[프라임경제]2007년도 새해가 밝았다. 600년만에 돌아온다는 황금돼지해인 정해년에는 정부 정책이 가시화되는 해이자 연말에는 대선이 있는 해로 규제와 완화의 혼선이 예상이 된다. 여전히 세계금융과 외환시장의 불안, 낮은 국내 경제성장률, 금리인상 가능성, 버블논란, 북핵문제등이 공존되어 있는 상황에서 부동산시장의 불확실성은 커질 수밖에 없다. 이러한 시기에 전망을 내놓는 일은 분명 어려운 일이다.
또한 각종 정책들이 실시 또는 발표될 예정이어서 그 귀추가 주목된다. 이러한 요소들은 부동산 상품별로는 호재 또는 악재로 작용을 할수 있으므로 알고 대처하는것과 그렇지 못한경우 큰 차이를 초래할수 있음에 명심을 해야 하겠다. 편의상 각 부동산 상품별 전망을 하고자 한다. 많은 도움이 되었으면 한다.
▶아파트 시장
2007년 아파트 시장은 2006년과 같은 급등세 보다는 소폭의 상승세를 이어갈 전망이다. 서울 수도권 입주물량이 작년과 비교해서 20%이상 줄어든데다 연말 대선 정국에 접어들어 규제 완화 등에 대한 기대감까지 겹칠 경우 아파트값 상승은 불가피하기 때문이다. 또 대형 개발 호재가 있거나 전통적으로 강세를 보인 강남 등 알짜 요지의 경우 지속적인 강세를 이어나갈 전망이다. 반면 올 한해 뚜렷한 개발 호재가 없는데도 오름세가 컸던 비강남권과 수도권 중소형 아파트의 경우 2008년 이후의 신도시 공급계획이 가시화되면서 가격 조종이 불가피 할 것으로 보인다. 결국 2007년 아파트 시장은 지역별, 평형별 가격 양극화 현상이 어느 때 보다 두드러진 한 해가 될 것으로 예상된다.
분양시장도 올해와 같은 청약열기가 재현될 가능성이 크다. 최근 고분양가 논란으로 공급 예정이던 은평뉴타운등 주요 신도시 및 공공택지
물량들이 2007년으로 대거 연기됐기 때문이다. 게다가 정부가 올해부터 민간택지를 비롯한 재개발, 재건축 일반 분양에 '분양가상한제'를 도입키로
함에 따라 알짜 요지에 주변 시세 차익을 노린 청약자들의 행렬이 이어질 전망이다. 이와 함께 2008년 도입이 예정된 청약가점제 혜택을 받지
못하는 청약예금,부금자들까지 대거 가세해 유례없는 청약전쟁을 예고하고 있다.
또한 분양가상한제 도입으로 수익성 악화를 우려한 민간
건설사들의 보수적인 사업전략으로 서울을 비롯한 수도권 일대에 쏠림 현상이 두드러진 가운데 개발 재료가 약한 지방의 경우 올해도 침체 국면이
이어질 것으로 예상된다.
▶재건축,재개발 시장
2007년에도 재건축 단지는 집값 상승의 주범이라는 참여정부의 ‘낙인’을 떼기는 쉽지 않을 전망이다. 집값 불안이 이어지면서 정부가 재건축 규제 수위를 낮출 가능성은 적어 보인다.
그러나 재건축 단지 대부분이 도심 알짜 요지를 차지하고 있고, 대기 수요가 넘쳐나고 있는 상황을 감안할 때 규제완화와 관계없이 가격이 치솟을 가능성이 크다. 또 연말 대선을 앞두고 규제 완화에 대한 기대심리로 한차례 급등세를 연출할 가능성도 배제할 수 없겠다.
재개발 구역은 뉴타운지역을 중심으로 투자자들이 몰릴 것으로 예상된다. 우선 올해 상반기 안으로 3차뉴타운과 도촉지구에 기본계획이 발표될 계획이 있는데다 4차뉴타운까지 거론되고 있어 한차례 급등세를 연출할 가능성도 배제할 수 없겠다.
수도권지역도 마찬가지로 1차뉴타운에 이어 2,3차 뉴타운까지 염두해 두고 있어 가격 상승은 불가피 할 것으로 보인다. 특히 토지거래허가로 인해 실수요자들을 중심으로 시장이 재편되는 가운데 한강조망, 사업지 규모, 진행속도 등에 따라 양극화 현상이 벌어질 전망이다.
▶토지 시장
토지는 지역별로 양극화 현상이 더욱 두드러질 전망이다. 인천 영종, 청라지구 등에서 시작된 토지보상이 김포 양촌, 위정부 민락, 수원 호매실지구 등 대형 택지개발 지구로 이어진다. 이들 지역에 풀릴 것으로 추산되는 돈은 대략 10조원으로 주변 땅값을 크게 올려 놓을 전망이다.
또 이 같은 토지시장 활황은 파주, 문산 등 접경지역을 비롯한 광주, 이천, 용인 등 목 좋은 전원주택지로 투자자들을 불러들이는 재료가 될 것으로 예상된다. 반면 특별한 재료가 없는 지방의 경우 부재지주 소유토지에 대한 60% 양도세 부과, 토지거래허가규제 등으로 약세나 하락세를 면치 못할 것으로 보인다.
▶상가 시장
2007년에도 이 같은 시장 침체는 이어질 공산이 크다. 한때 투자자들에게 돈다발을 안겨줬던 복합쇼핑몰 등과 같은 대형 쇼핑몰의 경우 여전히 찬밥신세를 면치 못할 전망이다.
