무주택자 ‘여유’, 다주택자 ‘전략수정’ 불가피
[프라임경제]주공·토공 등 공공부문의 역할 확대를 통해 임대주택 공급을 확대하고, 주택담보대출에 대한 여신심사체계를 채무상환능력 위주로 전환 하는 등의 내용을 담은 ‘1.31대책’이 발표됐다.
올해부터 2017년까지 총 260만호의 장기임대주택 추가 공급한다는 계획에 따라 무주택자들의 내집마련 기회가 한층 더 넓어지게 됐다. 평형 늘리기 1주택자들과 2주택자 이상자들의 재테크도 다시 점검해야 한다.
1.31 대책에 따른 내집마련 포트폴리오를 다시 짜보자.
◆무주택자
‘1.31대책’으로 무주택자들은 내집마련에 여유를 가지고 준비할 수 있게 되었다. 올해부터 2012년까지 150만호를, 2013년부터 2017년까지 110만호를 각각 늘릴 예정이다. 주공 등 공공부문의 수도권 분양물량은 연간 3만5000호에서 최소 5만호 수준까지 늘어난다. 특히 분양가상한제와 청약가점제도 등의 시행으로 무주택자들에게는 당첨 기회가 한층 더 넓어질 것으로 보인다.
임대아파트라도 향후 분양전환을 고려해 입지여건과 건설업체, 아파트 규모, 컨셉트 등을 꼼꼼히 따져 향후 미래 가치가 높은 주택에 청약을 하는 것이 좋다. 임대주택에 들어가기 위해서는 청약저축 가입자이어야 하기 때문에 가장 먼저 청약저축에 가입하는 것이 시급하다.
◆1주택자 평형 늘리기
1주택자라면 9월 이전에 청약에 나서는 것이 가장 현명하다. 9월 이후에는 가점제가 적용되기 때문에 가점제에서 유리한 사람들이 몰릴 것으로 예상되고 있어 당첨될 확률이 극히 적다.
만약 9월 이후에 청약을 한다면, 전용면적 25.7평 이하 청약 예·부금 통장에 가입된 사람일 경우 예치금 증액을 하는 것이 현명하다. 25.7평 초과 중대형 아파트는 가점제에서 제외되지만 채권입찰제가 적용된다. 하지만 채권입찰제가 동일할 경우 가점제가 적용되기 때문에 25.7평 이하보다 당첨될 확률이 훨씬 높다. 단, 예치금을 증액할 경우 청약 조건은 1년 이후에 주어지기 때문에 빠른 시일 내에 결정해야 한다.
또 하나, 청약에만 고집하지 말고 기존 주택을 노려보는 것도 좋다. 분양가상한제, 양도세 부담 등으로 다주택 보유자들이 급매물을 내놓을 것으로 예상된다. 특히 입지 여건이 좋은 매물은 물론 경매로 나오는 물건들은 낙찰가율이 최고 70%까지 떨어진 매물도 나오기 때문에 싼 값으로 좋은 매물을 노릴 수 있다.
◆2주택 이상 보유자
2주택 이상 보유자라면 청약에서 당첨될 가능성은 거의 없다. 1순위 자격이 배제될 뿐만 아니라 감점제까지 실시됐기 때문이다. 때문에 가장 좋은 방법은 투자 가치가 가장 적은 매물을 정리하고 1주택으로 전환하는 것이다.
5가구 이상 다주택 보유자라면 임대 사업을 고려해 보는 것도 좋다. 장기 임대주택은 종부세는 물론 양도세 중과도 피할 수 있다. 하지만 이 때 유의점이 많다. 우선 주택이 5채 이상이어야 하고 국민주택 규모로 전용 25.7평 이하이어야 한다. 또 주택 5가구를 묶어 시·구청에 주택임대사업 정식 등록을 해야 한다. 여기서 다가구 주택은 구분등기가 불가능해 1가구 주택으로 판단한다.
◆1.31 대책에 따른 부동산 시장 전망은?
이번 1.31 대책은 공급 확대책와 수요 억제책을 동시에 내놓고 있다. 단기적으로 주택 시장 안정화에 기여할 수 있겠으나 장기적으로는 시장을 악화시킬 염려도 있다.
저렴하고 질 좋은 임대주택이 늘어나기 때문에 전세 시장과 임대 시장은 안정화될 것이다. 하지만 10년 후에는 인구 감소 등으로 인한 인구 구조 변화와 행정수도 및 공공기관 이전과 혁신도시 건설 등으로 인구 분산이 이뤄질 전망이다. 즉, 공급은 늘어나는 반면 수요는 줄어들기 때문에 임대 주택 공실률이 높아질 가능성도 배재할 수 없다.
전문가들은 임대주택이 매매 시장 안정화에는 큰 영향을 주지 못할 것으로 보고있다. 내집마련 수요자들의 경우 주택 매입이 목적이기 때문에 매매 수요자들을 임대주택으로 이끌기에 불충분하기 때문이다. 특히 정부는 민간 주택에도 분양가 상한제를 시행할 계획인데, 결국 민간 주택 공급이 더욱 힘들어져 향후 일반 분양 물량은 극히 줄어들 것으로 보인다.
임대주택 공급 확대는 옳은 방향이나 소유권 분양 물량이 감소하기 때문에 분양 주택 가치를 더 올릴 가능성이 있다.
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올 9월 이전까지는 서울, U턴프로젝트 지역에 관심을 둘 만 하다.
3월에는 금호건설이 용산구 원효로1가에서 주상복합 아파트 ‘금호리첸시아’ 33~78평형 264가구를 일반 분양할 예정이다. 용산구는 미군기지 공원 조성, 재개발 등의 탄탄한 개발 호재가 있다.
5월에는 두산중공업이 성동구 성수동1가에 ‘서울숲두산위브’를 분양한다. 총 600가구 중 50~70평형 250가구를 일반 분양할 예정이다. 한강 및 서울숲 조망으로 실수요자들은 물론 투자자들에게 큰 인기를 끌 것을 보인다.
경기도에서는 택지지구 물량을 주목할 만 하다. 판교신도시 뿐만 아니라 파주, 동탄, 용인흥덕지구 등 유망 택지지구 분양이 예정돼 있다.
풍림산업은 3월경 파주시 아동동에 ‘파주2차풍림아이원’ 27·35평형 539가구를 분양한다. 또 같은 달에 현대건설이 용인시 상현동에 38~60평형 총 860가구를 분양한다. 5월에는 경남기업이 평택시 비전동에 ‘경남아너스빌’ 25,32,45평형 총 903가구를 분양한다.
◆9월 이후 유망 분양 물량
9월 이후에는 뉴타운 분양 물량이 많다. 롯데건설과 우림건설이 9월경 양천구 신월동인 신정신월뉴타운에 ‘롯데우림’을 분양한다. 24~44평형 총 783가구이다. 10월에는 은평뉴타운 1지구 A공구에 삼환기업과 롯데건설이 18~65평형 총 1593가구를 분양하고, B공구에 태영과 현대건설이 18~65평형 총 1638가구, C공구에 대우건설과 SK건설이 18~65평형 총 1283가구를 분양할 예정이다.
경기 지역에서는 동부건설이 10월 용인시 신봉동에 33~53평형 총 944가구의 ‘동부센트레빌’을 분양한다. 대림산업이 파주시 탄현면에 34~96평형 총 1350가구 ‘대림e-편한세상’을 분양한다. 11월에는 신창건설이 화성시 기안동에 비바팰밀리1차와 2차를 분양한다. 1차는 34~46평형 총 464가구, 2차는 34~46평형 총 686가구가 분양될 계획이다.
