다양한 수익형 부동산 투자 요령

생소한 상품일수록 다양하게 체크해야

최근 수익형 부동산이 각광을 받으면서 범위가 확대되고 있다. 심지어 아파트나 토지, 호텔 등에서도 수익형 상품이 나오고 있는 실정이다. 이처럼 다양한 수익형 상품들이 나오다보니 관심이 있는 투자자들은 이러한 경우에 생소한 상품을 접할 경우 유의점, 체크포인트 등에 둔감한 경우가 적지않다.

새로운 상품이나 생소한 상품의 경우 정보의 비대칭으로 분양관계자의 말에만 의존해서는 안되며, 관련 전문가나 투자경험이 있는 분들의 조언을 듣고 투자에 나서야 리스크를 줄일수 있다. 특히, 기존에 있는 상품에서 용도변경이나 컨셉 등을 바꿔서 분양하는 상품의 경우 주의가 요구된다. 이번에는 흔히들 알고 있는 상가나 오피스텔을 제외한 수익형 부동산에 대해서 다뤄보기로 하겠다.

◆ 도시형 생활주택=정부가 늘어나는 1~2인 가구와 서민 주거 안정을 위해 소형 임대주택 관련법들을 많이 완화시키면서 도시형 생활주택의 관심이 높아지고 있다. 이를 증명이라도 하듯 도시형 생활주택에 대한 상담도 꾸준하게 늘고 있다.

도시형생활주택은 국민주택규모(주거전용면적 85㎡이하)에 해당하는 주택을 20가구 이상 300가구 미만의 규모로 건설하는 주택으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역 내에서 주택법에 따라 사업계획승인을 받아야 한다.

하지만 최근 도시형 생활주택 사업승인 가구수가 20가구 이상에서 30가구 이상으로 완화되어 기존에는 주택건설사업자만이 할 수 있던 사업을 이제는 개인도 30가구 미만까지는 건축법에 의한 건축허가만 받으면 도시형 생활주택을 건축 할 수 있게 되었다. 도시형생활주택의 수요가 많은 곳은 주로 역세권 주변으로 지가가 비싼 점을 감안 한다면 이번 기준 완화로 주차장과 부대복리시설의 비중이 줄어들면서 같은 면적에 더 많은 세대를 지을 수 있게 되어 비교적 높은 임대수익률이 가능하다.

인구가 전반적으로 감소하고 있는 반면 1~2인 가구는 지속적으로 증가하고 있지만 아파트 일색으로 지어지던 공급패턴 때문에 이런 수요를 충족할만한 공급량이 없었던 것이 현실이다. 이런 수요를 고려하여 충분한 사업성과 수익률을 검토하여 사업을 해본다면 안정적인 임대 수익률이 기대된다.

도시형 생활주택 VS 준주택

구분	도시형생활주택	준주택
용도	공동주택	업무시설, 근생시설 등
근거법률	주택법	건축법
종류	-단지형 다세대 주택 -원룸형 -기숙사형	-오피스텔 -노인복지시설 -고시원
주택수포함여부	포함	미포함
등기여부	구분등기	구분등기(고시원은 지분등기)

<참고자료> 개별등기, 구분등기 or 지분등기

1.구분등기=1동의 건물에 각각 독립하여 1개의 건물이 될 수 있는 부분이 수개 있는 경우 각 부분을 양도하거나 그 부분만 임대하였을 때 이에 대응한 소유권이전 등기나 임차권설정 등기를 하기 위하여는 그 건물을 수개의 건물로 하는 등기를 해야 하는데 이를 구분등기라 한다.

2.지분등기=민법상으로 한 필지(筆地)의 토지를 여러사람이 소유할 때 이를 공동소유라고 한다. 예를들면 지분등기는 등기부에 구체적인 호수가 정해져 있지 않고 `OO분의 O`와 같은 형태로 지분만 표시되는 것으로 일부 투자자 지분이 경매로 넘어갈 때는 문제가 될 수 있다. 또 분양자가 매각을 하려 해도 지분등기 한계 때문에 매매가 쉽지 않을 수도 있다. 따라서 지분등기만 되면 재산권 행사에 한계가 있고 매매도 잘 되지 않고 가격이 하락할 가능성이 있다.

3.개별등기=현재 개별등기란 용어자체는 없다. 즉 합친용어로서 지분등기도 개별등기에 포함되고 구분등기도 개별등기에 포함돼는 단어이다. 즉 개별등기란 지분등기도 되고 구분등기도 되는데 해당 부동산을 계약하기 전에 해당 지자체 등에 반드시 구분등기 여부를 따져봐야 한다.

◆ 호텔·리조트=수익형 부동산이 인기를 끌면서 최근 들어서는 호텔․리조트까지도 수익형 상품으로 출시되고 있다. 그러나 이런 새 수익형 상품은 규제 등 제도적인 걸림돌이 있지 않나 주의해야 한다. 오피스텔에 해당하는 경우 서비스드 레지던스호텔 임대사업이, ‘숙박시설’이 아닌 ‘업무시설’에서의 숙박업이므로 불법이라는 대법원 판결이 최근 나왔기 때문이다. 이들 상품에 투자할 경우 해당 업체에서 제시하는 수익률이 가능한지 교통여건, 입지 및 주변의 시세를 철저하게 분석해야 한다.

