해외부동산 취득 “이렇게 바뀌었습니다”

[기획특집] 관광비자도 2년이상 거주시 취득…1년에 6개월씩 2년이상 체류땐 2년 거주 간주

[프라임경제] 새해 들어 원달러 환율이 심리적인 지지선이었던 1000원대가 붕괴되자 금융당국은 외환위기 이후 만성화되고 있는 외환 과잉공급 현상을 해소하기 위해 해외투자 관련 규제를 과감하게 폐지해 나가기로 결정했다.

이에 따라 거주자의 주거용 해외부동산 취득 또한 사실상 자유화 단계에 이르게 됐는데 이는 기존의 복잡하고 까다로웠던 절차가 간소화 되고 실제적으로 부동산을 매매할 수 있게끔 현실을 대폭 반영한 조치로 평가되고 있다.

▲ 한국은행 아닌 외국환은행 신고로 변경

한국은행에 대한 신고를 외국환은행에 대한 신고로 변경해 관련절차를 대폭 간소화 했다. 이는 일반인들이 해외부동산을 구입하는 데 있어 한국은행으로 서류를 제출해야 했던 현실적인 장벽을 대폭 낮춘 조치로서 외국환취급기관인 일반 시중은행에서 누구나 손쉽게 해외부동산 취득절차를 밟을 수 있도록 한 것이다. 서류 절차도 훨씬 신속하고 간편하게 바뀌었다.

▲ 취득한도 100만 달러로 확대

현재 50만달러로 제한된 취득한도를 100만달러로 확대됐다. 그리고 연내에 이 한도제한도 완전 폐지된다. 이는 사실상 외국 금융기관의 주택담보채출까지 허용되는 시점에서 개인이 주거용 해외부동산을 구매하는데 있어 현실적으로 300만달러 이상(원화 기준 약 30억원)의 주택을 구입할 수 있다는 것을 의미한다.

주택담보대출(모기지론)로 나머지 매매자금을 조달할 경우에는 기존의 ‘거주자의 외화자금차입 신고’, ‘외국환은행에 개설된 거주자계정에의 예치’ 등의 서류 제출 의무를 면제하고 부동산취득신고서에만 그 내용을 기재토록 하고 대출관련 서류를 징구하면 된다.

예를 들면, 취득가액이 미화 100만달러인 주택을 국내송금 60만달러와 현지대출 40만달러로 매입하는 경우, 부동신취득신고서 ‘취득가액’란에 미화 100만달러로 기재하고 그 옆에 (국내송금 60만달러, 모기지론 40만달러)을 부기만 하면 된다. 또한 외국환취급은행에서 외국주택 취득 신고서를 제출한 자는 주택담보대출 원리금을 담당 외국환은행을 통해 송금하여 상환이 가능하다.

▲ 개인 해외직접투자 자유화

개인의 해외직접투자도 자유화 된다. 개인 및 개인사업자의 해외직접투자한도를 현행 300만달러에서 1000만달러로 대폭 확대했다. 또한 연내에 이 한도도 완전 폐지해 해외에서 자유롭게 영업활동을 수행할 수 있게 된다.

▲ 관광비자도 가능, 사후증명하면 돼

지금까지는 유학생 자녀를 따라가는 부모도 2년이상 체제한다는 것을 사전에 증명했어야 했으나 이제는 관광비자, 단기비자 등을 가지고 나가도 2년동안 체제한다고 약속하고 사후에 증명만 하면 해외부동산을 취득할 수 있는 자격요건이 된다. 사후확인은 출입국사실 증명서로만 확인한다.

▲ 2년 이상 체제요건도 기준 완화
 
해외를 2년이상 주거주지로 삼되 1년에 6개월씩 2년 이상만 해외에 체재하면 출입국사실 증명서상 2년이상 거주한 것으로 간주된다.

유학사유로 나간 부모들의 경우 대개 방학을 맞아 국내에 돌아오는 경우가 있는데 1년에 6개월 이상 해외에 머물면 1년 전기간동안 해외에 체류한 것으로 인정이 되는 것이다. 다만 총 기간 2년중 앞에 1년을 해외에 있고 나중 1년을 국내에 있는 경우는 적용되지 않음을 유의하자.

▲ 체류기간 종료 후 처분 기준 완화

마지막으로, 본인 또는 배우자의 해외체류 기간이 종료됐을 경우 국내에 입국한 날 기준으로 3년이내에 부동산을 처분하는 것도 완화된 기준의 하나이다.

예를 들면, 당초 2년간 유학을 목적으로 나가서 집을 샀는데 중간에 불가피한 사유로 돌아오게 될 경우 3년 이내 부동산을 처분해야 하는 것이다.

루티즈코리아의 이승익 대표는 “해외부동산 매매는 본인 또는 배우자가 주체여야 한다는 것도 명심해야 한다”고 조언했다. 예를 들어 자녀 유학목적으로 출국해서 집을 샀는데 2년이 못되어 아이들은 학업을 위해 현지에 남고 부모들은 귀국할 경우에는 집을 팔아야 한다는 것이다.

이 대표는 “이는 아이들이 아닌 부모들이 기준이 되기 때문”이라며 “이 제도는 거주자(국내인)의 부동산취득에 관한 것으로 유학자녀는 비거주자에 해당하기 때문”이라고 설명했다.  “하지만 언론사 특파원 등의 경우는 비행기에 오르는 순간부터 비거주자에 해당되기 때문에 해외 부동산취득제한이 없다”고 덧붙였다.