[프라임경제]정부의 '11·15 대책','1·11 대책' 등 연이은 주택 규제에 대한 반대 급부로 상가에 대한 관심이 상대적으로 높아지고 있다.
투자자금이 상가시장 쪽으로 옮겨가는 조짐을 보이고 있다. 일부 상가 분양 현장에는 투자자가 꾸준히 찾아오는가 하면 투자컨설팅업체에는 문의전화가
부쩍 늘었다.
동탄신도시의 A상가 분양 개시 3개월만에 100%분양이 되고 E여자대학 앞에 M상가 최고 평당 1억에 가까운 분양가에도 불구하고
투자자의 관심이 상당하다고 한다. 또한 그 동안 미분양으로 고생을 하고 있는 유망 택지개발지구의 상가가 1층을 중심으로 소진이 되고
있다.
그러나 모든 상가가 이러한 반사이익을 보는 것은 아니다. 주택도 양극화가 오래 전부터 있어 왔지만 상가시장도 양극화가 지금도
존재하고 앞으로도 이러한 추세는 지속될 전망이다.
이러한 상가 시장에도 양극화 현상이 심화돼 투자자들이 아주 헷갈려하고 있는 것 또한 사실이다. 상가는 위치, 업종, 규모에 따라
‘윗목, 아랫목’ 식 차별화 현상이 심하기 때문이다.
서울 강남·청계천 주변, 뉴타운 예정지 등 인기지역에서는 상가 매매가와
분양가가 치솟고 있다. 반면 입지가 안 좋은 곳은 빈 상가가 적지 않다.
사정이 이렇다 보니 막상 상가 투자를 고려했던 사람들도 선뜻 매입 여부를 결정하지 못하고 있다. 사실 업무상 상담을 하다보면 투자
상담은 많은데, 수익성 높은 상가는 흔치 않아 고민이다.
현재의 상가시장은?
상가로 자금이 몰리면서 투자자들 피해도 우려되고 있다. 대표적인 수법은 분양업체의 ‘분양률 부풀리기’ 와 '뚜껑닫기'다. 마치 분양이
거의 마감이 되었다고 하면서 분양이 안되는 자리를 소진하는 방식이다.
또 후분양제의 적용을 피하기 위해서 골조공사가 3분의 2를 넘어야 분양할 수 있는 연면적 3000㎡ 이상의 상가를 교묘하게 쪼개
선분양하는 경우도 있다. 경기 동탄의 한 상가는 지하 2층∼지상 6층, 연면적 7400m² 규모로 후분양 대상이다. 그러나 현재 분양 중이다.
3000m² 이하인 1∼4층만 분양하고 5∼6층 점포는 완공된 후 임대로 내놓을 계획이다. 공사는 초기 단계인데 이런 경우 편법 선분양 상가를
잘못 샀다가 시행사가 부도나면 돈을 돌려받을 방법이 없다.
개발 호재가 많은 지역을 중심으로 분양률이 크게 차이가 나고 있다. 대학교가 이전을 하였거나 예정인 지역,기존 노선
연장지역,산업단지,연구단지,법조단지,벤처단지 예정지등의 상가가 인기가 높다.
과거에 전매 차익을 노린 단기적인 투자에서 실수요자 위주의 장기적인 투자를 보인 것도 상가투자의 새로운 모습이다. 또한
과거의 단순 구좌식 쇼핑몰식의 사업은 매력을 잃어 가고 있다.
상가투자에도 'FUN'개념이 도입이 되고 있다. 차별화된 동선,테마,멀티등의 개념을 주입하지 않는다면 이제 테마상가는 자리를 잃고 말
것 이다. 참여문화와 체험문화가 빠르게 확산되고 업무,주거,여가,소비를 한꺼번에 할수 있는 복합단지형태의 상가가 대세처럼
보인다.
양극화 시대에서 상가투자는?
상가투자에 임할때에는 반드시 현장답사 통해 먼저 주변상권 살펴봐야 하고 후(後)분양을 받았다 해도 분양받은 후 분양 시행사나 시공사가
부도가 나면 여전히 투자 원금 회수가 쉽지 않다.
후분양제의 투자자에 대한 법적 보호 효과는 제한적이고 분양에 앞서 분양사와 시공사가 건실한 회사인지, 편법 분양은 아닌지 등을 유의해
봐야 한다. 상가를 사기 전에 가장 먼저 짚어 봐야 하는 것은 임차인을 쉽게 구할 수 있느냐 여부 이다.
직접 상가를 운영하지 않는 이상 임차인이 필요하다. 요즘같이 경기가 침체돼 있고 상가가 과잉 공급된 상태에서는 임차인 구하기가 어려워
관리비만 축내는 상황에 몰릴 수 있다. 상인의 입장에 서서 '장사하고 싶은' 상가인지 생각해 봐야 한다.
상가투자에서는 예방이 최선이다. 분양회사의 화려한 광고와 감언이설에 속았을 때 마땅한 법적 보호장치가 없기 때문이다. 분양업체에서
구두로 ‘분양 후 전매를 해주겠다거나 프리미엄을 보장하겠다’고 약속한 것은 법적 효력이 없는 만큼 반드시 문서 계약을 요구해야 한다. 개발
업체가 '100% 임차인 확보'를 약속했더라도 계약서에 명기되지 않는 이상 법적 효력은 하나도 없다.