◆ 소호사무실·오피스=최근 경기전망이 좋아지면 1인사업자를 겨냥한 맞춤형 소형 오피스·소호사무실을 중심으로 활기를 띨 전망이다. 향후 오피스나 소호사무실 투자 유망지역은 중심업무지구로서의 기능을 수행하는 서울 핵심지역인 여의도. 마포지구, 광화문지구, 강남지구는 여전히 투자 1순위이다. 미래의 중심업무지역으로 태동될 것으로 예상되는 용산, 뚝섬, 송파, 강동, 동대문, 영등포지역등도 새로운 특급 유망처로 급부상 중이다. 인근에 국제업무지구, 동대문 플라자, 제2롯데월드 등 대형 호재가 즐비하기 때문이다.

◆ 원룸텔·고시텔=이들은 최근에 관심이 높아진 오피스텔 투자와 비슷하지만 오피스텔에 비해 투자금액이 적으면서 수요가 많아 소액투자자에게 적합한 상품으로 분양이 많이 이뤄지고 있다. 명칭도 다양하다. ‘텔’을 붙여 원룸텔, 고시텔, 리빙텔, 미니텔, 수면텔, 사워텔 등 신종 합성어가 나오고 있다. 최근에는 ‘~하우스’나 ‘~레지던스’라는 이름으로 고급 이미지를 더했다. 고시텔이나 원룸텔 등이 늘어나는 이유는 1~2인 가구의 증가와 주택 가격 하락에 따른 수익형 부동산의 관심이 높아진데서 찾을 수 있다. 지난해 건축법상 용도가 없던 고시원 등에 2종 종합근린생활시설로 법적 근거가 생긴 것도 소형주택 수요에 따른 정부의 대응이다. 기존의 도시형 생활주택이 건축허가나 사업승인 등 복잡한 행정절차를 거쳐야 하는데 비해 고시원 등이 비교적 간단한 절차만 거치면 가능하다는 점도 고시원 사업을 시작하거나 분양을 통한 임대사업을 시작하려는 투자자들이 늘어나는 이유로 파악된다.

하지만 이들에 투자시 가장 문제가 되고 있는 부분은 구분등기 여부다. 대부분의 고시텔이나 원룸텔은 본인명의로 분양받더라도 지분등기만 가능한 일종의 공동소유 부동산이다. 따라서 전매하거나 급전이 필요해 매매시 나머지 소유자들의 동의를 모두 받아야 가능하다. 수익률 보장에 대한 문제도 그렇다. 고시텔 분양업자의 상당수가 분양이 끝나면 해산하는 방식이다 보니 수익률에 대한 책임이 크지 않다. 만약 수익률이 나지 않는다면 보상해 줄 구체적인 대안이 있는지 살펴봐야 하지만 사실상 수익률 보전 가능성이 크지 않다는 것이다.

◆ 원룸형건물=대표적 임대사업인 원룸형 임대사업은 소형으로 구성돼 많은 방을 내놓을 수 있기 때문에 매월 높은 임대료를 받을 수 있는 장점이 있다. 원룸 임대사업은 다세대 또는 다가구주택으로 많이 하지만 다세대주택이 유리하다. 다가구·다세대주택 연면적 제한이 660㎡로 같지만 다세대 4층 이하가 다가구 3층 이하보다 한 개 층 더 높이 지을 수 있기 때문이다. 또 다가구주택은 가구별로 구분 등기가 되지 않기 때문에 만약 집 주인이 빚을 져 가압류나 경매에 들어가면 세입자들은 전세금을 보호받을 수 없다는 단점이 있다.

◆ 임대형 아파트=아파트로 임대사업을 할 경우 신규 아파트이고 단지 규모 큰 단지를 선택해야 한다. 안정적인 월세 수익을 얻기 위해서는 신규 아파트, 단지 규모가 클수록 유리하다. 매매가 대비 전세가 비율이 높은 아파트일수록 월세도 높게 받을 수 있다.

아파트 임대사업은 임대수요층이 넓고 두터워 공실에 따른 리스크가 적다. 오피스텔 및 원룸과 비교하면 아파트는 전용률이 좋고 베란다가 있어 주택 수요자들에게 상대적으로 인기가 높다. 또한 다가구나 연립주택의 가장 큰 문제인 주차 공간을 아파트는 충분히 확보하기 때문에 차를 많이 소유하고 있는 직장인 수요 확보가 용이하다. 이와 함께 아파트는 무엇보다도 역세권 등 교통 여건이 좋은 지역을 골라야하며 매월 고정적인 월세수익을 바란다면 66㎡(20평형) 미만의 소형 아파트가 적당하다.