[프라임경제] 정부와 열린우리당이 재건축·재개발 단지에 분양가 상한제를 도입하기로 검토함에 따라 재건축 단지는 물론 투자자들에게 비상이 걸렸다.
그동안 재건축 조합원들이 분양가를 높이는 방법으로 개발 비용을 일반 분양자에게 전가시켜왔지만 앞으로는 힘들게 됐기 때문이다.
아직 상한제 적용을 사업승인 기준으로 할지, 일반 분양신청 기준으로 할지 정해지지는 않았지만, 사업 초기 재건축들은 어느 기준을 적용하든 해당돼 수익률 하락은 불가피해 보인다. 최근 조정국면에 들어간 강남권 재건축 반등도 늦어질 전망이다.
◆사업 초기 저층 단지들 직격탄
이번 조치로 아직 사업 초기단계인 5층 안팎의 저층 단지들이 가장 큰 타격을 입을 것으로 보인다. 이들 아파트는 용적률 증가가 많고 층수가 낮아 일반 분양분이 많다. 하지만 분양가 상한제 적용을 받게 되면 일반 분양가를 높일 수 없게 돼 조합원들의 부담이 그만큼 늘어날 수밖에 없다.
강남구 개포동 주공단지나 송파구 가락 시영, 강동구 둔촌 주공 및 고덕 주공, 서초구 반포주공 1단지 등 사업 초기 단계의 저층 아파트들이 이런 분양가 상한제를 적용받을 것으로 보인다.
가락시영 인근의 한 중개업자는 “저층 아파트들의 분양가가 사실상 통제돼 수익률 하락이 불 보듯 뻔하다”며 “아직 정부의 구체적인 방안이 나오지 않았지만 분양가 상한제를 실시하는 단지에 대해 용적률 증가 혜택이 주어지지 않을 경우 타격은 불가피하다”고 말했다.
이러한 저간의 사정으로 이들 재건축 단지들의 사업이 자칫 장기간 표류할 것이라는 부정적인 전망이 나오는 것이다.
◆1대1 중층 재건축 그나마 타격 덜해
1대1로 재건축을 추진하고 있는 단지들은 상대적으로 영향이 덜할 것으로 전망되고 있다. 일반 분양분이 저층 재건축 보다 많지 않기 때문이다.
서초구 잠원동 강모(45) 중개업자는 “1대1 재건축 단지들은 일반 분양분이 저층보다 많지 않아 상한제를 적용한다 해도 사업에 큰 차질이 빚어지지는 않을 것”이라고 설명했다.
그러나 용적률이 200% 미만인 중층 단지의 경우 일반 분양분이 만만치 않기 때문에 수익성 악화가 불가피해 보인다.
강남구의 한 중개업자는 “종전 용적률과 늘어나는 용적률 간의 차이가 큰 단지는 저층 단지보다 타격이 덜하지만, 조합원 부담이 늘어나 사업
추진에 진통이 예상된다”고 말했다.
◆재건축 일반 분양분 로또?
그러나 일반 분양자들에게는 분양가 상한제가 호재다. 분양가가 낮아지기 때문에 상당한 시세차익이 돌아갈 것으로 전망된다.
이에 따라 재건축 아파트 일반 분양분 경쟁률이 천정부지로 치솟을 것으로 보인다. ‘판교 로또’에 이은 제2의 ‘로또’로 이어질 가능성도 배재할 수 없다. 당첨이 될 경우 수억 원의 시세차익이 보장되기 때문이다.
강남구의 한 중개업자는 “재건축 일반 분양은 또 다른 로또가 될 수 있다”며, “서울지역에서 무주택 우선 요건을 갖춰 당첨가능성이 높은 통장 소유자의 경우 사용을 자제하는 게 좋다”고 조언했다.
강남 한복판의 재건축 아파트에 싼 값에 입성할 수 있는 다시없는 기회가 될 것이기 때문이다.
또 일반 분양이 끝나
입주를 앞두고 있는 송파구 주공 1~4단지, 잠실시영 등은 상대적으로 반사이익을 누릴 수 도 있다. 분양가 상한제 적용을 받지 않기
때문이다.
◆재건축 투자 일단 ‘관망’
스피드뱅크(www.speedbank.co.kr) 박원갑 부동산 연구소장은 “강남권에서 분양가 상한제를 적용받는 단지들은 아파트 오름세를 주도해온 노른자위 단지들이다. 하지만 이번 대책으로 이들 아파트는 매수심리가 위축되면서 가격 하락이 불가피해 보인다”고 말했다.
이어 “저층 아파트 단지들이 약세로 돌아설 경우 일반 아파트 시장에도 영향을 끼칠 것으로 예상된다. 아파트 매입을 염두에 두고 있는 수요자들이라면 일단 관망을 하는 게 좋다”고 조언했다.
분양가 상한제가 일반 분양분에는 유리하게 작용하기는 하지만, 이번 대책의 파장이 어느 정도일 지 알 수 없는 만큼 재건축에 투자할 때가 아니라 일단은 추이를 지켜봐야 한다는 것이다.
