[프라임경제]상가의 키워드가 변하고 있다. 단순상가에서 복합형 테마상가로의 변신이다. 과거의 상가 키워드가 소비,쇼핑,의류,메디컬,키즈등에서 이제는 레저,웰빙,여가,레포츠,복합등으로의 변화를 의미한다.
상가시장의 변화에 중심에는 키워드 변화가 자리를 잡고 있다. 한때 상가는 짓기만 하면 팔리던 시절이 있었다. 그러나 이제 시장의 여건은 호락하지는 않다. 이제는 튀어야 살아남을 수가 있다. 테마상가(=일명 쇼핑몰)이 대형화되고 주로 대형영화관이나 할인점,서점 유치에 사활을 걸었다면 이제는 물놀이,웰빙스포츠 시설이 우선시 되고 있다.
테마상가내 이색시설이나 편의시설의 증가는 과거 상가규모와 입지,인근 유동인구만 내세워도 간단히 분양을 성공시킬수 있었던 상가시장에 옥석가리기가 진행중임을 의미한다.
복합형테마상가란? 테마상가+근린상가의 복합개념으로 쇼핑과 여가를 동시에 충복할수 있는 상가를 말한다. 다양한 근린생활시설,관람집회시설,운동시설,체험,참여등이 가능한 테마상가를 칭한다. 최고의 장점은 강력한 접근성과 집객요소 이다. 단점을 굳이 꼽으라면 투자비용이 단일상가에 비해 비싸다는 것이다. 이러한 상가의 커다란 약점은 거의 시도되지 않은 형태이기 때문에 상가가 완공된후 수요자를 얼마나 끌어들일지가 미지수이므로 최대한 전문가의 조언을 구해야 한다.
복합형 테마상가가 어떤게 있나?
현재 복합형 테마상가중 비교적 성공적으로 볼수 있는 사례는 삼성동 코엑스몰 정도 이다. 주 고객층이 10~20대로 고객층의 소비성향이 강하며 불황에도 강하다.
부산 남구 대연동에 지어지는 스노우캐슬은 사계절 스키를 즐길수 있는 실내스키돔이 들어서는 복합형테마상가 이다. 지하1층~지상4층 규모로 2007년 5월 문을열 계획이다. 광안리 해수욕장이 마주하고 있는 황령산 자락에 위치하고 있으며 광안리와 해운대로 유입되는 유동인구를 흡수할수 있는 장점이 있다.
용인 동백지구내 쥬네브도 주목대상중 하나다. 동백지구 입주민을 배후수요로 2만여평의 호수공원을 끼고 있어 유동인구가 많은게 장점이다. 영동고속도로와 경부고속도로가 교차하는 지점에 위치하고 용인 경전철 어정역,동백역,초당곡역이 오는 2008년 개통 예정이다.
경기도 부천시 원미구에서 분양중인 소풍은 국내 최대 규모인 120개 버스노선이 들어오는 서해안 버스터미널안에 지어지는 복합형 테마상가다. 상주직원만 8000명이 넘어 관련 종사자를 대상으로한 기본고객 확보가 쉽다는 장점이 있다.
복합형 상가투자시 유의사항은?
최근 상가시장의 형태는 한마디로 양극화 이다. 8.31 부동산대책이후 갈 곳을 잃은 투자자금이 상가로 몰리면서 상대적으로 투자가 쉬운 테마상가(=소핑몰)로 몰리기도 했지만 공급의 과잉과 최근 고객들이 실수요자 위주로 개편이 되면서 분양에 어려움을 겪고 있다.
특히 최근에는 3~5평의 소형 구좌방식에서 탈피하여 10평이상의 널찍한 점포면적을 갖춰 개별점포의 특성을 최대화하는 '멀티복합상가'로의 변신을 꾀하며 불황을 돌파를 꾀하면서 투자자들의 호응을 얻고 있다.
대규모 복합형 테마상가는 고객의 흡입력이 뛰어나고 불황에 강한 장점이 있어 투자자들의 관심을 끄는 것은 사실이다. 그러나 복합형 테마상가역시 고수익 고위험 상품으로 분류되고 있다. 대형시설과 부대시설이 고객들을 유입하고 동선의 변화를 줌으로서 구매욕구를 증가시켜 상가전체로의 시너지 효과를 극대화 하는 것이다.
복합형 테마상가는 우선 입지요건이 중요한데 입지요건이 탁월해야 강한 흡입력을 가질수 있다. 또 대중교통의 편리성도 고려를 해야 한다. 여기에 상권의 변화가 어떻게 될것인지도 고려해야 한다. 시행업체가 선전하는 ‘확정임대수익보장’, ‘연간 수익률 00%보장’ '선임대 후분양''임차인100%확정'등의 광고는 경계 대상이다. 특히 요즘 상가는 분양성공적이나 임차인이 부족해 상가가 절반정도 빈 상태로 개장하는 경우도 발생하고 있다. 공실이 있으면 이빨빠진 호랑이와 같다.
역세권이라고 무턱대고 안정적인 수익률을 예상해선 안된다. 같은 역세권이라도 유동인구의 동선을 파악하지 않으면 정확하게 상권을 예측하지 못한 것이다. 역세권이라 해도 역과 거리가 멀거나 횡단보도, 지하도 등과 멀리 떨어진 상가는 피하는 것이 좋다. 대규모 복합형테마상가의 경우 초기 상권활성화를 위해서는 시행사의 역할이 중요하기 때문에 경험이 풍부한 시행사를 택하는것이 좋다.
투자처로는 다양한 연령층을 유인할수 있고 휴게공간이 넓고 점포가 크며 통일성을 갖춘곳이 유망하다.
이제 상가는 스스로 자신만의 상권을 만들지 못하면 생존이 어려운 시대다. 따라서 복합형테마상가가 집객요소를 높이기 위해서는 특화된 업종을 유치하는데 최선을 다해야 한다. 온라인과 오프라인의 결합시도 또한 상당히 중요하다. 이처럼 상가투자는 고려해야 할점이 많은 상품이지만 잘고르면 부의 가치를 키워주는 상품으로 사랑을 받아왔다. 최근 상가관련 상담을 하면서 투자자분들이 상당한 지식을 보유하고 계시고 여러제도의 개선,인터넷의 발달,상가정보업체의 등장으로 상가시장의 투명성이 제고되고 있음을 알수 있다.
상가시장이 과거의 명예를 되찾기 위해서는 경기회복도 중요하지만 상가의 경쟁력을 키울수 있는 분양주체의 전사적인 노력 또한 못지않게 중요하다.
