금융권전문가들 “펀드 수익성 불확실하다”지적
민노당 "차라리 국민주택기금 정부 출연 증액해라"
[프라임경제]임대주택펀드는 올해부터 2019년까지 매년 7조씩 모두 91조원에 달한다. 이를 통해 정부는 연간 5만호씩 모두 50만호의 비축용 임대주택을 건설하게 된다.
펀드 조성 규모는 건설원가와 시장 임대료·임대보증금 등 임대 관행을 종합적으로 감안해 규모와 재정지원 금액을 추정했다.
◆‘펀드’ 재원 마련은?
펀드 조성규모와 재정소요는 임대보증금, 임대료, 매각 가격 등에 따라 가변적이다. 현재는 30평형 한채당 건설 원가를 1억8000만원, 임대보증금 2500만원에 월 임대료는 52만1000원으로 잡았다. 10년 후 매매가격은 2억5000만원(2007년 불변가격 기준 시가)에 요구 수익률은 연 6%대다.
한편 ‘펀드’는 재경부·건교부·기예처·민간 전문가가 참여하는 펀드관리위원회를 통해 택지확보, 연차별 건설계획 수립, 펀드자금 유치 위한 제도정비 등을 총괄 관리하게 된다.
올해의 경우 시범사업으로 5000가구(수도권 4000가구, 지방 1000가구)를 지을 계획이어서 정부가 200억, 토공과 주공 등 공공부문이 추가로 출자할 계획이다. 내년부터 2019년까지는 매해 5000억원 수준의 재정지원을 한다.
◆수익은 얼마나?
반면 사업이 본격화하는 내년부터는 국민연금·우체국·농협·생보사 등 장기투자자로부터 융자를 받게 되는데, 이들 재무투자자에게는 ‘국고채유통수익률+α’의 수익률을 보장하고 초기 운용손실을 재정에서 보전하기로 했다.
그러나 연기금 등의 자금조달이 충분치 않을 경우 투신권에 임대주택 투자상품을 판매하는 방안도 고려 중이어서 이렇게 될 경우 민간 펀드 상품이 나올 가능성이 높다.
펀드는 토공과 주공, 지자체에 출자해 주택 건설에 쓰이게 된다. 사업 토지는 토공 등이 조성한 공공택지를 각 사업시행자가 조성원가 수준에서 매입해 활용하게 된다.
건교부 관계자는 “2019년까지는 펀드 손실이 발생하나 2019년 이후에는 주택 매각에 따른 차익이 발생해 이익이 날 것”이라며, “사업이 종료되어 원금 상환이 끝나는 2028년에는 모든 비용을 제하고 소규모의 이익을 볼 수 있을 것”이라고 설명했다.
◆손해? 수익?...전문가들 "불확실"지적
정부의 생각과 달리 현장에서 펀드를 주무르는 전문가들은 임대주택펀드에 대해 부정적으로 보고 있었다. 재원마련이 여의치 않을 경우 투신권에 펀드를 개방할 예정인데, 이렇게 되면 향후 문제로 작용할 소지가 있다.
31일 금융권 관계자는 “이번 정책이 주택가격에 맞는 정책인지조차 의문이 생긴다”며 “펀드 투자자들이 믿고 투자하기 위해서는 어느 정도 수익 보장이 있어야 하는데, 보장성도 부족하고 정책에 대한 실현가능성도 불확실하다”며 부정적인 시각을 내비쳤다.
실제 투자 전문가들 입장에서 보자면, 정부가 제시한 펀드라는 것이 허점이 많아 투자 가치로는 거의 제로에 가깝다는 지적이다.
펀드관리위원회에 대해서도 부정적이었다. 또 다른 관계자는 “정부가 펀드관리위원회까지 구성해 활성화 노력을 하겠지만, 결국은 수요와 공급이 서로 맞아떨어져야 성공할 수 있다. 판교처럼 아파트값이 비싸 수요 부족현상을 초래했던 것처럼 비슷한 상황이 연출될 우려도 있다”고 지적했다. 이어 “최근 고령화 사회가 초래되면서 수요가 확대 될 것이라는 생각에 정책이 나온 것 같은데 오히려 과대 공급을 초래한 것은 아닌가 걱정된다”고 말했다.
그러면서 “만약 정부가 이번 정책도 실패한다면 국민들의 세금만 더 부과될 뿐이다. 이를 안전하게 이끌기 위해서는 모든 사람이 사고 싶어 하는 공공택지를 지정하고, 분양할 때도 투자 가능한 여건이 조성 되어야 한다”고 강조했다.
한편, 이번 정책에 대한 근본적인 반문을 하는 경우도 있었다.
민주노동당은 “장기임대주택의 경우 2019년부터 매각(또는 분양전환)하기 때문에 장기적으로 임대주택 재고량을 쌓을 수 없다. 임대주택 재고 비율을 일시적으로 끌어올리는 데 그칠 소지가 크다. 게다가 현행 임대주택법령이 개정되지 않는 한 매각 또는 분양전환 과정에서 정부가 폭리를 취할 가능성도 있다”고 지적했다.
이어 “임대주택펀드도 참여자에게 연6% 안팎의 수익률을 보장하기 때문에 임대주택 입주자에게 임대료를 높일 수밖에 없다. 서민주거 안정과 펀드 사이에는 이해 상충 요인이 크다”고 지적했다.
수익과 공급의 선상에서 외줄타기를 하고 있는 정부의 주택정책이 단기적으로는 임대주택이 차지하는 수치를 선진국 수준으로 끌어올리는 효과는 있지만, 장기적으로 보면 결국 전시행정에 다름아니라는 지적인 것이다.
민노당은 “공공임대주택 건설을 통해 서민 주거안정을 도모하려면 펀드수익 보장을 위해 임대주택 세입자의 임대료 부담을 증가시키는 방식이 아니라, 국민주택기금에 대한 정부 출연 증액 등을 통한 재원확보방안이 필요하다”고 지적했다.
[김훈기 성승제 기자]
