 경매사가 있으며 이들이 연간 수행하는 경매는 약 3만건, 한화 기준으로 6조원 내외로 추산되고 있다.
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영국에서의 경매는 경매당일 낙찰가의 10%를 즉시 지불하고 28일 이내에 모든 잔금 또는 모기지를 지불해야 한다.
그래서 금전적인 부담은 있지만 최근 경매가 일반적인 부동산 구입에 비해 오히려 신속하고 투명하며 법률적으로 세입자의 명도가 보장된다고 인식되고 있어 시장이 성장하고 있는 추세다.
이런 해외부동산 경매 정보는 해당 지역 신문의 법률 공고란, 카운티나 시의 등기소, 경매정보 사이트등을 통하여 정보를 구할 수 있다.
해외부동산 경매를 전문으로 담당하고 있는 루티즈코리아 이승익 대표는 “경매가 싼 가격으로 매수할 수 있는 좋은 기회인 것은 사실이지만 반드시 전문가와 상의해야 한다”며 “변호사나 관련 회사를 통해 권리분석을 의뢰하는 것이 좋다”고 조언했다.
