도시형생활주택이 임대시장의 새로운 대안으로 떠오르고 있다. 정부는 늘어나는 1~2인 가구와 서민 주거 안정을 위해 소형 임대주택 관련법들을 많이 완화시키면서 이를 증명이라도 하듯 도시형 생활주택에 대한 상담도 꾸준하게 늘고 있다.
도시형생활주택은 국민주택규모(주거전용면적 85㎡이하)에 해당하는 주택을 20가구 이상 300가구 미만의 규모로 건설하는 주택으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역 내에서 주택법에 따라 사업계획승인을 받아야 한다. 하지만 최근 도시형 생활주택 사업승인 가구수가 20가구 이상에서 30가구 이상으로 완화되어 기존에는 주택건설사업자만이 할 수 있던 사업을 이제는 개인도 30가구 미만까지는 건축법에 의한 건축허가만 받으면 도시형 생활주택을 건축 할 수 있게 되었다. 도시형생활주택의 수요가 많은 곳은 주로 역세권 주변으로 지가가 비싼 점을 감안 한다면 이번 기준 완화로 주차장과 부대복리시설의 비중이 줄어들면서 같은 면적에 더 많은 세대를 지을 수 있게 되어 비교적 높은 임대수익률이 가능하다.
도시형생활주택의 성패는 안정적인 임대수익을 바라는 투자수요층의 확보여부다. 그러기 위해서는 도시지역 중 특히 역세권, 대학교 밀집지역 주변 및 업무시설 밀집지역 주변에 들어서야 한다. 1인 가구 분포가 전체 가구수의 40%를 넘는 곳인 신림동, 봉천동, 역삼동, 신촌, 이문ㆍ회기동, 가리봉, 영등포동 등 추천지역이다. 이곳은 입지에 따라 실투자액 대비 임대수익률이 7% 이상이 기대되는 지역들이다.
도시형 생활주택은 분양가상한제가 적용대상이 아니다. 따라서 전매제한 없이 분양권을 전매할 수 있으며, 입주자저축, 주택청약자격 및 재당첨제한 규정 등이 적용되지 않아 도시형 생활주택에 당첨된다고 해도 다른 주택 청약자격이 그대로 유지된다. 전용률도 높은 편이고 관리비 부담이 적다는 것도 강점이다. 업무시설로 분류되는 오피스텔의 전용률이 50~60% 수준에 불과하고 관리비가 높은 것에 비해 주택으로 분류되는 도시형 생활주택은 전용률이 70% 이상으로 높고 그만큼 관리비 부담이 적다. 입지적 장점, 안정적 임대수익, 정책적 뒷받침, 임대시장 강세, 상품 경쟁력 등 모든 면에서 도시형 생활주택의 투자여건이 점차 무르익고 있는 셈이다.
물론 주의점도 있다. 도시형 생활주택과 오피스텔의 입지가 비슷하다보니 서로 경쟁관계에 있다고 볼 수 있기 때문에 오피스텔 밀집지역의 경우 투자에 신중할 필요가 있다. 오피스텔 공급이 많거나 공실이 있다면 임대수익률이 기대치에 미치지 못할 수가 있기 때문이다. 또한 업무시설인 오피스텔과 달리 도시형 생활주택은 주택으로 간주되어 여러 채를 보유하는 경우 양도세 중과나 종부세 대상이 될 수 있다는 점도 주의해야 한다.
향후 전망은 어떨까? 인구가 전반적으로 감소하고 있는 반면 1~2인 가구는 지속적으로 증가하고 있지만 아파트 일색으로 지어지던 공급패턴 때문에 이런 수요를 충족할만한 공급량이 없었던 것이 현실이다. 이런 수요를 고려하여 충분한 사업성과 수익률을 검토하여 사업을 해본다면 안정적인 임대 수익률이 기대된다.
도시형 생활주택 VS 준주택
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구분 |
도시형생활주택 |
준주택 |
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용도 |
공동주택 |
업무시설, 근생시설 등 |
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근거법률 |
주택법 |
건축법 |
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종류 |
-단지형 다세대 주택 -원룸형 -기숙사형 |
-오피스텔 -노인복지시설 -고시원 |
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주택수포함여부 |
포함 |
미포함 |
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등기여부 |
구분등기 |
구분등기(고시원은 지분등기) |
