[프라임경제] 금융감독원(원장 진웅섭)이 봄 이사철을 맞아 전세·매매 등 부동산 거래가 증가하면서 금융 분쟁이 지속적으로 발생하고 있는 가운데, 각별한 주의를 당부하고 나섰다.
금감원 금융소비자보호처는 26일 부동산 전세와 매매계약 금융거래 시 집주인과 세입자, 매도인과 매수인 등이 각각 유의할 사항을 구체적으로 언급했다.
금융소비자보호처에 따르면 우선, 전세계약 시 집주인은 세입자의 자금 대출을 동의할 경우, 전세계약 종료 시 세입자가 받은 대출금을 금융사에 직접 상환해야 한다.
◆집주인이 세입자 대출 동의했다면 대출금 직접 반환
일반적으로 세입자가 집주인의 동의를 얻어 전세자금 대출을 받는 경우, 금융사와 계약서를 작성하는데, 계약서에는 전세계약 종료 시 집주인이 전세자금 대출금을 금융사에 직접 반환토록 명시돼 있다는 설명이다.
같은 맥락으로, 전세계약이 종료될 때 집주인은 계약서 내용을 잊고, 무심코 세입자에게 임차보증금을 주고, 세입자가 전세자금 대출금을 상환하지 않을 경우, 계약조건에 근거해 집주인은 재산상 피해가 발생할 수 있는 셈이다.
세입자도 전세자금 대출이 필요한 경우, 전세계약을 체결하기 전에 금융사를 방문해 대출가능 여부를 확인해야 한다. 일반적으로 전세자금 대출 시 금융사에서 집주인의 동의를 요구하기 때문에 사전에 집주인의 양해를 구해야 하고, 신용도가 낮을 경우, 대출이 어려울 수도 있다.
전세계약을 체결하기 전 세입자는 등기부등본과 건축물대장을 확인해 현 소유주가 지부인이 맞는지 확인하고, 근저당권이 설정된 담보대출이 있는지도 꼼꼼히 따져야 한다.
이와 관련, 세입자가 담보대출이 있는 집을 전세계약 하는 경우, 전세잔금 지급 시 집주인이 담보대출을 상환하기로 전세계약서에 명기했다면, 세입자는 잔금 지급 시 집주인과 함께 해당 금융사를 방문해 집주인에게 대출을 상환토록 하고, 영수증을 받아 보관해야 한다.
◆매매계약 시 담보대출 관련 채무현황 중요
부동산 매매계약 때도 주의할 점을 한두 가지가 아니다. 매매계약에 따른 금융거래 시 매수인은 주택담보대출이 있는 집을 살 경우, 기본적으로 매매계약을 체결하기 전 담보대출을 제공한 금융사에서 매도인의 채무현황을 확인해야 한다.
이 경우, 매수인은 매도인의 동의를 받아 담보대출을 해 준 금융회사에서 반드시 서면으로 채무확인서를 발급받고 매도인의 채무성격 및 범위를 확인해야 한다.
금융소비자보호처는 또, 채무확인서는 발급일 기준으로 작성된 것으로 서류발급 이후, 추가 채무가 발생할 수 있기 때문에 최종 잔금지급 및 부동산 등기 시에도 채무확인서를 발급받아 추가 채무 발생 여부도 체크하는 게 좋다고 부연했다.
매도인도 주택담보대출이 있는 집을 팔면서 해당 대출을 매수인에게 넘기는 경우, 거래 금융회사에 이를 알리고 채무인수절차를 통한 채무자의 변경을 해야 한다.
부동산 매매과정에서 매수인이나 은행이 매도인의 채무인수절차를 직접 진행하겠다는 구두 약속만으로는 채무인수 효력이 발생하지 않기 때문에, 매도인은 매수인과 함께 담보대출을 해준 거래 금융회사를 방문해 확인서(담보채무인수약정서)를 직접 작성하고 사본을 받아 보관해야 한다.
아울러, 채무인수 절차가 완료된 후에는 등기부등본상에서 채무자가 매도인에서 매수인으로 변경됐는지도 반드시 확인할 필요가 있다.
채무인수와 관련해 금융사는 통상적으로 채무를 인수하는 매수인의 신용조사 및 심사를 거쳐 채무인수 여부를 결정한다.
매수인의 신용이 나쁠 경우, 채무인수가 어려울 수 있으므로, 매도인은 매수인의 채무인수 가능여부를 확인한 후 매매계약을 진행해야 한다.