그러나 배후 수요가 풍부해 투자가 안정적인 단지내상가의 경우 올해와 마찬가지로 인기를 이어갈 것으로
예상된다. 특히 정부의 주택 세제강화로 갈 곳 잃은 유동자금이 매달 고정수입은 물론 시세 차익까지 바라볼 수 있는 매머드급 택지지구
단지내상가으로 몰릴 가능성이 크다. 한마디로 2007년 상가시장은 일부 단지내상가를 제외하고는 근린, 복합상가의 경우 긴 겨울잠에서 깨어나지
못하는 양극화 현상이 벌어질 것으로 예상된다.
▶오피스텔,오피스 시장
2006년 말 전용면적 15평(50㎡) 이하 오피스텔의 바닥난방을 허용하는 규정이 시행에 들어감에 따라 전국 80%에 달하는 소규모 오피스텔이 혜택을 누리는 동시에, 신규공급도 활성화될 것으로 보인다. 11.15대책의 일환으로 추진해 온 '오피스텔 건축기준' 개정절차를 마무리하고자 전용 15평(50㎡) 이하 오피스텔의 바닥난방을 허용함으로 독신자와 신혼부부들의 주거 편의를 도모하고 주택 수요도 일부 충족할 수 있도록 했다. 그 동안 오피스텔은 건축법상 업무시설임에도 불구하고 주거전용으로 사용, 안전·환경·세제 상 문제가 있고 부동산투기 대상으로 활용되는 등 부작용이 있다는 지적이 제기돼 왔다.
실제 오피스텔은 층고(3.5~4m)를 높여 준공후 중층을 설치하는 등 일반아파트에 비해 피난·구조안전 등의 기준이 미약, 재난발생시 피해가 우려되고 아파트 등에 적용되는 일조권과 부대복리시설도 적용되지 않아 주거환경도 상대적으로 열악하다. 기반시설이 부족하고 주차장이 적어 도로 무단주차로 주변 교통소통 문제가 야기돼 왔다.
또 2가구 이상을 소유하더라도 양도소득세 부과대상에서 제외되는 문제점도 있다. 하지만, 전용 15평 이하 소형인 경우 이같은 폐해가 적고 부동산시장 안정화에 기여할 수 있을 것으로 보인다. 통상 오피스텔 전용률이 50~60%여서 전용 15평은 분양면적 25~30평 정도로 결코 소형이라고만 할 수 없다. 그러나 전용 15평 이하 오피스텔이 전체 80%에 달하고 총 가구의 35%가 2인 이하임을 감안할 때 이번 규제완화로 주거안정 효과는 충분할 것으로 본인다
공급부족 상태인 오피스 시장도 2007년에는 다소 숨통이 트일 전망이다. 서울과 수도권에 올해의 두배 이상인 신규 사무실이 대거 공급된다. 서울과 수도권 일대에 연면적 1000평 이상 또는 10층 이상 규모로 공급되는 신규 오피스는 모두 35개동 44만8988평으로, 작년보다 공급 면적이 두배 이상 늘어나는 것으로 예상된다.
▶해외부동산 시장
전문가들은 내년 부동산 투자의 가장 큰 화두가 해외 부동산 투자가 될 것이라고 입을 모은다. 특히 올해부터 해외 투자목적 부동산 제한
금액이 현 100만 달러에서 300만 달러로 확대될 전망이다. 이 경우 이미 완전 자유화된 실거주용 부동산 외에 단순 투자용 해외 부동산 투자도
활기를 띨 것으로 예상된다. 투자용이 아닌 유학, 연수, 이민 등 실거주 목적의 해외부동산 취득건수도 급증할 전망이다. 캐나다, 호주, 뉴질랜드
등으로 유학 간 자녀들의 주거 목적이나 이민을 위한 수요도 크게 늘어날 전망이기 때문으로 분석된다.
해외 부동산 전문가들은 해외 부동산투자 포트폴리오가 훨씬 다양해 질 것으로 분석했다. 투자한도 확대에 따라 주택의 경우 여러 채를 매입하거나 상가, 사무실 등 투자규모가 큰 수익형 부동산에도 투자할 수 있게 됐기 때문이다. 또 투자 형태도 단독 투자가 아닌, 몇몇 사람이 자금을 모아 공동으로 투자하는 형태도 활발해질 것으로 내다보고 있다. 앞으로는 수익성 높은 해외 부동산 투자를 위해 공동 투자를 원하는 경우도 늘어날 것높아진 투자한도 만큼 다양한 해외 부동산 상품들에 리스크를 분산해 투자하는 포트폴리오 투자가 활발해질 것으로 보인다. 또 투자지역도 다변화될 것으로 내다보고 있다.
해외 부동산 펀드도 크게 늘어날 전망이다. 현재 국내에서 시판되는 상품은 주로 국내 업체가 해외부동산 회사인 리츠나 펀드에 투자하는 ‘펀드 오브 펀드’다. 하지만 2007년부터는 자산운용 목적으로 자산운용사에서 수익용 해외부동산을 취득한 뒤 공모를 통해 개인들에게 판매하는 해외부동산 펀드가 본격 출시될 예정이다. 나아가 해외 부동산 개발사업에 자금을 모집하는 개발형 펀드도 완성도가 높은 프로젝트를 중심으로 구체화될 것으로 전망된다. 다양한 해외 부동산 상품이 급증해 투자 기회가 많아지지만 그만큼 위험요소도 커진다 투자할 때는 여러 전문가에게 자문을 받는 것은 물론 물건을 직접 확인하는 등 신중에 신중을 기해야 하겠다.
