[프라임경제]일본은 1969년 해외투자자유화가 시작된 이후 38년간 해외부동산투자가 이루어졌다. 일본 해외부동산투자의 전개과정을 살펴보는 것은 현재 우리나라의 해외부동산 투자상황을 이해하고 향후의 전개방향을 예측하는데 큰 도움이 될 것이다.
2차 대전 후 1960년대 말까지는 일본이 패전으로 상실된 경제기반을 회복하는 시기였다. 이에 따라 일본정부는 국제수지개선을 위해 1968년까지 외국환관리법을 통해 해외투자를 엄격히 규제한다. 일본의 해외투자 자유화 조치가 시작된 것은 1969년부터이다. 국제수지의 흑자기조가 정착됨에 따라 국제수지의 균형유지와 해외시장 및 자원확보를 위해 해외투자를 장려하게 된 것이다. 이 후 3년 동안 4차례에 걸쳐 단계적으로 해외투자규제를 완화하여 1972년에는 해외부동산 취득이 실질적으로 완전 자유화되었다.
1980년대까지 일본의 해외부동산 투자는 기업위주로 이루어졌는데, 그 이유는 우리정부의 2006년 1월 15일 “기업의 대외진출촉진과 해외투자확대 방안”처럼 일본정부가 기업들의 해외투자를 적극 유도하였으며, 기업들 또한 다음의 이유들로 인해 해외투자에 적극적으로 나섰기 때문이다. 첫째, 고임금으로 국내투자환경이 악화되었고 둘째, 엔화의 평가절상으로 해외투자가 용이해졌으며, 셋째, 기업들의 성장으로 투자여력이 확대되었고 넷째, 동남아국들이 적극적인 외자도입정책을 폈기 때문이다. 반면 개인들의 투자가 적었던 것은 해외부동산투자에 대한 정보를 취득할 수 있는 통로가 부족했던 것이 큰 이유이다. 지금은 인터넷 등 정보유통망의 발달로 해외의 부동산과 투자관련 정보를 손쉽게 접할 수 있는 수단들이 많이 있지만, 1970년대 해외투자가 막 시작된 일본에서 개인들이 해외부동산투자에 관련된 정보를 얻는다는 것은 쉬운 일이 아니었다. 개인들의 해외부동산투자가 다소 활성화된 것은 해외부동산에 대한 경험이 어느 정도 축적된 1970년대 중반 이후부터이다.
1972년부터 급증한 해외부동산 투자는 1973년까지 2년 동안 20~30억 달러에 이르렀으나, 1974년 석유파동이 발생하면서 주춤하게 된다. 1974년부터 1977년 사이의 해외투자는 소폭 증가하기는 하였지만, 높은 물가상승률을 감안하면 실질적으로는 정체된 것이었다.
석유파동이 마무리된 1978년부터 일본의 해외투자는 다시 급증하기 시작하여 1984년에는 해외부동산투자액이 100억 달러에 이르게 된다. 이는 다음의 이유들 때문이다.
첫째, 1차 석유파동 이후 기업들의 경영합리화 추진에 따라 투자여력이 확대되었고, 둘째, 임금과 지가가 상승하여 국내투자의 제약요인으로 작용했으며 셋째, 선진국의 보호무역주의 강화로 기업들이 현지로 진출해야 할 필요성이 높아졌으며 넷째, 석유파동으로 자원확보를 위한 해외투자의 필요성이 재인식된 것이다.
1985년 플라자합의(G5 회담)에 의해 엔고가 추진되고 저금리가 실현되면서 전성기를 맞게된 일본의 해외부동산투자는 1987년 300억 달러에 이르렀으나, 동시에 “친구따라 강남가기”식의 무분별한 투자로 변질되기 시작하면서 상투를 잡는 우를 범하게 된다. 이 당시 일본의 해외부동산투자의 문제점은 다음과 같다. 첫째, 투자진출국가에 대한 사전분석이 결여되어 있었고 둘째, 리스크 분산에 대한 이해가 없었으며 셋째, 투자지역의 정서 및 문화에 대하여 무관심했다는 점이다. 이러한 문제들은 미국, 유럽 등 특정지역에 대한 집중투자로 이어져 현지의 부동산 가격 앙등과 난개발을 초래하였고 문화적 마찰을 일으키는 등 현지인들의 반발을 사는 결과를 낳았다. 이렇듯 과열상태에 접어든 일본의 해외부동산투자는 미국,유럽국들이 경기회복과 부동산가격 상승에 따라 1988년부터 금리를 인상하기 시작하여 1990년대 초 현지의 부동산버블이 붕괴되자 직격탄을 맞고 실패로 끝나게 된다.
* 日-韓 해외부동산투자 초기상황 매우 흡사
일본의 해외부동산투자 전개과정을 살펴보면 우리나라와 일본의 해외부동산투자 초기상황이 매우 유사하다는 점을 발견할 수 있다. 첫째, 해외투자를 자유화하게 된 배경이 그렇다. 전후 성공적인 경제재건을 이룬 일본은 1970년대 초 무역수지의 흑자기조가 정착되자 국제수지의 균형을 위하여 해외투자자유화 조치를 실시하게 된다. 또한 해외시장개척을 위하여 기업들의 해외진출을 적극 유도하였다. 우리나라도 2005년부터 해외투자자유화 조치를 앞당겨 시행한 이유가 달러보유고 증가와 원화강세로 인한 경제침체를 막기 위한 것이라는 점과 기업의 해외투자를 적극 장려하고 있다는 점에서 일치한다.
둘째로 투자자들이 해외투자를 고려하게 된 국내상황도 유사하다. 일본기업들이 성장에 따른 유동성의 증가와 임금과 지가의 상승 등 국내투자상황의 악화로 해외진출을 적극 추진하였는데, 현재 우리나라에서도 정부의 부동산 규제와 경기침체로 인한 증시불안으로 마땅한 투자처를 찾지 못한 개인과 기업의 유동자금이 해외투자를 고려하고 있고 정부의 부동산규제정책으로 위기에 처한 중소건설업체들이 활로모색을 위하여 해외진출을 추진하고 있다는 점이다.
* 2007년 해외부동산투자 대폭 증가할 전망
일본의 해외부동산 투자자유화 초기 정부의 적극적 유도, 국내투자상황 악화 및 유동성 증가의 3대 요인이 해외부동산투자의 급증으로 이어졌듯이 유사한 상황을 가진 우리나라의 해외투자에 대한 관심도 2007년에 한층 증가할 것으로 전망된다.
해외부동산 전문기업 루티즈 코리아
대표
이승익(silee@rootiz.com)