업종 변경이 잦은 상가도 요주의 대상이다. 임대인이나 업종이 자주 바뀐다는 것은 장사가 어려워 포기하고 나가는 상인이 많다는 뜻이다.
안정적인 임차인 관리가 그만큼 힘들어지게 된다.
주변 중개사무실에 들러 세입자 변동에 관한 내용을 상세히 알아보고 관리사무소 등에서 임차인 변동,관리비 납부 상태 등을 점검해 보면
좋다. 상권이 이동하고 있는 지역의 상가는 위험하다. 새로운 지하철 역이나 대형 유통매장 등이 들어서면 상권의 중심이 급속히 쏠리면서 기존
상권은 큰 피해를 보게 된다.
상가를 구입하기 전에 주변 지역의 개발 계획을 꼼꼼히 살펴보지 않아 피해를 입는 투자자는 헤아릴 수 없이 많다. 신흥 상권에 수요자를
빼앗기면 기존 상권의 입지가 양호하더라도 기대만큼의 수익을 내기 힘들다. 분양면적대비 토지 지분은 얼마나 되는지도 알아봐야 한다.
상가는 주택보다 감가상각비가 크다.반면 토지 가격은 대체로 시간이 지나면 오르게 마련이므로 장기적인 투자를 원한다면 상가 건물의 토지
지분과 가격을 체크하는 것이 좋다.
상가 분양 때
시행업체로부터 받는 금융 혜택은 수익률과 직결된다. 시행업체들은 물량 해소 차원에서 계약금 조건을 완화하고 중도금도 이자후불제나 무이자 융자
혜택을 주곤 한다. 무이자 융자 혜택은 금융 비용을 줄이려는 수요자에게 매력적이다.
일반적으로 상가는 30% 내외의 융자를 고려하신게 좋다. 이 때 이율은 6~7%가 되는데 이자가 만만치 않다. 또한 대부분 금리가
변동금리이고 금리가 오르는 추세이므로 체크를 요한다. 1억4000만원의 상가를 분양받으며 중도금 30% 무이자 융자 혜택을 얻는다면 연간
250만원의 수익이 발생한다. 중도금 무이자 융자는 입점 시기가 많이 남았고 중도금이 클수록 유리하다. 무이자 융자 혜택이 크면 자기 자본만으로
투자할 때 오히려 손해를 본다.
게다가 시행업체들은 무이자 융자를 지원해 주면서 자신들이 부담해야 할 이자를 분양가에 포함시키기도 하기 때문에 주변 시세 파악은 필수적
이다. 진정한 의미의 혜택인지 분양 수단인지 냉정한 판단이 요구된다는 뜻이다. 입점 시점에 지급해야 할 잔금과 융자 비융이 만만치 않기 때문에
자금 계획을 철저히 짜는 것도 잊지 말아야 한다.
100만~200만 원의 청약금도 투자 결정 이전에 내서는 안 된다. 청약금은 계약금의 성격이어서 나중에 돌려받지 못할 수도 있다.
그래서 분양공고에 환불조건이 명기되어 있는지 확인을 해야 한다. 분양회사가 임차인을 확보한 상태에서 분양을 하는 임대분양의 경우, 임대계약서
제출을 요구해 실제 임대가 이뤄졌는지를 확인해야 한다.
연면적 907.5평 미만의 분양 상가는 후분양제 대상이 아닌 만큼 법적 보호장치가 전혀 없다. 미리 토지 등기부 등본을 열람해 권리
관계가 제대로 정리됐는지 살펴봐야 한다.
지금 상가 시장에서는 투자가치가 높은 상가와 그렇지 못한 상가 간에 선호도 차이가 더
벌어지고 있는 양상을 보이고 있다. 주택이나 토지는 일단 한번 투자열기가 달아오르면 투자가치가 낮은 상품에도 덩달아 투자자들이 몰리는 경우가
많다. 하지만 상가는 상품의 특성상 이 같은 현상이 나타나기 힘이 든다. 입지와 유동인구 등에 의한 상권전망에 따라 수익성에 편차가 크기
때문이다. 이에 따라 상가 투자자들의 임대수익도 제각각이다.
수 년간 상가시장은 경기침체로 분양에 어려움과 주택의 반사익을 상가쪽을 유도하는데 실패를 하였다. 상가투자의 재투자가 이뤄져야 함에도
불구하고 지금도 적지않은 상가가 분쟁에 시달리고 있고 임차인을 구하지 못해서 상권활성화에 실패한 경우를 보았다.
2007년도는
상가시장의 부활을 예상할수 있다. 부동자금을 상가시장으로 유입하기 위해서는 분양업체들의 전사적인 노력이 필요하다. 수익을 적게 내더라도 파격적인
업종구성과 현실에 맞는 분양가를 제시해야 한다. 투자자들은 점점 더 투자에 신중함에도 불구하고 광고에 의존하는 소극적인 방식으로는 냉험한
현실에서는 실패하고 만다.
오히려 신뢰감과 현실성을 고려한 시장분석만이 살아 남는 방법이다. 이제 상가시장은 분위기상 투자자들의 선택을 받을 시기로 보여진다.
주택과 토지는 규제로 좀처럼 거래가 이뤄지지 않고 있고 규제가 철페된 해외부동산의 경우도 투자 주의보가 내려지고 있다.
경기회복의 기미가 보이고 상가시장의 투명성이 제고가 된다면 다시 투자자들의 사랑을 받을것으로
보인다.
